第五章:关于学区房的那些事
第五章:关于学区房的那些事
说到学区房,在大天朝那是兹事体大,类似1000万只能买到地下室学区房的热点新闻是屡见不鲜。那么新加坡有学区房吗?和国内有什么差别呢?简单的说来,不像国内学区房是小学中学通吃,新加坡的学区房只有在报考小一的时候才起作用,中学开始就是全岛招生了,看的是小六会考成绩。通常来说,所谓的名校,就是指排名前30的小学,武吉知马,碧山,都是学区房扎堆的地方。报考小学,需要记住一条铁律:【关系>身份>地点】。这是什么意思呢?基本上,小学招生包括这么7个阶段,按照优先等级降序排列:
1)阶段1:兄弟姐妹正在该学校就读的,闭眼秒进。。。感情深,一口闷
2)阶段2A1:父母是该校校友会成员,校董或者理事会成员。拼爹阶段正式开始。。。
3)阶段2A2:兄弟姐妹父母曾经就读该校,或者,父母是该校的教职员工
4)阶段2B:父母在该校做义工满40个小时,或,父母是活跃的社区领导,或,被该学校相关的机构(教堂,慈善机构,会馆等。。。福建会馆了解下)认可
5)阶段2C:开放给公民或者永久居民,距离优先
6)阶段2C补充:开放给公民或者永久居民,距离优先
7)阶段3:开放给所有人
由上可见,前四个阶段基本是开放给有一定社会关系的公民的,从第五个阶段才开始考量距离。如果该阶段需要抽签,公民是有优先权的,然后才考虑离校距离。外籍人士只有在最后一个阶段才能报名,热门学校在这个阶段基本没有名额,所以房子再 “学区房” 也是没有用的。一点小建议是,如果有前三个阶段的特权,那么进名校自不必说,简单。不然的话,把精力专注在2B阶段,多参与社区活动,多承担社区领导职务,多认识一些身份人士帮写推荐信,多做义工,多加入有名气的机构组织,这样下来上名校的概率能够加大。
第六章:入手一套公寓要多少钱?
在新加坡购买一套公寓前期总共需要准备多少钱?现金和/或公积金(CPF)在不同的购房阶段各自需要准备多少?可以动用全部的CPF来购房吗?哪些部分可以用CPF付款的,哪些不能?购买第一套公寓所需要的费用主要分成以下几种:
1)首付:购房第一套房子的首付为总价的25%,其中5%必须用现金,剩下的可以用现金或者CPF来支付
2)印花税:所有买家,无论什么身份,都需要支付印花税。印花税可以用现金费或者CPF来支付。简便的计算公式如下:
·
少于或等于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 3% - 5400】
·
高于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 4% - 15400】
3)额外印花税:额外印花税的税率可以参照下表
4)律师费:律师费一般在2500~3000左右
下面我们用100万的公寓举个例子,看看不同的身份,在交易的不同阶段,分别需要支付多少费用:
================公民==================
================PR==================
================外籍人士==================
如上可知,100万的新公寓,前期需要准备的现金+CPF,针对公民,永久居民和外籍人士,分别是 $277,100, $327,100和 $477,100。月供从前期的$195递增,项目完成后需要缴付的最终月供为$2,921(预计)。
第七章:选择二手房还是新盘
到底应该选择新公寓,还是二手房呢?要解决这个疑问,让我们首先先对这两种类型的公寓进行一个多维度的比较:
1:价格:
价格毫无疑问是一个重要因素,一般来说,新公寓的尺价会比同区域的二手房要高,不过总价却不好说,这取决于单位的面积。举个例子吧,比如说新盘的3卧总面积是850平尺,尺价1500,那么总价就是127.5万。二手房的尺价1200平尺,尺价1000,总价是120万。所以因为面积的差别,新盘其实在总价方面并没有和二手房差别很大。加上现在新的公寓一般在空间利用方面都有创新意识,所以住起来感觉也不会比二手房小很多。
2:议价空间:
新盘几乎没有什么议价空间。就价格而言,在抽签阶段购房的价格相对比较便宜一点,之后随着销售的进展去库存后,开发商压力减小了以后,会根据市场行情逐步提价,热门的楼盘尤其如此。二手房的议价空间相对较大,因为卖家是个人而不是开发商,相对容易沟通一些,尤其如果碰上经济困难急于出售的卖家,议价空间会更大。
3:单位选择范围:
新房的选择范围广的多,如果你是抽签阶段的购买者,抽到的号码又比较靠前的话,那么新楼盘可选的单位很多,朝向,户型,楼层的都可以根据自己的喜好选择。相比之下,二手房的的选择比较局限,很可能你喜欢一个小区,但这个小区暂时没有符合自己要求的单位放售,这时候就需要等,但是否能够等到这得看运气,也许还会因为在等待中错过最佳的入场时机。
4:空间大小:
在这一点上,二手公寓毫无疑问是完胜的。在相同预算的前提下,二手公寓的面积要更大,新公寓的要更小。这也就解释了为什么现在新公寓的多功能厅都要设计的比较大,因为二手房空间大,聚会可以在单位内部进行,新楼盘比较小,聚会比较适合在公寓的公共的多功能厅进行。
5:新装修 VS 旧装修:
新楼盘的装修以及附带的家电都是全新的,而且开发商还附赠一年的保修期,入住前做好适当的验房就可以基本保证短期内没啥大问题。二手公寓,一般入住前都需要翻新,这个成本也是要算进去的。除此之外,一些功能性的问题也是需要检查清楚,房间浴室的水密性,下水管到是否堵塞,内嵌电器是否可用等,这些在购房的时候需要检查清楚并写进合同里。如果屋龄已经有大十年的时间,还可能会有一些隐形的电线和管道老旧的问题。需要注意的是,在法律层面,买家如果不问,卖家是没有义务主动说出房子的问题所在的,所以购置二手房的时候做好细致的检查至关重要。
6:公寓设施:
新公寓的设施通常比较齐全也比较具时尚感,尤其是大型项目,泳池,健身房,烧烤台,多功能厅这些都是标配了,另外会有一些新颖的设施,比如空中花园,空中泳池,水上健身区,KTV,冥想区,另外提供额外的智能家具,智能社区,刷脸解锁等五花八门的新功能。近来一些新的大型楼盘大大小小的设施多达上百个。二手公寓在设施方面就比较中规中矩一点,基本的一般也都有,但是在设计感和多样性方面有所欠缺。
7:可租性和租金:
一般来说,在其他条件平等的前提下,大多数租客还是偏好新公寓的,尤其是年轻白领阶层,比较喜欢地点不错,设施齐全,装修现代的公寓。租金的话,新公寓的租金也通常较高。不过需要注意的是,在新公寓刚交房的阶段,因为同一时间段内有相当数量的单位放租,供过于求,屋主一般都需要下调租金以便把屋子快点租出去,交房后的一两年后,租金一般就能回调到正常水平。
8:转卖价值:
在其他条件平等的前提下,新公寓的转卖价格相对较高。另外新公寓也具有相对较高的flip的属性,这就解释了为什么投资者喜欢投资新公寓。首先,新公寓在2-3年建成后的转卖价格通常会比开盘价高,其次,新公寓的前期的投入相对较低,投资者只需支付首付,加上按工程阶段支付的按揭,就能够在房子建成后卖掉来获取套取利润。即便一时卖不出好价钱,业主也可以边租边卖等待一个好的offer。二手公寓,炒房的属性相对较低,不适合短期交易,适合购买来自住,或者长期持有,价格如果足够低,还是很值得入手。
总结下来,新盘和二手房各有千秋,新盘的缺点是:面积小,尺价高,需要等待几年时间才可以入住,但剩余年限久,装修新,选择范围广,设施完善,可租性高,前期投入较少,有短期投资属性,适合自住+投资;二手房的优点是面积大,尺价低,可以即刻入住,但同一个项目里选择范围小,装修设施陈旧,前期投资较大,短期投资属性弱,适合自住。买房是大多数人一生中重大的决定之一,建议还是需要从自己的实际需求出发,新盘二手都逛一逛比较一下,来做出最后的决定。