社论：新私宅销量走高的隐忧
2017年4月19日
自2009年以来，政府推出多轮的房地产降温措施，但房价还是持续上涨，直到2013年6月底政府推出总偿债率框架后，房价才开始下跌。从2013年第三季的高峰，私宅价格连续14个季度下跌，至今总共下跌11.7%。与2009年至2013年6月期间房价上涨60%相比较，房价这三年多来的跌幅，还是相当温和。
其实，最近几个月来，房地产市场的买气又开始炽热起来。市区重建局发布的数据显示，上个月发展商共卖出1780个单位，比去年同期多出一倍多，并创下总偿债率框架推出以来的最高纪录。其中，销量最强劲的两个公寓项目属于大众私宅，平均尺价分别高达1805元及1406元。
此外，尽管发展商申诉房地产降温措施带来的冲击，但政府的土地招标往往获得热烈的反应。去年6月，市区重建局推出马丁广场的一幅地段，吸引到13方发展商竞标，而最高投标价创下2009年以来政府售地计划的最高纪录。上个星期，美世界附近道德路的一幅地段，出现24方发展商竞标的罕有现象。竞标发展商的数目及投标价，都远远超过分析师的预期。
私宅销量激增反映了积压的需求强劲，而发展商高价竞标土地，也预示房价将呈上扬的趋势。在这个情况下，房地产降温措施没有撤除的条件，否则积压的需求将使房地产市场失控，使多年来坚守的降温措施功亏一篑。其实，中国大陆与香港也面对类似的挑战，并在最近加大了降温措施的力度。
然而，中国大陆与香港的发展经验显示，房地产降温措施并无法压制房价的上升。每一轮新的房地产降温措施推行不久后，潜在买家对房价继续上升的预期，导致人们抢购房地产，而这又迫使政府制订更严厉的降温措施。此外，在土地标价持续攀升下，发展商纷纷提高房屋的尺价及缩小房屋的面积，一方面确保房价是买家负担得起的，而另一方面则维持本身的利润。
根据官方报告，香港明年新建的私宅中，有一半的面积小过400平方英尺。此外，香港还出现居住面积小过200平方英尺的“纳米楼”。在2013年落成的私宅中，有81个单位属于纳米楼，而去年则新增206个单位。
其实，本地房地产市场也出现类似的趋势，虽然程度没有像香港那么严峻。
几年前，本地发展商推出了面积小于500平方英尺的“鞋盒公寓”。有些新私宅项目的鞋盒公寓占比，多达80%。这导致市区重建局在2012年9月颁布新的指导原则，以确保私宅项目不会出现过多的鞋盒公寓单位。尽管如此，发展商推出的新公寓项目，平均面积还是日渐缩水，而尺价则持续走高。
房价节节上升，年轻一代没有能力拥有自己的房子，是香港社会矛盾激化的一个主要因素。另一方面，在低利率持续多年的投资环境下，许多地方都出现房地产泡沫的现象。幸好，新加坡政府掌控组屋供应，它也成为政府调控房地产市场的主要工具。
然而，房地产市场环环相扣，私宅市场与组屋价格往往互为影响。因此，在目前经济还不是很强劲的情况下，新私宅销量创新高的趋势与意义，值得进一步探讨。我们有必要严防积压的需求，在瞬间导致房地产市场再度升温。此外，对于国内外的发展商屡屡以高价投标土地的现象，也不可掉以轻心。虽然这是一个市场行为，但房价失控将带来许多社会与政治问题。
詹逸
平均尺价1805
居然是大众化公寓！