关于对发展商ABSD的理解

Question

最近王瑞杰和房地产商公会的对话，提到的5年卖不完房子重税的问题。　
这是否会造成发展商在购地5年后无法生存？　
我个人认为，房地产公司作为一个“壳”，应该是可以转嫁成本的。
在第一轮被措手不及在17年被重罚的发展商产生后。发展商应该明白，税务是要被计入在成本里避免伤害公司财务。
发展商ABSD 已加到30%，包括5%不可退还的重税。任何开发商都没法保证5年一定就能卖出所有单位。　
那么在做forecast的时候，只要把全税计入售价成本，就能摆脱5年税务风险。 5年内卖完，等于30%的bonus。5年没卖完，也已经包括在成本里没有影响了。
我并不清楚发展商是不是这样做，但这么重的税会逼着他们这么做。
公司本来就是个壳，就像LTA重罚MRT。乘客有什么好开心，最后一定计入票价。
政府重税发展商，一样没什么值得开心的。开发商老板才不会卖自己豪宅来交税。
至于房价多高算高？现在1500尺价的房子，也经历过500尺价。　

税务设计上产生的后果，经常会偏离政府当初设计的初衷。　
就像当年用以约束私宅的ABSD出台时，我就发文说过这个税务设计会在市场下跌时保护组屋，在市场上升时伤害组屋的双刃剑。

沈馨全 · Answer

这个命题建立在市场由发展商左右的基础上发展商稳赚不亏的基础上，完全卖方市场，行情好的时候对的，风向变了，大环境变了，会如何呢不要忘记大家除了公寓还有祖屋，租房，二手房的路，坡不缺房自住

淳于天 · Answer

据我所致发展商净利大约15％到30％（未计入杠杆）.所以发展商也承担不起ABSD.以前有个漏洞，把未售出的单位打包售给私人公司或信托，后来政府把这条路堵上了。现在发展商只能在期限前降价售尾盘，所以很不开心。

章国 · Answer

想卖都能卖掉  楼主操心的太多了有n种方法可以规避五年卖不光这种事情

国磊 · Answer

你举例LTA罚款MRT最后成本转嫁给乘客是不正确的MRT虽然是垄断行业但是对车资没有定价权。公共交通的车资是政府决定的，车资如何定更多是一个政治判断而不是一个商业判断。发展商虽然对自己的楼盘有定价权但无法垄断市场，要和其它发展商竞争，更要和政府的公共住宅竞争。在无法垄断市场的情况下就想随意把税务成本转嫁给顾客最后可能会自食其果。

淳于天 · Answer

我对5年限期的理解政府是试图烫平经济周期。对政府而言，最佳情况是每年恒定私宅供应量，价格随薪金同步上涨。政府对HDB 就是恒定供应量策略（每年略有微调）.对开发商而言，有时囤房囤地是最佳策略。如果都像李嘉诚那样拿了地几十年不开发，房价早失控了。

关进 · Answer

对的，车资调整是靠交通理事会的常年检讨但是业者可以用亏损做理由申请车资调整。这也是车资计算方程式条件之一

盛厚以 · Answer

目前也就trilinq 的发展商IOI被罚了吧 第一个倍罚没记错 也是目前唯一被罚的关键是trilinq 的地价555。罚了10%之后610。IOI自己错判形势 黑夜来临前卖1600（参照经验丰富的Jgate 同期日光），然后又在黎明前降价。结果是买家得利。5年的期限只不过是为了房子发展商捂盘。之后还有QC继续打压发展商捂盘。发展商现在做计划肯定是不愿意给这比付款的。买家要学会利用这五年。400个单位跟1000个单位的项目都是5年得卖完。大盘发展商开盘定价策略必须得谨慎。再例如一些目前地价低价进场 且库存量低的发展商 定价绝对大胆。例如Jadescape 800的地价加上罚金不到950。参照Park colonia 1100的地价。QJ那心态就是罚了依然有很高的profit margin。profit margin 高 不等于最终房价高，但是意味着有降价空间。参照trilinq 刚刚开盘地价555 要价1500-1600。一个楼盘的定价是全方位的考虑。买家自己要懂得买什么样的楼盘才避免出现今天买 发展商明天降价。

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沈馨全

淳于天

章国

国磊

淳于天

关进

盛厚以

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