工业房地产 投资者遗忘的角落
早报财经特写 (2009-10-25) @林建金
在新加坡，工业房地产往往是被房地产投资者和炒家忽略的一个领域。这确实是一个相当复杂的市场领域，有许多条例和政策必须照顾到。
本地工业房地产的用途，是由市区重建局管制和规划的。不同的地区有不同的商业分区，举例说，整个乌美工业园区几乎都属于“商业1”区，简单来说，这意味着整个地区只适合进行一些“干净”的轻工业活动，例如软件设计和开发活动，以及生产一些不使用化学用品的仪器。
相反，裕廊工业园区却属于“商业2”区，这也就是说，这里可以容纳中型至重型工业活动。
整个乌美工业园区属于“商业1”区，即这个地区只适合进行一些“干净”的轻工业活动。
除了这种分区的限制，厂家也必须遵守工业房地产的所谓“60：40”条例，即每一栋工业房地产最多只能将40％的楼面，作为办公、培训、展示或其他辅助用途。
新加坡公民、永久居民，以及本地注册的公司都可以在新加坡购买工业房地产。工业房地产的地契一般分永久地契、99年地契、60年地契，以及30年地契。
一般来说，非永久地契的工业房地产，每个月必须支付土地租金给建屋局和裕廊集团，这跟中国的土地使用权有点相似。
工业房地产现有价格 比1998年高峰低一半
工业房地产的上一个巅峰是1997年的亚洲金融危机之前。危机发生之后，工业房地产价格全线下滑，大型工业大厦的价格暴跌了70％，多层工业房地产的价格则猛挫50％。
2007／2008年期间，办公楼市场的供应短缺，带动工业房地产价格再次攀升。在全球金融大海啸发生之前，工业房地产价格一度攀升至距离1997/98高峰仍差20％至30％的水平。
不过，过去几个季度的工业房地产价格下跌，已带动现有工业房地产价格回到比1997/98年高峰低30％至50％的水平。
目前，传统的多层工业大楼租金介于每平方英尺1.10元至1.80元，高科技工业大楼的租金则介于1.80元至3.20元。在价格方面，永久地契的多层或分层地契工业大楼大约从每平方英尺200元起，至于非永久地契的则从每平方英尺130元起。一般来说，永久地契的工业房地产租金回报率从4.5％起，而非永久地契的则从7％起。
公司买或租须考虑营运需要
对厂家来说，工业房地产该买还是该租？首先，你应该考虑公司的财务情况和营运需要：公司的会计和财务管理政策是什么？公司是否应该持有资产？如果应该，那么资产的价值应该是多少？公司又能够承担多少债务？这些因素将决定你应该租还是买。
一些还需要考虑的因素包括：
一、公司未来三五年的商业发展计划是要扩张，还是缩小业务？公司可以拥有少量的多余空间，为将来保留一些灵活性。不过，太多的多余空间却不是一件好事，因为一些业主，例如裕廊集团的条例限制业主将超过50％的楼面转租出去。
二、考虑“向上”发展。新加坡的土地有限而且非常昂贵，政府向土地征税，不过却没有向土地上的楼层征税。
三、地点是不是一个主要考虑因素？在工业房地产市场，好的地点也需要支付一定的价格溢价，因此你或许要考虑较便宜一点的地区。
个人投资较难获得贷款
对个人投资者来说，购买工业房地产是一种中长线投资。
不过，你必须注意，工业房地产是不能动用公积金来购买的。你也必须在成交价上再加入7％的消费税。
工业房地产一般比私人住宅较难获得贷款，因此，你必须有心理准备，银行可能只愿意借贷该房地产估值的50％。
此外，工业房地产的贷款利率一般也比私宅高。最后，你也应该雇用一名熟悉工业房地产条例的房屋经纪来代你办理出租和买卖协议。
大量私人工业房地产将入市
未来三年内，估计有超过2500万平方英尺的私人工业房地产楼面将涌入市场，因此，工业房地产价格可能在短期内出现一些波动，不过，除非发生重大的经济危机，否则工业房地产的价格波动一般都不是太过剧烈。这种环境较有利于商家做生意。
展望未来，如果我们考虑到亚洲金融危机之前的价位，那么现在的工业房地产价格应该还是有上升空间的。
（作者是莱坊KnightFrank工业房地产主管）（吴慧敏译写）
2 个回答
很绝的是：这位朋友是利用前个工业房产做转贷款取出了11多万的钱来做新屋首付
他说：就等于才两年时间就全部已经取回之前的投资成本，来滚下一个新的工业房产项目的首付。旧的那个就等于已经什么都不用管了，让租客帮忙养房子，还给每月现金500多。按现在经济大势来看，下一个三年租约肯定还会提高租金，带来更多的稳定现金收益。
他得知我想卖屋时还劝我说：已经在稳定收租的房地产现在就根本不应该卖掉啊！让银行和租客为你的房子打工是最好的投资。出租工业房产比出租公寓和买卖股票要稳健还省心省事多了。
可是，我跟另一个朋友说起这个利用银行杠杆以钱生钱的稳健投资理念时，却得到很负面的评价。他讲：呵呵！钱滚钱，次贷不就是这样子搞出来的！
：）