想了一下，还是决定无耻一把，把我的长微博转过来。这就是赤果果的软文，谢谢！我今天刚刚签了套100万的Office,客户挺开心的，说会继续带朋友来买类似的项目。下周我会继续去看工业地产项目。回头再来详细介绍。

很多人觉得投资商业地产或者工业地产很复杂，门槛很高，包括我去上课进修之前也是这么想的。我自己家也是有跟朋友合伙投资市区商铺，老公决定的。为此以前不了解的时候还跟他吵过架，觉得积蓄一下子全砸出去了，我刚好又休息了好久没工作，突然搞得家里经济紧张起来。PS,商铺现在真的是好贵啊，还是被投资者追捧的很热和。我家只是沾光入伙占不到10%的小股份，虽然目前还没有脱手,涨幅还是让人很满意的。

不过资金不够雄厚的还是暂时不要考虑店铺了，我个人觉得选择位置方面水比较深，目前我还没有自信敢拍胸脯说XXX地方值得买，任何大家都知道的值得买的地段价格都被炒的很离谱了。估价才600万的店屋开价800万居然也卖掉了！！牛车水珍珠大厦里面破破烂烂巴掌大的小店面也可以开到200多万。08年到现在价格翻了一倍多的店屋在市区比比皆是。西部的NEWEST mix development快开盘了，尼玛所有的commercial property 预计6000块一尺！！我以为自己听错了，还再三问对方中介好几遍（我到现在还是怀疑自己听错了），确认价钱我就只会呵呵呵了。有这个钱我去买tanjiong pagar地铁站旁边的永久地契办公楼了，还便宜得多。这完全是有钱人的游戏嘛，就跟那个Ferra公寓一样，完全是有钱人的玩具嘛。居然一开盘就卖掉40%了！跟远东的销售聊了聊，说没有一个新加坡人买，一半中国人，一半印尼人买的。还有的中国人是看到广告图片就大老远特地坐飞机赶来抢一套，我听了就继续呵呵呵。

扯远了，我来说说普通人投资神马吧。就目前来说，手上有个30万以上就可以考虑投资了，这笔钱拿去投资住房，算上现在的ABSD，贷款限制等等还真没太多好的选择，要知道redhill一套90平米的组屋估价都到75万了。买一套随便算算首付+各种费用也要二三十万。而且以后的利润空间很难说，7道紧箍咒扣过了。现在再进场利润空间已经很紧张了，这也是今年以来二手房交易低迷的原因所在，连带最近貌似租房市场都开始降温。地段很好的房子不是很便宜的话貌似也租的没那么快了。

因为住房投资政策的收紧，商业和工业地产的价格也一再上扬，热钱总要有个去处。因此每次cooling measure出一个，对于商业和工业地产来说都是一次Heating measure。虽然价格已经涨了不少，但任何时候都还是有值得投资的有潜力的项目，看你有没有用心去做功课研究。经过中介们非官方的总结，总价在150万左右的预算是最多人负担得起并且愿意投资的。如果预算没有那么多，100万的投资房产也是有不少的选择的，不是所有的投资都只能投在CBD的天价楼盘。

研究房地产投资项目目前是我的工作重点，我做功课的标准也是瞄向150万以下的项目。我很shameless的说一句：不要把房地产中介只当成跑腿看房，处理处理文件的纯粹中介好吗？作为一个有理想有抱负有知识有原则的四有中介，我的目标是房地产投资顾问，给客户提供专业的投资建议。其他手续和相关疑问是叫给律师，会计师，财务顾问去办理和回答的，中介则像一个HUB，有一张巨大的人际网络，才能确保有最专业的人士为投资房地产的客户服务。而很多资深的中介，本身也是投资者。

我目前的客户群也是投资者为主。HDB的交易我也有做，基本上算是给朋友帮忙性质的。这两者不矛盾，因为商业和工业地产周末都没有viewing，公司都不上班，谁开门给你看啊。住宅这块才是周末忙的。我基本上没有自己找过一个客户，因为不想周末太忙，多点时间陪家人，同时也因为没车也很不方便。所以每个周末HDB这块基本上我就服务一组客户，这样才能保证服务质量，不过这样子的效率如果光靠HDB交易吃饭我就只有喝风的份了。这里感谢华新筒子们对我的厚爱，信任和支持，主动给我这个菜鸟中介当小白鼠，陪我一起成长和积累经验。我就不点名了，MUAH MUAH！

废话说的很多了，不扯了，终于开始谈正事了。先说一下注册一个带GST的investment holding company投资商业和工业地产的好处：

1. 所有的商业，工业地产在购买的时候大多会涉及到7% GST消费税（有的也会涉及到ABSD的，比如HDB SHOP HOUSE，还有工业地产今年刚刚加了SSD）。那么注册GST公司，以公司名义投资房产的好处是这个7%的消费税可以100%的跟政府讨回来，以个人名义购买的话那7%就是肉包子打狗（汗，只是比喻哈）没得回来了。而且回款这个速度比我想象的快多了：不必要等到购房手续办完才能申请，因为买房的时候款项时一部分一部分出去的，比如先付个1%option fee,两周后付个9%，然后再付20%首付什么的（不同开发商可能要求的押金数目不同）。每一笔交易都要交GST给政府。如果有注册公司，报税是一季一报，如果在上个季度尾报了，一个月左后到下个季度钱就回来了。举个例子：5月买了房子交了10%押金100K+7% GST 7000块，6月把这部分支出从公司账上报了税，7月底左右政府就会把这7000块还给你了，不用等到八九月份整个购房手续完成才去讨钱。

2. 以公司名义投资房产的第二个好处是收入可以减免很多税。如果以个人名义购买，所有的租金收入是要报个税的（我们不号召非法出租逃税神马的，而且商业地产非法出租的可能性太低了，房东同意租客还不同意呢）。个税的比例大家可以参考IRAS网站的rate: http://www.iras.gov.sg/irashome/page.aspx?id=6706. 我不说别的哈，个人收入超过8万的部分，首4万就要交11.5%的税！12万以上就是15%的税。而作为investment holding company来说，租金收入扣除出租的成本（包括management fee, maintenance and repair fee,interest of loan installment等等（贷款只是利息部分可以报税，本金不可以的哈））,剩下的算公司的net profit。这个税率是多少呢？ 目前新加坡政府给investment holding company的优惠政策是首300K的net profit享有税务折扣：
首10K享有75%税务折扣（这个几乎可以忽略不计）
接着的290K享有50%税务折扣
详见： https://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=410
有关公司可以报税扣除的支出部分详见： https://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=444

目前公司商业税是17%，如果一年租金纯利是300K，交的税是（10K x 17% x 25%)+（290K x 17% x 50%）。忽略到前面1万块的税，首30万的租金纯利只是要交8.5%的商业税，比个税低多了吧？并且啊，重头戏来了：交完税以后的租金收入可以划入share holder的个人账号，这部分收入是不需要再交税的！否则就是重复交税了。如果在你个人名下，如果你的年薪已经超过8万，如果房产是在个人名下，这30万的收入都要交个税会交到心疼肉疼：20万以上的个税就是18%了！32万以上是20%！

3. 第三个好处是出售房产时候所得利润是算公司的capital gain，居然是不用交税的啊！！我觉得好神奇，也觉得居然有这样的好事让人有点难以置信，保险起见，我查了一下，看到这个：
http://www.iras.gov.sg/irasHome/uploadedFiles/Quick_Links/e-Tax_Guides/etaxguides_CIT_CertaintyCompaniesGainsDisposal_2012-05-30.pdf
第一页这样写的：
3 Current tax treatment
3.1 Singapore does not tax capital gains. Therefore, only gains or losses
of an income nature derived by a company from disposal of equity
investments in another company are taxable or deductible for tax
purposes.
所以啊，炒股赚的钱是要报税的，卖房子赚的钱居然是不用交税的啊！想象一下如果你100万买了个Office，过几年150万卖出去了，50万是净赚的！艾玛，我还是觉得好神奇，好的不像真的。=P

4.用公司名义投资商业工业地产还有个好处是转名的低成本。大家知道的，如果我买了套公寓，以后想把公寓转给我闺女，如果当时这公寓价值200万（唉，我啥时候能买得起啊），我得付3%-5400的印花税，如果我闺女那会已经结婚有一套房子了，按现在的制度还要付7SD！！一共要付给政府19万4千600块，这是赤果果的抢劫嘛，这还没算律师费啊，没算银行贷款换名字的成本啊。

如果你买的店铺啊，Office啊，工厂什么的是在公司名下，只要换share holder和director的名字就好了。这个processing fee是公司净资产的0.2%！！也就是如果我要把价值200万的Office留给闺女，直接把公司转给她好了，成本是4000块+银行的Processing fee，不需要找律师！！当然，如果还有贷款的话，银行要确保我闺女能够还得起贷款才行。就算不转给家人，而是把这个房产连同公司打包出售，成本也是一样的，4000块+银行手续费而已，没有ABSD，没有Stamp duty, 没有Legal fee...前提也是银行确保接手的买家有能力接受剩余贷款。不需要律师和交印花税是因为房产没有换名字，还在公司名下，所以不算房产交易。当然，卖掉了中介费还是要给的。。。

好吧，好事说完了，我来说说注意点：
1. 注册一个GST registered investment holding company,必须要有一个本地的director, PR或者公民都行，share holder可以都是外国人。纯私人性质的（就是不涉及到其他公司作为share holder的情况）叫exempt private company, share holder最多可以有20个人。这就是我之前在微博里提过的，所谓钱不够，组团去买房。不过个人角度来说，不是信任度很高的人，不要轻易扎堆成立公司投资，做生意朋友甚至亲兄弟姐妹做成仇人的太多了。就算扎堆去买房，有必要的话去律师那边做一个share holder agreement，啥丑话提前说好了。通常投资房产的公司做这个agreement的不多，主要是搭伙做生意才做。

2. 这样的公司叫做investment HOLDING company，既然叫HOLDING,必须要持有房产一定的时间，通常建议是两到三年，这样才叫做投资investment，否则短时间不停的买卖那叫炒房投机speculation，不叫投资。为什么我要提这个，主要跟交税有关系。IRAS给的税务补贴前提是公司是做investment holding,不是property trading。短时间买卖炒房很有可能被当做trading business，就不能按照investment holding的标准来收税。而且一旦被政府判定是在做trading,从公司成立伊始的每一项房产买卖都会被翻出来从头查税。这个收税比例我没研究过，做生意的筒子可以补充。

3. 贷款的问题：目前商业和工业地产，本地人买来做生意自用的，贷款最高80%，纯投资的贷款最高75%；外国人纯投资的贷款最高70%。贷款年限看各家银行的规定，20年，30年不等，跟贷款人的年龄，收入，是否有其他贷款也有关系，最高可以到贷款人70甚至75岁。有兴趣投资商业或者工业地产的，建议先做一个approval in principal，知道自己可以拿到多少贷款，再投资心里更加有底。也避免了花了时间研究，看房，最后买不了的情况出现。

目前贷款利息貌似没有固定利息的，都是3个月SIBOR加一个基数。我知道的最便宜的贷款第一年大概1.58%左右（这是我的金牌banker说的，贷款额比较高的话还可以稍微再谈一谈）。这里我不想评论各家银行的配套或者制度，因为商业和工业地产的贷款条件和情况比住房复杂多了。我选择跟财务顾问公司合作，他们负责给我的客户提供最合适最经济的贷款配套，收费来说我的客户不需要出任何费用，费用都是从我的个人利润里扣了。

作为个人我精力能力有限，新加坡这么多银行，我不可能把每一间银行的配套和条款都研究透了，况且商业和工业贷款情况相对复杂，就算做个AIP，我得花多少时间才能跟所有我认识的BANKER都做一遍再来研究拿谁家的啊？我还是交给专业财务人士，他们会负责跟所有合作的银行递交申请，对比所能拿到的贷款额，利息配套来给出最好的建议，比较省心，我做好中介的本职工作就好了。话说回来我也不是完全不管啦，我还是认真研究过了渣打银行，大华银行，HSBC，maybank甚至中国银行目前的商业贷款配套。中国银行给的还不错的，甚至给律师费补贴，不过手续比较复杂恶心了点。目前我最钟爱的还是大华银行就对了，因为对外国人实在太体贴方便了。PS，我的大华银行banker还是单身，28岁，印尼华人，有房，中文非常好（他居然还给解释《黄帝内经》教我养生！）小伙很有前途，工作非常努力，我已经将他广为推荐到商业地产中介项目组，又推荐给了财务顾问公司合作，大家对他的工作效率都很满意。有兴趣认识一下进一步了解他个人的我可以给联系一下。=P

4. 注册公司的成本：这个我拿了三家会计公司的报价比较了一下，发现差别不是很大，也就几百块的区别，所以可以当做比较普遍的收费标准。一次性的注册费大概是1500左右，然后每年会计公司帮你维护公司营业账目，报税，做账等一年的成本在3000-4000左右。我觉得这个收费还是相当便宜的，跟投资房产的利润来说，关键是省心省力省时还比自己做的专业的多。

追加的注意点：

第一个就是我之前提到的股份问题。如果有两个或两个以上（最多20个）人合资买房，成立公司时候建议股份按出资比例来分配。尽量避免对半分股份。因为出售房产时候遵循少数服从多数的原则，60%股份的share holder说要卖，40%的那个不可以说不同意卖，不同意也得卖。就算出资很接近，也尽量商量一个51%-49%的比例。

第二个是capital fund的问题，基本上这种公司注册资金只需要1块钱，如果两个人是四六开的股份，就是一个人6毛，一个人4毛，这么说稍微有点囧哈。既然公司没什么钱，那申请贷款的时候银行会access director和share holder的收入来权衡给多少贷款。所以公司所有的贷款，成本都算是borrow from director/share holder，所纯利润年底结算后划出去到director/share holder的私人账户算偿还借款，不用报税。如果投资项目比较大，银行在给贷款方面有顾虑，也可以投一笔钱去公司的capital fund,需要出具支票给会计公司处理，存档。

第三个是合伙投资，某一方因个人需要提前套现的问题。前面说了大股东在出售方面更有话语权。如果是小股东突然继续要用钱，而大股东又不肯卖房怎么办？其实这个可以在share holder agreement里面写好的：小股东需要套现的时候必须优先卖给大股东，按市价或者高于市价出售。如果大股东不愿意买，无权阻止小股东把股权出卖转让给第三者。

其实这些内容说白了我也是拾人牙慧，跟会计师财务规划师学来的。大家花点时间精力也可以了解到。PS有的会计师咨询一下居然还是收费的，好几百呢，比律师还黑！我是沾着花了好几千块去上培训课得到了免费咨询的机会。这些只是给有兴趣投资商业工业地产的人有个基本概念。具体操作的时候不是我做哈，我只是房地产中介，我不是会计师，也不是财务顾问，也不是律师。我会带你去找专业会计公司注册公司，找财务顾问做财务估算拿，然后你再跟我去看房，听我分析不同项目的利弊，升值潜力在哪里，是适合长期投资还是短期投资还是收租养鸡，还有现在买了啥时候适合脱手套现等等；你觉得有信心有底了，我们再找律师处理房屋交易手续。

下周我会开始着手处理具体的购买商业地产的整个手续，详情就会了解的更多。有兴趣询问项目的我们再私聊，呵呵呵呵。=P
---