今天我自己去了1st appointment,问了点组屋转产权的事项,再来更新

之前的部分大家请戳下面两个链接:

http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_12391894

http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_12398555

楼太高了,我重起一个。

好吧,我最终还是付诸实施去换组屋搬家了。在新买的二手组屋选择holding方式的时候,一开始我选了跟之前一样的join tenancy,脚得在以后转让产权这个问题上跟tenancy in common 区别不大,因为已经有俩朋友去做了。后来去见律师,又跟banker确认了一下,发现还是有区别的。

join tenancy跟tenancy in common的区别我就不科普了,大家自行阅读HDB的网站。买房的时候产权前者默认一人一半,一个挂了,另一个自动接收全部产权。后者如果一个人挂了,挂了的人的产权会根据遗嘱分配,没遗嘱的根据新加坡继承法分配,也就意味着不一定就落到活着的那个人手上。但是选择后者可以预先设定两个人持有的产权不平均。

之前我科普组屋转让产权(夫妻中一人把自己的产权作为礼物赠送给给另一半),主要还是为了以后买第二套房省ABSD(说白了就是穷,很小农的不想给政府多交钱,默泪一下)。之前没有ABSD的时候谁也不想去折腾这事。

如果组屋贷款已经还清了,这个change proportion of ownership的手续就很简单了,没有stamp duty (PR的话还是有ABSD的),律师费也很便宜。或者原本买房拿的是HDB贷款,那HDB审核过被赠送人的个人收入可以支撑剩余贷款,就可以直接重新做一份贷款给你去做这个手续。目前为止,一切都很和谐,经济实惠。

但是吧,如果你拿的是银行贷款呢??这里就有个结。之前我还跟Martin1983私底下讨论过这个事情。当时没找到一个妥善的处理方法,结果我们俩懒人同时给对方丢了一句:再看看,就放一边去了。

这个结就是:银行不承认change proportion of ownership不等同于subsale这回事,在他们看来前者是不存在的,只有后者。HDB那边是可以提出申请,但是提交的文件必须要有一份新的letter of offer,贷款人只能是被赠送人一个人。而原本是两个人联名贷款和买房的,去掉一个贷款人,银行是默认这是subsale,也就是屋主之一把产权卖给另一个屋主,而不是赠送。银行也不是说不承认赠送这回事,但是必须要有HDB approval letter,而要拿到HDB approvel letter,就必须先拿到新的LO;没有LO就不能继续办理产权赠送手续,也就没有HDB approval letter这个东西,这就是个死循环。

所以如果是俩人联名贷款买HDB(现在绝大多数都是这样啊,因为HDB贷款实在卡的太紧了,大多年轻人一个人的收入都不够贷款),以后再做产权赠送,就只能当做部分产权买卖,意味着被赠送人要买下另一半的产权,得按另一半的产权估价去支付stamp duty,ABSD(如果有),双方的律师费,貌似5年之内因为MOP的存在还不能做。HDB是说MOP期间可以做,但是律师跟我说不行,但是HDB不知道银行要什么条件才愿意出Letter of offer,他们不care,让屋主自己去搞定这个问题。

所以如果一开始选择了join tenancy,得按房子估价的一半去交税。假设50万的房子,25万的印花税是3200,PR ABSD是12500,双方律师费是4500-5000,还有其他一些杂费比如估价费,银行更换贷款的服务费或者罚款之类,成本还是挺高的,关键我家房子还要贵不少。

跟律师讨论过了,又跟banker打了电话,我马上掉头跑回HDB resale office把产权持有方式改成了tenancy in common,然后只给了我家孩子爹一咪咪的产权,这样以后subsale的价钱只有几千块,税基本上可以忽略不计了。

最省事的办法就是买房时候用owner+occupier的组合,土豪的办法是直接清偿完HDB贷款再去转让产权,我这种既没钱,也没足够高的收入一个人贷款的人,只能修改产权持有比例了。而且这玩意在completion之后就不给改了哈。
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2 个回答

潘菊河

感谢楼主分享
我觉得重点还是在第一套组屋购买时候的步骤:
要省absd, 一定要放1 owner+1 occupier, owner是公民。

现在买hdb, mop 5年后卖还有没有absd很难说。

此外,卖组屋的时候估价费不是买方付款吗?

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司徒行

艾玛,这样折腾到底是闹哪样?
买公寓同时拥有租屋吗?

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  • 柳炎 提出于 2019-07-18 20:56