赞同这个作者的看法， 但个人看法是EC会真正开始降价销售的是那些项目在2013年12月9号之后推出的 ，原因除了TDSR, MSR, 还有Resale levy。在这个日期之前推出的公寓剩余单位最多是维持现在的折扣，甚至会慢慢取消，因为他们的项目都已经卖出85~90%, 而且在2016年就可以TOP，比如 FORESTVILLE, TWIN FOUNTAINS. 潜在买家已经等待了一年多，相信有兴趣购买EC都会在考虑价格的同时，也会考虑Resale levy 还有TOP日期。
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EC主要是私人与公共住宅的混合体，用以迎合夹心层的需求。自2010年EC重出江湖以来，经历了三年的丰收。但随着2014年EC销售疲弱，2015年土地价格下滑，暗示今年EC会减价。有分析认为，较低的EC价格，能让EC市场更稳定，也更为持续。 王伽胜　孙晓波/ 文

自2010年执行共管公寓（executive condominium，简称EC）重出江湖以来，已过了大约四年。EC的社会作用强而有力。夹心层可能不符合购买公共住宅的条件，但又觉得买不起私人住宅，而EC主要是私人与公共住宅的混合体，用以迎合夹心层的需求。夹心层一般由家庭月入介于1万元（新政府组屋上限）至1万2000元的买家组成。2011年8月，购买新EC的收入上限从1万元调高至1万2000元。 然而，这四年间，在发展商试图赶上私宅市场周期、抓住机会的当儿，EC的社会作用似乎时不时受到挑战。例如，2013年6月，总偿债率（TDSR）限制实施后，新EC的需求增加，发展商便在2013年下半年调高新EC的价格。 从政府组屋升级至EC的买家如果直接向发展商买EC单位，就必须在EC竣工前的六个月内售出政府组屋。因此，银行在总偿债率限制下评估该给买家多少贷款时，就不会把其每月偿还的政府组屋贷款算在内。于是，2013年下半年的EC推出时，价格平均为每平方英尺800元，比之前的750元高。 随着买家借款数额加大，2013年12月，政府实施了每月偿还贷款比率（MSR）这一举措，金融机构批准的贷款不得超过借款人每月毛收入的30％。 2010年到2012年期间，群众对私宅与EC的向往，刺激EC价格从每平方英尺680元攀至750元。 2014年EC销售缓慢 由于购买EC受到刚实施的每月偿还贷款比率影响，2014年推出的EC项目销售缓慢。2014年共有四个新的EC项目，即Lake Life、百丽轩（Bellewaters）、百丽居（Bellewoods）与The Terrace，都于2014年下半年推出。除了Lake Life几乎快速售出所有单位，其他三个项目则销售疲弱。 Lake Life位于恢复活力的裕廊地区，而且自2010年以来，那一带没有推出EC项目。反观像盛港、榜鹅等地区，过去几年来已经推出一些EC，较早前的项目可能已吸收了大量的需求。此外，2013年底推出的Waterwoods与天林园（Skypark Residences）在2014年里也销售有限。 暗示今年EC会减价 从2015年1月开始，EC地段的价格出现下行趋势。今年1月与2月，安谷弯与兀兰12巷的EC地段都以容积率每平方英尺大约280元的最高竞标价成交。这显示发展商对购买地段来发展EC采取谨慎态度，尤其是在已经有很多EC的地段。 发展商似乎达成了新的共识，即EC地段应该不超过容积率每平方英尺300元。2014年，在实施每月偿还贷款比率后，其共识为不超过每平方英尺400元，而多数最高竞标价大概是每平方英尺350元。 “不超过每平方英尺300元”这新的EC地段价格，将适用于今年招标、附近已有EC项目推出或竣工的郊区地段，即盛港、榜鹅、兀兰、义顺、三巴旺、巴西立、淡宾尼与蔡厝港。只有没有推出EC项目、有潜质的地区才有希望以每平方英尺300元以上的价格售出。 于是，买家指望安谷弯与兀兰12巷的EC项目以较低价格推出，可能大约每平方英尺720元。由此可见，今年EC地段价格下滑，意味着今年推出的项目应该介于每平方英尺750元到770元之间，比发展商之前“粘”着的每平方英尺800元来得低。 仍有一线希望 如果发展商在2015年里被迫降价，那是因为买家兴趣疲弱，但一般上，新的价格（每平方英尺平均介于750元到780元）将鼓励更多买家买EC。降价的举动将促成价格平衡，即缓和买家购买力或要求与发展商要价之间的僵局，而并不是降价后买家仍然没有增加的情况。

现住政府组屋者要向发展商购买私人共管公寓，能力有限。与转售私宅相比，尽管转售私宅也比发展商卖的私宅便宜20％，他们大致上仍较喜欢EC。转售私宅比较旧，设计过时，居住环境无法反映买家从政府组屋升级。而且，一旦买下转售房地产，几乎立刻就得展开全面融资。 EC价格降低，皆大欢喜 2015年EC价格预计会下跌，应该令人欢喜。如果发展商采取战略性思维，思想开放，土地与项目价格下跌，他们也可从中获利。较低的土地价格，乃至较低的盈亏平衡价，意味着未来EC的发展商可推出更多三卧房式或较大的单位，而无须为了推出大量的二卧房式单位倍感压力。二卧房式单位尺价较高，较大型单位尺价较低。之前，土地价格与盈亏平衡价都比较高，发展商为了达到较高的整体尺价与预期中的盈利，不多推出较大型单位，反而为了推出更多二卧房式单位倍感压力。 较低价格 能让EC市场更稳定更持续 有了较低的土地价格与盈亏平衡价，发展商便有余地推出更多三卧房式单位，这比二卧房式单位更能促进家庭发展。他们这就可以给项目更好地定位，定位成为家庭发展考虑周全的项目。EC毕竟是公共与私人住宅的混合体，社会基础强而有力，它能给予发展商最佳的无形利益，即让发展商展现他们认真的态度，为夹心层的家庭发展提供优质住宅。 EC土地价格2015年大跌之前，因为每月偿还贷款比率限制的影响，2014年销售缓慢，EC市场进退两难。但是，发展商没有降价，EC土地价格也处于容积率每平方英尺平均350元的高位。然而，最近土地招标获得较低的最高竞标价，几乎确定了项目价格会下跌。这意味着，在发展2014年标到的土地后，于2015年推出的项目可能需要降价，以更好地配合买家的购买力。 有人游说政府废除2013年12月就EC实施的每月偿还贷款比率限制，也废除“在政府售地计划下获得EC地段的发展商，只有在获得地段的15个月或完成基础工程后（以较早者为准），才可推销单位”这一条例。但是，我们应该了解，正是这些措施使EC土地与项目价格可能在2015年内下跌。现在，价格必须下跌。2013年下半年，EC项目的价格高达每平方英尺大约800元，已经超出了买家的购买能力。因此，这些措施，尤其是鼓励人们对财务要谨慎的每月偿还贷款比率限制，可能就要保留了。 有了每月偿还贷款比率限制，加上政府不断通过调整售地计划下推出的EC地段来调整新的EC供应量，EC卖价应该会下跌，达到更好的平衡以及人们付得起的价钱。继续保留EC降温措施，能够降低EC的价格，并将EC定位为夹心层付得起的优质住宅，讨人欢喜。以正确观念购买EC的买家，尤其是那些在支付能力范围内购买EC的买家，也肯定会看到长远的好处。 本文作者分别是智信（R'ST）研究与咨询公司总监王伽胜和高级分析师孙晓波 - See more at: http://www.zaobao.com.sg/consumer/property/private/story20150404-464828/page/0/1#sthash.roy31ZMU.dpuf