房屋贷款那些事（中文版）
看到论坛上的小伙伴们对坡上的房屋贷款的申请，更改配套的流程诸多疑问，特别写下此帖，希望对坡上的小伙伴们有所帮助，我尽量全部用中文写完，有疑问有补充的朋友可以在跟帖里面提出，我会一一解答，本帖主要介绍住房(公寓/HDB/EC)的银行贷款流程和配套：
1. 贷款申请
新手上路的时候很多人都是直接整天喊着中介到处去看房子，房子看得差不多了再去询问贷款的事情，这里做个说明，这种方式有风险，而且效率明显不高，假设你看中的房子需要贷款80万，等你给了1%定金（OTP）之后银行却告知你只能贷60万给你，这下你就面临要再掏出20万现金或者丢掉1%定金的风险了，最正确的做法是：看房子之前，找几间大银行，做一个贷款额度评估(Assessment)，银行会根据你的工资收入，年龄，其他方面负债情况，如车贷，保险，等等，会给你一个原则上的批准(ApprovalIn Principle-AIP), 有了这个AIP (比如说80万贷款)， 你就去看100万以下房子(贷款最大化80%),看得满意的话当场就可以下定金，不用担心拿不到贷款了(当然那20%还有印花税,律师费的钱你要用CASH/CPF准备好)。这个AIP一般有效期30-90天. AIP 本身没有法律效力，就是说你同时拿了3个银行的AIP，然后房子也不买，也不需要履行什么法律责任.
2. 贷款额度
简单一个公式，贷款额(Loan Amount)=月还款额度(MonthlyRepayment)X贷款期限(Loan Tenure)(不超过35年，不超过65岁).
月还款额度（按利率3.5%计算）不超过月总收入的60%，总负债率不超过60%（TotalDebt Servicing Ratio-TDSR <60%）, 举个例子，小李月收入$6000, 30岁，信用卡每个月还款$300，车子每个月还款$800，那么他能支付的月供(Instalment)是$6000X60%-$300-$800=$2500,假设小李贷款30年，那么他的贷款额度是$2500x12x30X0.62=$558,000,假设他贷款最大化（80%），那么他能买到的房子最多$558,000/0.8=$697,500(当然20%首付和印花税需要用现金或者CPF搞定), 假设他想买100万的公寓，那多出的那部分就要现金解决了了。假如你没有其他任何贷款，贷款额度=（30年总工资收入）X0.372。
上面的例子是个人买家，假如是联名购买，比如夫妻，父子，那就是两人的月供额度相加了，这里有一个简单快速的计算:https://www.ocbc.com/personal-banking/loans/calculators/homeloan.html3. 贷款配套
简单的大致分两总：固定利率(Fixed Rate) vs 浮动利率(SIBORor Deposit Pegged)
固定利率比较好理解，就是锁定期内不管外界发生什么变化，不管经济好坏，板率(SIBOR)涨还是跌，利息在锁定期内保持不变.
浮动利率:板率锁定(SIBOR-pegged), 比如3MSIBOR+0.7%等等，就是说你的利率会根据3个月一次或者6个月一次的板率(SIBOR)跳动，所以你的还款额也是每3个月或者6个月一次跳动的，板率由金管局(MAS)决定，经济好坏，市场热度，都会影响板率的升降，这种配套对固定支出比较大的家庭存在风险，假如你签约的时候板率1.2,一年以后升到了2.5,那你的利率就从1.2+0.7=1.9%跳到了2.5+0.7=3.2%,你的月还款额(Instalment)就明显增加.
存款利率锁定 (Fixed Deposit Rate)，就是这个利率跟存款的利息挂钩的贷款利率，别被”Fixed”迷惑，它还是浮动的，比如你的配套是:36 mth FDMR+0.85%, 存款利率当时是0.65%, 2年以后存款利率升到了1.2%, 那你当年的利率就涨到了1.2%+0.85%=2.05%,反之如果存款利率降了，你的贷款利率也就降了,相对于SIBOR,存款利率(Deposit Rate)相对稳定，所以这样的配套近几年也越来越流行，UOB 的存款利率(deposit rate) 好多年都没变过了。
请参考下图SIBOR vs Fixed Deposit Rate：
月还贷额(Instalment)的公式如下:
M:月还贷额(instalment), P:总贷款额，r:贷款利率, n:贷款期限(Tenure)按月算， 简单点,上面OCBC的网站也有计算公式，有你还的本金和利息。 比如:小张贷款100万,30年,假如30年利率维持在2.0%，那他的月供$3696,其中利息$1667,总利息额是$330,630,再假设小张买下这个公寓以投资用，每月可以收租$3000,那就不难算出他的投资回报率了.
4. 更改贷款配套(Refinance) 每家银行不同时期能提供的贷款配套都不同，所以几乎对每个”房奴”来说，过了锁定期的Refinance/Reprice都是必要的，通常在锁定期快到期的2-3个月之内就要着手处理此事，不要最后一刻通知，银行会默认为你接受了条款，合同进入非锁定期(通常利率是很高的)，这样我们的血汗钱就被蚕食掉了，下图是本月房屋贷款配套汇总，小伙伴们可以跟帖询问，我会尽量一一解答
注释: FHR(Fixed Home Rate),FDPR(Fixed Deposit Property Rate), FDMR(Fixed Deposit Mortgage Rate),全部是同一个意思，就是跟存款利率挂钩的利率配套，只是不同银行不同的叫法而已，其他不难理解，最后一行Legal Subsidy(Refinance)是银行给Refinance的人赞助的律师费，额度如表中.
请参考下图SIBOR vs Fixed Deposit Rate：
月还贷额(Instalment)的公式如下:
M:月还贷额(instalment), P:总贷款额，r:贷款利率, n:贷款期限(Tenure)按月算， 简单点,上面OCBC的网站也有计算公式，有你还的本金和利息。 比如:小张贷款100万,30年,假如30年利率维持在2.0%，那他的月供$3696,其中利息$1667,总利息额是$330,630,再假设小张买下这个公寓以投资用，每月可以收租$3000,那就不难算出他的投资回报率了.
4. 更改贷款配套(Refinance) 每家银行不同时期能提供的贷款配套都不同，所以几乎对每个”房奴”来说，过了锁定期的Refinance/Reprice都是必要的，通常在锁定期快到期的2-3个月之内就要着手处理此事，不要最后一刻通知，银行会默认为你接受了条款，合同进入非锁定期(通常利率是很高的)，这样我们的血汗钱就被蚕食掉了，下图是本月房屋贷款配套汇总，小伙伴们可以跟帖询问，我会尽量一一解答
注释: FHR(Fixed Home Rate),FDPR(Fixed Deposit Property Rate), FDMR(Fixed Deposit Mortgage Rate),全部是同一个意思，就是跟存款利率挂钩的利率配套，只是不同银行不同的叫法而已，其他不难理解，最后一行Legal Subsidy(Refinance)是银行给Refinance的人赞助的律师费，额度如表中.