回报的正确计算方法 -ZT
1980年7.6万买的房子,2010年27万卖掉,为什么反而亏了? 2010-09-15
1980年,以美国当时的平均房价$76,400买的房屋.
2009年,以美国当年的平均房价$270,900卖掉.
毛利润 = $194,500
现在,来考虑通货膨胀的因素:
根据政府统计数字,1980年到2009年的累计通货膨胀率为160.36%.
如果1980年$76,400的房屋按照通货膨胀率升值,在2009年的价值为
$76,400 * (1+160.36%) = $198,915.04
纯粹来源于通货膨胀的房屋利润为
$198,915.04 – $76,400 = $122,515.04
那么在2009年,以$270,900卖掉房屋的人获得的超出通货膨胀的利润为
$270,900 – $198,915.04 = $ 71,984.96
但是,还有一个因素没有考虑进去,
1980年买房人的房屋贷款利率是14.005% APR,
而2009年买房人的房屋贷款利率是5.1015% APR,
因此还需要计算出单纯由于利率降低而造成的房屋的升值.
按照5.1015% APR 的房屋贷款利率计算,2009年的买房人每个月的房贷金额是$1471.10
假如2009年的买房人仍然每个月支付$1471.10的房贷,可是房屋贷款利率却仍然是1980年时的14.005% APR,
那么他实际上只能买得起价值$124,206的房屋.
这样,在2009年以$270,900卖掉房屋的人单纯由于利率降低而获得的利润为
$270,900 - $124,206 = $146,694
排除房贷利率从14.005% APR 降低到5.1015% APR 的因素,在2009年以$270,900卖掉房屋的人他的毛利润只有
$194,500 - $146,694 = $47,806
可是纯粹来源于通货膨胀的房屋增值就已经是$122,515.04
也就是说,房主在29年后从房子上获得的增值比通货膨胀少了61%
$47,806 / $122,515.04 = 39%
1 - 39% = 61%
从1980年到2009年,房贷利率从14.005%降低到5.1015%.
假如当时没有花费$76,400买房,而是用$76,400购买了当时的三十年美国政府债券(年利率从10.60%到12.40%),就以年利率10%来做保守的计算,29年总共的利息所得为
$76,400 * 10% * 29 = $221,560
加上本金$76,400,投资美国政府债券的总价值为
$76,400 + $221,560 = $297,960
只计算利息收入,投资美国政府债券的总价值就已经比$270,900的房屋价值多了10%的收益.
在投资美国政府债券的计算中,还没有考虑三十年政府债券的利率从1980年时期的10.60%降低到今天3.80%过程中可能获得的债券价格增值,以及每年的利息再投资的复利效应.
结论,综合通货膨胀和利率变化的因素,在过去29年里买房的收益反而不如投资三十年美国政府债券.
尹鸣贤
问题是，如果美国国债收益率降
说明价格上升， 回报是增加的，而不是减少
这一部分没有计算在内
需要了解清楚
顺便说一句，这个是自助餐的看法和算法