读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易

的经验和看法。为华新作贡献也提高自己知名度 ^_^


首先要申明，我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以，还没有想清楚的朋友，就当娱乐好了。另外，我相信天外有天，所以，大牛们看着不对，也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有，我只谈HDB。因为HDB是自住为主，也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤，我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限，所以有热心网友能够给予补充是最好不过。

1 估价
一般来讲，影响估价的主要是地点，楼层，楼龄，其次朝向，结构，再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区，估价越高。同一个区，越靠近地铁站以及其他设施，估价越高。楼层越高，楼龄越小，估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼，但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好，最好的就是南北朝向，因为新加坡季风半年南风，半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面，阳面之分。新加坡处于赤道之上，太阳在难北回归线之间波动，所以，新加坡没有阴面阳面之分。所以，中国房子朝北卖不掉的，新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素，例如，电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是，6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修，为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修，也许华人并不会喜欢，甚至买下之后，要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修，那华人买家，买下来全部敲掉重做，是不会降低了房子的估价呢？银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后，最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价，一般都会参考周围的成交价。所以，有些屋主觉得自己的地点，朝向，楼层等等，都很好，为什么估价上不去了。因为相对太好的地方，有时候成交量很低（大家都不愿意卖嘛），反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统，之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的，450,000。我相信，如果我这个月马上做估价，一定会起超过5000以上。我的另外一套房子，3个月内，估价起了15000，这是我看过涨得最快的了。究其原因，也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval，从而影响了其估价。
另外，某些地方，房子刚刚满5年的时候，根本还没有成交记录的时候，估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做，有可能会造成估价可能偏低。随之而来的，就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子，尤其是premier的，政府装修的，大家都愿意多出一些现金，省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方，那溢价会更高。因为刚满5年，没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候，动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后，第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中，于是估价师就有参考了，之后的估价会猛涨。我曾经看到的，同样小区，同样楼层，装修类似，结构类似，估价时间相差两个月，而估价却相差达25k的情况。比较惨的，往往这个时候，PR quota已经满了。公民买家会很疑惑，为什么这边估价会这么高，而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的，还以过去COV为参考，就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV，或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然，市场会告诉买家卖家价格到底在哪里，然后就稳定下来。这种情况，买家尤其要小心。你去了一个地方，发现估价蛮高的，但是一看过去的成交COV也是很高，于是跟从，就可能会出问题。当然，我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。

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本帖已由 -_-|| 在 2013-08-02 01:45:05 时顶起 ---