房地产杂谈
之所以取这么一个题目,主要是长期潜水,看了好多好多大家有趣,无奈,开心的买房、卖房经历,而自己在房地产这个行业也打趴5年有于了。所以,想整理一下自己的经历看
法以及经验教训,看能不能给后来人以帮助。
组屋篇
我第一套组屋是在2007年买的。05年大学毕业,进入租房第二个年头,我在jurong west 大牌653跟老婆组了整套5房单位1000块(屋主非法出租,锁了一件房)。呵呵,现在想想真是
便宜。当时我是在大巴窑的yellow page building一家小公司做一个software engineer。记得有一天加班回到家,坐了一个多小时地铁到了boonlay mrt,那时候pioneer还没有开,我每次都
是步行回家。那天加班到很晚,快到家的时候很累很累,来楼下接我的老婆看着我这样子心疼,就说咱换个地方住吧。那天应该是星期一,呵呵,上班族最痛苦的一天。我们本打
算再续租一年,攒多一年钱,然后一次到位买个大点儿的房子。但是,老婆心疼我,要换地方住,我又实在不想租房搬来搬去,于是我们当晚做了一个决定,买房吧。买个3房,
先住着。那时候房地产刚刚抬头,大家都喊贵,身边很多朋友说会跌,房租这么低,先租着吧。我们合计着,反正是过度房。买了以后,要是上涨,那我们的房子也能升点儿,万
一下跌,那我们要换的大房子,好地点,肯定跌的更多。呵呵,感觉旱涝保守似得。于是星期二,打给一个买房的朋友让给推荐中介。星期三晚上看了4套房子。我很清楚记得,
marsiling,yishun,queens town各一套三房。yew tee一套4房。条件,预算都符合我们要求的就是marsiling的了。屋主要1万2的COV。我们对比了其他几个房子的要价,跟中介商量了一下
,觉得就没有还价了。一万二在当时,真算是高价了。但那个时候,真的不容易看到好房子。星期四的早上,确定了,晚上签的合同。这个中介跟我很有缘。05年大学刚毕业,他
曾经帮我租过房子,然而没能在他那里成交。那时候,他还没有车。这次买房,已经有车了,虽然是红牌。我朋友推荐的中介刚好是他,缘分吧。他后来也成为了我的良师益友,
引领我进入中介这个行业。这是后话。
现在回想起来,这次买房经历有几点让我觉得遗憾或者不足之处 :
1 没有一个很好的规划吧。其实在当时的市场,越是大房子,越是cov低。所以,其实买个4房5房,首付跟三方差不多,甚至更低。我当时卖的三房估价171k,那时候可以拿90%的
贷款,所以左后的首付税中介费全加起来30多一些。而当时我朋友买一个5房,是没有COV的,估价290k。可以说首付差不多的。只是月供高。
2 如果说第一个错误是对市场不了解,那么这个则是对未来没有规划好。我在算月供的时候,是算着cpf还,不愿意补现金,所以,这也是我想买大房子的原因。但是买了不久,随
着老婆开始工作,自己的cpf比例提高,cpf都超过月供了。
这两点短见直接导致我在这个房子只住了一年,就换了。
所以,我现在再带客户看房子的时候,我都会一开始给做一个很详细的financial plan。有时候,我发现客户在不知道该买什么样的房子的时候,或者买的房子跟他们经济能力不匹配,我就会以自己的讲述我自己的经历,希望能给他们启示作用。我记得10年,我帮一对夫妻买房子。他们要求买yishun的三房。我先安排了他们看了几间,看完房子,我看出他们并不是很喜欢这种旧房子。于是找个咖啡店,坐下来聊了聊,才明白原来这对夫妻很年轻经济能力是不错的,也打算在新加坡长待。老公在投行,月薪8000。老婆自己开了个店。之所以不准备买大的,就是因为开店,怕自己现金紧张,然后就是不打算马上要小孩儿,觉得3房够了。于是,我跟他们分析了3房,4房的区别,首付相差2万,而月供无论大小,cpf都是绰绰有余,根本不影响现金流。当然也讲了我飞速换房的经历,后来他们在我的建议下,也是很幸运,在海军部68X,很新的区,买了一个4房。之所以说幸运,是那里的PR quota满了,但刚好有一个PR卖。更开心的是,买房不久他们就有了自己的小宝宝,计划赶不上变化啊。他们庆幸买了4房而不是3房。现在我们还是朋友,经常会联系。
如果坛子里的朋友,在计划买房的时候,到底多少钱的房子,什么样的房子适合自己,一定要考虑清楚。因为现在房子一买就得住5年啊。总的来说,要考虑自己的经济能力,未来的发展计划。
我身边就有朋友,二人世界的时候买了3房,结果小孩儿出生了,超级不方便,然而有钱也不能换大的,得慢慢等MOP。
说到经济能力,通用的标准就是家庭收入5-8年,是一个合理的房价。年轻人,可以把数字放大些,因为收入照道理是增长的。年纪大点儿,可以考虑放低一点。还有,不要只看现在,也要看到未来,收入的增长或者下降。
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本帖已由 -_-|| 在 2016-01-12 17:24:12 时顶起 ---
孔伟兰
整几个有用的信息,休息下。律师,银行以及屋主信息。
关于律师
我用的律师HDB的收费是1980+GST。私宅是2500。需要联系方式的PM我。
关于银行贷款。
喜欢风险的,就签浮动的,要不就签固定的。
不要光看利率,还要考虑Lock in period,还有基准利率是否透明。比方说SIBOR肯定比银行Internal rate来的透明。
贷款年限,个人认为越长越好。尤其是年轻人。现在利率实在太低。
IRAS的网站有e-value service,可以查屋主的名字。这个要S$2.5
INLIS可以查到屋主更详细的信息,但是会贵点儿。
ISIS网站可以查个人的破产记录。以防万一吧。