中等入息公寓后市看起？

　房地产集体出售活动在沉寂多年后，今年有卷土重来之势。无独有偶，两个私有化中等入息公寓（HUDC）——顺福雅苑（Shunfu Ville）和Raintree Gardens，先后通过集体出售方式卖出。
尽管日前爆出发展商要在顺福雅苑地段重新发展摩天楼的计划出现波折，但在政府近来缩减售地规模，发展商土地库存渐缺的情况下，私有化HUDC被集体收购的市场动向开始引起更多关注和讨论。 　　这会为已经私有化的HUDC现有屋主带来什么机会？潜在买家有可能在当前房价下滑时趁低买入这类公寓，等待未来集体出售而发一笔“横财”吗？《楼市乾坤》带读者一窥究竟。
之前因房地产市场不明朗而按兵不动的发展商，开始进场填补库存，加上私有化中等入息公寓（HUDC）具备较易被集体收购的条件，使得这类公寓再次成为集体出售市场的焦点。
多名分析师接受《联合早报》访问时表示，过去两年（2014年和去年）随着房地产市场走软，发展商在买地方面按兵不动。如今，许多发展商开始积极寻找地段，填补土地库存。
智信研究与咨询总监王伽胜指出，多数发展商也必须向股东和投资者交代，它们拥有长期计划和增长策略，因此土地库存不能少，也不能够出现递减的情况。
HUDC建成于1970和1980年代，受惠对象是中等入息的国人。政府从1987年起停止建造这类组屋。本地18个HUDC当中的17个，已从1996年起先后私有化，目前仅剩下布莱德景（Braddell View）还未私有化，但也已启动私有化程序。若不包括顺福雅苑、Raintree Gardens和布莱德景，本地目前有10个私有化HUDC。
顺福雅苑和Raintree Gardens被发展商青睐的主要原因是地点良好。尽管房屋价格目前处于下滑趋势，而政府也还不准备放宽降温措施，但分析师认为，发展商仍然看到以集体出售方式取得HUDC地段的价值，包括：
■市场下行风险已降低 　　房屋价格自2013年达到峰值以来出现下滑趋势，但跟高峰时可能造成的大跌幅相比，已下滑一段时期的房价跌幅在接下来相信不会太大，发展商面对的下行风险因此已降低。
橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说：“高波动的价格趋势，将给集体出售过程带来不确定因素。”
由于目前仍处于低利率环境，房地产降温措施预料将持续。在环球经济局势没有突然恶化的情况下，目前呈下滑趋势的房屋价格预料接下来将会趋稳，而价格猛涨暴跌的情况将不可能发生，为发展商提供了确定性。
王伽胜表示，即使2017年房价下滑，也不会拖累发展商。这是因为房价的跌幅预料不大，而价格下跌也会促使买家进场，推动销量。
■新私宅市场情绪改善 　　集体出售市场跟整体房地产市场表现之间的关系密不可分。黄显洋指出，近来新推出私宅项目的销售表现令人鼓舞。例如，森涛苑（Forest Woods）在推出的周末即售出超过60％单位。
私有化HUDC地段的面积都很大，重新发展时可建造更多房屋单位。黄显洋指出，HUDC建造已有多时，在发展时大多没有充分利用潜在总楼面面积，因此发展商收购后可以建造更多私宅单位，盈利可能非常可观。
博纳集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）表示，由于面积一般较大，有关地段给予发展商“规模经济”，确保发展项目有更大的上行空间。
他指出，加上本地土地有限，房屋价格长期而言处于上扬趋势，因此发展商购买私有化HUDC地段的盈利潜力高。
■集体收购难度较低 　　屋主当初在购买HUDC时，进场价格都比较低。伊斯迈指出，相比于一般私宅项目，发展商能够以更加实际的价格收购私有化HUDC 地段。
私有化HUDC当前的状态都比较老旧，将来重新发展后将焕然一新，对于那些想要住回同个地点的屋主具有吸引力，尽管新私宅的面积可能会比原来的住宅来得小。
王伽胜指出，屋主可以利用买屋的收益，再多付一些钱购买重新发展的项目。发展商可以具吸引力的价格，吸引买家“回巢”。
■售地减少竞标更激烈 　　政府售地计划的竞标情况越来越激烈。今年的政府售地计划下住宅地段的竞标活动，平均吸引11.6个竞标者争夺地段。相比之下，去年每次竞标活动的竞标者平均是8.9个。
黄显洋指出，这促使发展商寻求其他获得土地的方法，例如集体出售市场。
此外，他指出，政府减少售地，对发展商也是有利因素。土地供应减少，将降低目前已推出项目的销售竞争。
当然，集体收购不比向政府购地那般直截了当，必须征询屋主的同意，以及拆除现有建筑，过程费时费力。
本周，《联合早报》也独家报道发展商重新发展顺福雅苑地段的原定计划受挫的消息。由于地段靠近自然保护区，发展商要把该地段重新发展成近40层高摩天住宅项目的计划未获批准，只能折半至最高20多层楼。
尽管发生了这样的事情，令市场感到惊讶，但受访分析师不认为这会影响到发展商对私有化HUDC项目的收购兴趣。不过，王伽胜表示，这类事件或许会影响到未来这类私宅的集体售出价格。
此外，有关事件也会提醒发展商要在进行交易前，先向有关当局查询清楚，避免碰上类似情况。
绿和园与彰思礼阁　下个集体收购目标？ 哪一个私有化中等入息公寓（HUDC），将成为发展商下一个集体收购的目标？
王伽胜认为，最有可能引起发展商注意的私有化HUDC是绿和园公寓（Ivory Heights）。
该公寓位于目前正被注入新活力的裕廊东。今年，政府也进一步宣布了附近裕廊创新区的长期计划。
王伽胜指出，随着裕廊东的重新发展正在成型和如期进行，而对于裕廊东私宅的购买热潮也暂时缓和下来，目前正是发展商集体收购绿和园公寓的时候。
他表示，裕廊东唯一新的私宅项目是J Gateway，该地区因此还有容纳更多私宅项目的空间。
另一个可能成为集体收购对象的则是彰思礼阁（Chancery Court）。滨海市区线第二阶段地铁线（Downtown Line 2）的竣工，改善了武吉知马一带的交通。
不过，王伽胜认为，对于这类中心地带的需求目前仍很疲弱，而屋主要求的价格预料将相当高，因此集体售出的可能性将比绿和园低。
另一名分析师黄显洋认为，过去曾经集体求售，但却不成功的多个私有化HUDC可以再尝试，包括彰思礼阁、礁湖园（Laguna Park）和诺曼顿园（Normanton Park）。
除了今年的两个，之前成功集体出售的私有化HUDC是在2007年以13亿3880万元成交的花拉阁（Farrer Court）。它也是历来最大宗的集体出售项目。
集体出售活动尤其是私有化HUDC的集体出售，已沉寂多年。自2006年以来，只有五个这类公寓成功出售。
除了花拉阁，其他四个是吉门岭公寓（Gillman Heights，5亿4800万元）、水滨景（Waterfront View，3亿8500万元）、民登苑（Minton Rise，3亿4200万元）和安柏别墅（Amberville，1亿8300万元）。
谈到私有化HUDC的集体出售活动近来重新活跃起来对屋主和潜在买家的意义，王伽胜认为，个别的屋主可能会因此持守房子等候未来集体出售的好时机，也可能会带动潜在买家对私有化HUDC的兴趣，但潜在买家预料会保持谨慎态度。