上海苏州合肥等城市土地流拍，楼市下行信号加剧吗

上海
宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块，流拍！
青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块，流拍！
上海市中心杨浦区内环内，流拍！
苏州
苏地2018-WG-10号地，流拍！
苏地2018-WG-15号地，流拍！
苏地2018-WG-8号地，二拍，起拍楼面价由1.5万/㎡降为1.3万/㎡！
合肥
包河区铜陵路以东、淝河路以南S1802号地块，流拍！
包河区龙川路以南、唐横路以东S1803号地块，流拍！
琼海裕溪路北、渣济路西E1803号地块，流拍！
新站高新区学林路以北、张衡路以东XZQTD237号地块，无人报名!
新站高新区学林路以北、张衡路以东XZQTD238号地块，无人报名!
不仅仅是一二线城市，三四线城市更是惨不忍睹！
6月26日，淮南市山南新区的一宗240余亩地块流拍，原因也是无房企报名竞拍。
6月27日，阜阳土拍，有2宗地块连续未达底价流拍；6月28日，又有3宗地流拍。
7月17日，安庆土拍，2宗地块因为未达底价而流拍，而另一宗地块都未进行拍卖。
7月18日，浙江湖州南浔经济开发区出让一宗住宅用地，因无人参与竞价最终流拍；
7月26日，浙江湖州南浔一宗宅地，因无人报价流拍。
2018年的上半年，可谓是土拍凉凉的半年，全国流拍地块总和近800宗。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
不仅仅是土地流拍，7月，全国300城的供求环比去年双向回落，住宅用地成交均价下降近20%，溢价率环比下降22%。
很多城市的土拍不是以底价成交，就是出现了流拍，甚至都没有开发商愿意来交保证金。
土拍俨然是一场“中国式相亲”，甲看上乙，还得乙给甲亮灯，方能牵手成功。
前几天我们才刚刚讲到楼市的那股火爆劲儿突然就蔫了，现在地市也有要凉凉的征兆？
其实，我们都很清楚，这一届的开发商，是真穷。
对于开发商来说，从拿地——开发建设——宣传销售是一个需要两三年周期的事情，而一般大开发商是几百个项目一起开发，而中国TOP10的开发商甚至是几千个项目集中开发，所以开发商的融资压力也非常大。
在地产圈里有个说法，一家开发商能做多大，就看它的财务总监会不会借钱。
现在的开发商不缺地，是缺钱，来看看开发商有多缺钱：
1.上市房企中弘背负债务40亿元，打响了上市房企跑路的第一枪
2.泰禾为压缩成本开始大面积裁员，根据考试成绩淘汰30%
3.大型银行已基本不向50强以外的房企发放信贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企
中央政治局会议定调，下半年依然是“去杠杆”，那么开发贷肯定也是要收紧的，开发商的融资难度加大，现金流紧张。
开发商不去拿没有把握的地，还是因为开发商追求的是持久经营，而不是短期内规模扩张多拿地。要做大企业，更要做好企业，踩中战略，看准方向，而不是计较一地一域的得失。
政府不让房价涨，限价限得严，开发商利润空间就少了。本身没有钱又借不来钱，口袋里没钱了，开发商自然不敢拍着脑袋花钱拍地。
而且现在基本是“面粉比面包贵”这一区域的价格是3万/㎡，土拍的价格基本已经怼到3-3.5万了，开发商拿地的风险是非常大的，因为目前是限价严格，例如“725成都维权”中，精装修变“惊装修”，就是因为开盘价甚至低于楼面价，这不是不给开发商活路吗？开发商不闹才怪。
而目前，全国不少城市同一片区都是一刀切限价，开发商楼面价很高，备案价也无法达到很高，利润率真的是薄之又薄，而且各城市还出台了政策，不让涨，开发商亏本的风险更大了。
对市场敏感的开发商已经不是像以前一样“什么地都拿”，而是把钱花在刀刃上，更偏向于拿有人口和产业支撑的城市和板块，特别是一线城市的改善地块、二线城市的产业新区地块，这些都是土拍市场中的香饽饽，因为这些地产有人流、资金流，就会产生相应的购房需求。
限价让开发商对未来的备案价有更为保守的预期，而且近期各城市调控不断，更是让开发商对未来的房价信心大减。
其实土地流拍何尝不是一种开发商使用市场逻辑向非市场化土地制度的回应？如果一个开发商沦落到高价拍地、低价卖房，那可真是蠢到家了。
中央“房住不炒”的呼声越来越大，各地的限价越趋于严格，假设地价30000元，限价之下，如果不能卖到45000元，开发商就得亏。
上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。
未来是涨跌分化，所以开发商不像以前那样囤地，而是有选择性地拿地，对未来的房价预期和风险有了更深刻的认识，战略更保守。
各城市的加码调控、让开发商改变了预期；开发商融资困难、现金流紧张；还有受限价所累，利润空间小，三者相辅相成，就造成了凉凉地市，出现了多城土地流拍。
“面粉”直接影响到“面包”，地市对楼市的影响，远超你的想象。
与流拍相对应的就是“地王”，通过一波波的竞价产生的地王，可谓是房价助涨的催化剂，我们回顾2016年的那轮暴涨，除了两成首付、不断打折的房贷利率、限购偷偷放开的推动，还有就是不断刷屏的地王，推着房价暴涨。
而我们有多久没有听到过地王的消息了？差不多一年半了吧。
2016年，全国一共诞生了340多宗地王，也是中国房地产历史上“地王”最多的一年。而很多城市的上涨就是由地王释放出的信号，掀起城市暴涨狂潮。
例如杭州，虽然2016年的杭州已经有明星互联网公司阿里巴巴和G20助阵，已经有点蠢蠢欲动。2016年3月23日，绿城以45368元/㎡拍下杭州主城区凤起潮鸣地块，这个“地王”就像一剂春药，绿城凤起潮鸣这个地王让杭州人民一夜疯狂，开始冲进售楼部买买买。全款找关系万人摇号都不能阻挡杭州人民全民看涨。
对了，还有非常典型的郑州郑纺机地王。
拍地时间：2016年7月8日
标的：郑政【2016】75号地块挂拍出让
竞买者：万科、华润、招商、碧桂园、绿城、融创、正商、中海、国投、K2等共计20余家房企参与竞拍。
过程：耗时566轮的土地竞拍
结果：郑州万科美景房地产开发有限责任公司夺得该地块开发权，起拍价6.3亿元，成交价25亿元，溢价率将近300%，创下了当时郑州市单价和总价双地王
地王诞生不到两个小时，旁边的楼盘封盘，次日重开直接跳涨了2500元/㎡，然后再涨5000元/㎡，直奔20000元/㎡而去。

郑州郑纺机地王唤醒了郑州人民对主城区房价20000元/㎡的想象力，就像一根火药引线，点燃了整个市场抢房的激情，让郑州全线暴涨。
2016年，地王之年，全国340多宗地王，所有热点城市房价一概被点爆，成就了中国房地产史上最波澜壮阔的一年。
而2018年呢？上半年总共800宗土地流拍，这是楼市下行、涨跌分化的信号吗？
我可以很明确地告诉你：是的。
而且不仅仅是上海苏州合肥，接下来全国还将会有更多城市出现土地流拍。
土拍是最能体现开发商预期的，开发商也意识到风向变了，所以，地王都少了。开发商不会像以前一样抬高价去抢优质地块“地王”，或者是买入价值不高的低价地。未来是涨跌分化，有价值的地方会遭疯抢，没有价值的地方会无人问津，所以要挑着开发，精准出击而非广撒网。
未来3-5年，中国的房地产也要经历一个调整周期，在这轮周期中，地市会首先回归理性，然后接下来调整的可能就是楼市了。
接下来是“稳”，房住不炒，不让大涨大跌，势在必行。

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