以房养老的三种途径 ZT

　　以房养老，应该不算是个新话题了。虽然中国目前的国情并不支持传统的以房养老，但在实际生活中，我们还可以通过其他渠道来实现以房养老的美好愿望，使自己的晚年生活得到保障。
　　住在美国德州的61岁老太戴茜，前不久申请了一项“住房反向抵押贷款”(俗称倒按揭)，通过把自己的住房抵押给银行，从而每月多了几千美元收入。这样她就可以潇洒地到各地去旅游。而银行则要一直等到她去世后，才会收回这套住房……这就是风靡美国的“以房养老”模式。
　　“60岁前人养房，60岁后房养人”——以房养老，应该不算是个新话题了，经常在各种媒体上看到“以房养老离我们还远吗”之类的消息。不过目前看来，在西方国家非常流行的“倒按揭式”住房养老法在中国暂时还难成气候。
　　
　　“倒按揭”想说爱你不容易
　　
　　中国有一句老话叫“养儿防老”。虽然这句老话早已过时，但有一个沿袭了几千年的传宗接代的传统却没有过时，今天的中国人还是和我们几千年前的祖先一样，重视家庭的和睦以及家族血脉的延续。父母都希望自己的财富能够传递给子女，尤其是作为家庭象征的房产，更是习惯性地将之留给子女。同时子女一般也会遵守传统孝道，尽自己所能赡养年迈的父母。
　　如果老人不顾亲情，独自办理以房养老，将房子卖给银行的话，会给外人造成子女不孝的感觉，也无端地让子女承受不必要的舆论压力，作为子女来说，内心也会埋怨父母做得不妥，特别是对自身经济条件一般的子女来说，这么做也很有可能会打击他们关爱父母的积极性。可以说，不到万不得已的情况下，没有谁愿意放弃亲情和关爱来换取现金。因此将来在中国能接受“倒按揭”的只是极少部分家庭，只有当一些老人认为子女不孝，即使自己死后将这笔财产交给子女也得不到子女的照顾，或者是丁克家庭，膝下并无子女的情况下，才会考虑走这步棋。
　　除了情感上难以为中国人接受外，以房养老在中国还存在制度上的硬伤。在西方国家，以房养老之所以流行，一个很重要的原因是他们的遗产税比较高，如果老年人想死后把房产留给子女，国家将征收一笔相当可观的遗产税，最高甚至可达70％。在中国目前并没有开征遗产税，在短时间内，也不太可能开征遗产税。因此从理财的角度看，“倒按揭”养老达不到避税的目的。
　　从银行的角度看，虽然住房反向抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险也非常大。比如贷款期限比较长，房产的长期估值难以确定，老人预期寿命，利率不稳定，房屋损耗和维修成本等等，加上国家也没有明确的扶植政策和相关的法律法规保障，因此实施起来难度较大。
　　然而房产毕竟是具备保值功能的大额资产。如果我们换一种思路就会发现，以房养老，并不一定非得扯上银行不可。在实际生活中，还有三种办法不但能够保留房产，避免家庭矛盾，还能产生持续的现金流，从而帮助自己安度晚年。
　　
　　方案一　子女埋单法
　　
　　正如上文所说，阻碍老年人选择“倒按揭”养老的关键原因在于社会传统观念的束缚，即无法向子女交待。因此，一个变通的办法是，按照“住房反向抵押贷款”的思路，在子女经济条件许可的情况下，老人与子女签订协议，将自己的房子“反向抵押”给子女，即老人每月可从子女那儿得到一笔退休金补助，而老人过世后，子女继承房产。
　　我们不妨设想一下，如今退休族一般都有退休工资，能满足自身最基本的生存型养老要求，如果子女每个月再根据自身经济实力和父母每月的实际支出补贴一定的养老金(这需要双方互相体谅，协商确定)，让父母达到或接近品质养老要求的话，不但能够大大缓解父母的养老压力，尽上自己的一片孝心，以后还能获得一份房产，为自己今后的养老增添了一份保障。某种程度上，这也是一种“定投”，每个月投资一定的资金，到自己年纪大了再以房产的形式一次性返还，只不过投资的标的变成了父母的房子。
　　这种父母与子女间的“反向抵押”省去了很多与金融机构“住房反向抵押贷款”中的麻烦和费用，特别是评估费、保险费等一系列昂贵的中介费一概免单，这对平时比较节省的老年人很重要。
　　当然，并不是所有子女都有这样的经济实力。如果子女无力为父母养老埋单的话，可以再进一步变通，退休父母可以和某个对其房产有意向的亲朋好友达成“反向抵押”协议。但是这种私下方法的风险明显要高了许多，双方一定要请律师出面处理并签订“住房反向抵押贷款”合同，就房子的估值、贷款支付的金额和方式、违约的惩罚、以后房产增值或跌价后的处置、老人超过或短于预估的存活年数等作一个详细的约定，以避免今后不必要的麻烦。
　　
　　方案二　租金换养法
　　
　　当然，让子女出钱买下自己唯一的住房，对于中国的父母，也并非出自肺腑，而且父母和子女之间把钱算得这么清也有伤感情。事实上，在社会竞争日稀激烈环境下，做子女的往往还要面对住房、教育等诸多负担，自身经济条件也不一定宽裕。而中国父母一般都非常体谅孩子，并不希望增添子女的负担。因此还有一种切实可行的办法就是采取“以房换养”方式筹措补充养老金。即老人将自己的房子租出去，以租金外加自己退休金来支付住进养老院的费用。作为老人来说，这样做的好处是既保留了房产，将来可以留给子女，也不会增加子女的负担，同时还能在物质生活和精神生活上获得较大的提高。
　　由于目前国内的机构养老床位紧张，费用不低，单靠老年人的退休工资往往并不足以支付养老院的费用，但如果加上房屋出租所获得的租金收益，则基本能够支撑这笔费用，如果还不够，子女还可以再稍作补贴，以尽孝心。
　　此外，在物质生活大为改善的同时，老人的精神生活也将丰富得多。在养老院里聊天、打牌、搓麻将、看电影，老年生活安排井井有条，并充满生气。而对于子女来说，父母的安顿让他们“包袱”减轻不小，除了经济上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身边陪他们走完人生的最后一段旅程，而可以抽出宝贵的时间去干自己的事业。在节假日，子女如果还能常去看望他们的话，对老年人来说，就别无所求了。
　　
　　方案三　换房差价法
　　
　　如果有些老年人不喜欢住养老院的话，又该怎么办呢?
　　最后还有一个实用的办法就是换房差价法。即将原来较大的房子或者地段较好的房子卖掉，换成两套较小的或者相对偏远的房子。一套自住，将来可以留给子女；一套出租，用于补充养老金。 一般来说，父母退休时，子女往往都已经成家立业，拥有了自己的小家庭。这时，家中的人口变少了，原来要供三人甚至四五人居住的房子，现在只剩下老夫妻两个人居住，加上老年人活动半径变小，原来的房子可能就稍嫌空旷了。而且老人住在过大的房子里，从心理学上来说容易滋生寂寞感，对身心不利。“以大换小”用差价补贴养老就非常有现实意义。
　　又如现在很多老年人在市中心都有不大的老式住房，这些房子虽然面积较小，但经过了多年的房价上涨，如今都已价格不菲。将这套老房子卖掉，在市郊或者和子女房子相近的地段买一套同样的小户型房子，能够获得一笔不小的差价。以上海为例，静安区和卢湾区目前次新房的房价约在3万元／平方米，而杨浦区同类型的房产可能只有1.5万～2万元，平方米，宝山闵行等地则只需要1万～1.2万元，平方米，差价十分巨大。虽然这样做会让老人离开自己原来熟悉的生活圈子，感觉到有些孤寂，但换个角度想想，退休后不需要每天上班，自然也就没必要蜗居在嘈杂的市区。对老年人来说，市中心空气污浊，噪音不断，对身体健康也是一大隐患。
　　而购买用于出租的房屋，一般有两个原则，一是要离自己居住的新房近些，这样管理起来也比较容易。二是从近年来的二手房租赁市场的走势可以看出，小户型的出租市场仍然是供不应求，增长速度不减，因此老年人应该尽可能购买一些小户型(30～60平方米)、交通便利、配套齐全的住宅，这种房子往往容易出租，租金也相对较高。