原标题：楼市造富记 | 一位北京购房者的亲身经历
　　原创 2016-11-15 王芳洁 中国企业家杂志
　　一位北京购房者讲述自己在“930”前后的亲身经历。
　　文 | 王芳洁 编辑 | 米娜
　　突然间，大家都阔了起来。亲朋好友见面，来不及寒暄三句，话题都奔向了一处：“你家那涨了多少？”“哎呀，涨了这么多，还不赶紧换一套。”“正在看，正在看。”“都看哪呀？几居室？总价多少？”“望京，120平米的小三居，1000万出头吧。”“望京三居室，一千来万搞定，真不贵，真不贵。”
　　这是2016年的8月，王茹（化名）被裹挟在一场又一场类似的对话中，她常常觉得一切都是幻觉。正如两年以前，她混了一段创业圈，大家张口闭口都是几百万的融资，上千万的估值。她清楚地记得，那些雄心万丈的朋友们，当然也包括她自己，一部分没有拿到融资，迅速回到原来的人生轨迹上，一部分拿了一轮很快烧完了，却遭遇了资本寒冬。对于王茹来说，场景何其相似，只是创业者手握着BP（商业计划书），有房族拿着一张房产证。同样，即使创业者凭着一张BP真的融到了资，钱也并不属于他；有房者即使成功地将房产变现出上千万资金，也会再加上存款，再加杠杆，换成一套更贵的房子。
　　买房、买房、买房！“傻瓜才会把钱存在银行”。2016年前三季度，全国商品住宅销售面积同比增长27.1%（数据来源于国家统计局）。五年期定期存款利息为2.75%，而北京市三季度纯商品房销售均价同比已经上涨了27.8%（数据来源于网易房产数据中心）。
　　投资市场类似“菜市场”。当证券交易所像“菜市场”一样充满退休大妈时，就意味着牛市行情快到头了。当售楼处像早市一样拥挤时，就意味着调控政策很快要出台了。9月30日开始，北京、上海等22个城市相继发布了房地产调控政策。
　　“现在是什么行情？”当《中国企业家》记者在近日询问中原地产首席分析师张大伟，“冰冻”——他这样回答道。
　　巴奴越绵羊
　　这一波最先涨起来的是深圳，自2015年3月开始，深圳房地产市场的气氛就逐渐热起来了。当年10月，深圳的新建住房交易量环比上升了38%。次月7日，深圳一大型楼盘开盘，彻底引爆了当地购房者的情绪。为了容纳1.1万到场客户，开发商特意租了体育场售房，开盘当日，1637套住房被抢购一空，均价4.35万元/平米，日交易额达60亿元人民币。
　　“巴奴越受羊贩邓特诺诟辱，乃购其一羊驱之入海，群羊见之均起而效尤，纷纷投海”，这个《巨人传》中的故事，可能是最早关于羊群效应的描述。动物一旦融入群体，群体意识将取代个人意识。而每一轮楼市泡沫飞涨背后，都有羊群效应在作祟。
　　越来越多的“巴奴越绵羊”投身楼市。类似的抢房情景连续在深圳上演，气氛很快被传导到了上海、北京两个一线城市，后又波及杭州、无锡等经济发达地区。
　　2016年3月，北京通州区一大型楼盘公开发售第一期住宅，均价3万元/平米的房源，在一个月内被抢购一空。
　　8月，全国70个大中城市商品住宅均价环比上涨1.26%，同比上涨7.54%，二手住宅均价环比上涨0.89%，同比上涨5.74%。而9月份的涨幅还在进一步扩大。网上不断爆出各地售楼处千人抢房的新闻，朋友圈里甚至流传着开发商组织客户打麻将，谁先胡牌谁买房的段子。
　　9月初，当王茹接到中介电话，称自己位于北京五环外的三居室能卖到1500万元时，王茹觉得不可置信。坐在这个楼龄近10年，装修已经略显陈旧的房子里，她打开了链家APP，果然发现邻居的报价都在8万元-9万元/平米左右。而望京的融科橄榄城，这个2008年以1万元/平米的价格被人抛售的楼盘，现在的报价是10万元/平米。
　　身为普通打工族，突然上千万的身家给王茹带来了一种乍富的欣喜，但时间仅持续五分钟，毕竟她不可能将自住的房子套现，不过她也蠢蠢欲动，想换一套学区房。链家APP上显示，9月份工作日，单日签约量超过100套，周末则超过300套。供需两旺的市场提高了置换房屋的可操作性。
　　9月初的周末，王茹和家人抱着考察的心态进了北京市西城区的中介门店。如果说之前她只是通过网络对于牛市有些感性认识，第一天的看房之旅便给了她切身的体会。西城一套报价1580万的房子，她前脚刚踏出房门，后脚就有客户踏了进去。几个小时后，她无法在链家APP上打开这套房源页面，链接显示为“房源已经下架，或已出售”。过了几天，这套房源链接又解锁了，报价变更为1820万元。
　　过了几天，中介又带王茹去看了另一套报价1150万元的房屋，业主将所有看房预约集中在一个上午。当王茹进去时，业主直截了当地告诉她，房子涨了20万元。越是这个时候，买房人的心理越有压力，既有抢占财富先机的欲望，又包含害怕错过机会的恐慌。仅仅一周时间，王茹彻底成为“巴奴越绵羊”，她很快定了一套售价1850万元的房子，付了100万元定金。对于她这样的普通家庭来说，这个决定无疑充斥着风险，一旦她没有卖掉房子，违约金将是总房款的20%，一笔巨款会立刻压垮家庭财务。“现在这个市场，没有卖不掉的房子。”中介安慰她。
　　果然，卖房的速度大大出乎了王茹的预料。两周之内，她的两套房屋全部实现了签约，总售价约1800万元。对于王茹来说，一切都像做梦一样，短短20天内，她签下了总额高达近4000万元的交易合同。“那时候，真的觉得自己是大款了。”她笑着说。
　　如果一个二手房经纪从业时间够长，他就会发现今年是最好赚钱的一年。过去，服务一个意向客户买到房子，时间短则几个月，长则一两年，而前三季度，像王茹这样十天就付定金的客户占了很大比例。房源的去化率、房价的涨幅根本由不得购房人考虑。中介们之间展开了一系列抢夺客户的“战争”，当一个意向客户的车停在了链家店门口，在他驶离的十分钟内，很有可能接到中原地产的电话，中介已经具备了如俄罗斯克格勃一般的能力。
　　9月底，一些供需极不平衡的地区出现了房源荒，中介对于房源的争夺更加激烈。部分中介机构对经纪人“扫楼”的数量提出明确要求，为了争取到独家房源，甚至跟业主提出，在签订交易合约之前，按月给付业主2万元。
　　今年也是开发商最好过的一年，前三季度，中国恒大销售额达到2806亿元，同比大增118%，万科销售额为2629亿元，碧桂园销售额为2256亿元。万科“城市之光”的销售人员告诉记者，尽管最近几个月一直无房可卖，但10月之前，几乎每天都有几十组客户前来了解情况。
　　销盘的速度让开发商自己都感到害怕。逼近9月底的时候，某开发商副总经理觉得市场太不正常了，政府很有可能要出手。他数次致电北京市住建委的朋友，询问是否会出政策，得到的答复都是“没听说”。
　　但是，9月30日晚上，当很多人都在收拾行装，楼市中的千万富翁们心情轻松地调高了旅行的预算，北京市政府办公厅转发市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，给了大家当头棒喝。
　　钱潮汹涌
　　这一次的房地产牛市快得让人猝防不及，仅仅2015年12月，中央经济工作会议还提出了2016年的目标是去库存。的确，截至2015年底，全国房地产库存量超过7亿平米，为历史最高水平。尽管当年深圳、上海等城市楼市有所回暖，但似乎离牛市还很远。为了消化天量库存，自2014年9月30日至2016年2月，中央各部委连续出台了一系列刺激楼市政策，一线城市和部分二线城市的楼市越来越热。
　　“财富效应、资金流入和资产荒”是张大伟总结的房地产牛市三大成因。财富效应非常直观，当身边的朋友通过买房轻松赚了一倍时，有几人能抵挡住财富的诱惑？
　　过去几年，中国经济一直面临通缩的压力，10月之前，PPI已经连续54个月为负数，被动的流动性收缩需要宽松的货币政策进行对冲。2014年，央行两次定向降准一次降息，2015年，央行5次降准降息，2016年年初，央行再次降准。
　　这些钱最终流向了哪里？民生银行(9.210,　-0.01,　-0.11%)首席经济研究员温斌对《中国企业家》记者指出，就目前经济的各个组成部门来说，能够承接更多资金的部门已经不多。
　　目前，中国经济的整体债务率已达到260%，这在新兴国家甚至是发达国家，也是一个比较高的水平。其中，企业部门的债务率已经达到160%，显然已没有加杠杆的空间，反而需要去杠杆；政府债务率为50%-60%，看似不高但由于周期错配，也没有加杠杆的空间；剩下的债务属于居民部门和金融部门，其中居民部门的债务率为20%，相对美国的40%而言，这是一个具有想象空间的债务率。
　　上述一系列刺激政策中，核心均为提高购房杠杆率，例如将首套房首付比例下限降低到两成，即使居民已经有住房，但只要还清贷款，再购房时仍可被认定为首套。对于这些政策，银行喜闻乐见。就银行信贷构成而言，住房按揭贷款一直是坏账率最低的品种，并且由于住房按揭贷款抵押充分，首付比例大多在三成以上，这意味着房价只要降幅在30%以内，银行都可以控制住风险。
　　中原地产研究中心根据央行和统计局的数据总结：2016年银行信贷总量和房贷总量出现双涨局面。今年前三季度，信贷总量达到10.16万亿，逼近去年全年的11.72万亿，其中房贷总量达到3.63万亿，超过去年全年的2.7万亿，房贷占信贷比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。
　　“尽管居民部门贷款确实有加杠杆的空间，但必须警惕杠杆的快速增长。”温斌表示。实际上官方数据只能反映房地产加杠杆的局部，还有很多杠杆没有被统计其中。
　　在交易过程中，中介认为王茹完全可以购买更贵的房子，只要多贷一点款，毕竟很多人都这样做。现在，除了常规的住房按揭贷款外，首付款方面可以实现的融资方式也很多。若客户仅需短期资金，很多中介都可以提供资金过桥。若客户不想把原来的房产变现作首付，哪怕该房产已经做过按揭贷款，也可以以增量贷的形式实现融资。中信银行(6.350,　-0.07,　-1.09%)人士在9月初告诉记者，该行认可二次抵押，只要借贷人在北京注册有公司，便可以经营性贷款的名义发放贷款。鉴于现公司注册实行认缴制，对于借贷人来说，注册公司几无成本。
　　另外，各种民间融资公司都可以为购房者解决资金问题，某P2P公司向王茹提出，只要有房产，无论是否抵押，都可以提供资金，上百万元的筹资时间只需一周。
　　由于房价上涨速度过快，让很多投资客产生了短期套利的念头，记者从多名业内人士了解到，售楼处里，两种高风险人群的数量正在增加。一种是支付能力不足者，不仅首付不够，真实收入也无法覆盖月供支出，但他们只追求短线博弈，通常以高贷款的形式来实现交易，手上余款只要能覆盖交房前的月供即可。另一种购房者连首付都不够，他们通过众筹的方式集结起来，付首付和月供。
　　大量资金通过杠杆的形式进入楼市，但政府显然希望他们去库存严重的地方。事与愿违的是，全国除了40余个人口净流入的城市出现了房价和去化率快速增长之外，剩下的二三四线城市，房地产市场并没有太多变化。而大量库存正是集中在这些地方。
　　银行的钱也是有“嗅觉”的，张大伟调研后发现，它们更青睐一二线城市。由于自己掌握贷款利率弹性，各银行给一二线城市和三四线城市的折扣不尽相同。当一二线城市首套房购房者可以享受到85折利率时，三四线城市购房者只能享受到9折甚至基准利率。然而，由于三四线城市房屋总价不高，当地购房者对于首付比例并不敏感，反而更关注月供的变化。
　　自去年汇改以来，加之今年人民币加入SDR，人民币的贬值幅度已经超过了10%，这让很多高净值人群开始考虑资产保值的问题。就目前来看，人民币的投资标的中，除了房地产，其他收益率都偏低，甚至风险较大。这些人当然大多数集中在一二线城市，但偏偏这些城市近年来新增土地供应正在减少。以北京为例，截至10月中旬，今年仅出让了8块住宅用地，其中商品住宅供应总面积不过39万平米。2005年，仅华润获得的清河一地块，商品住宅面积就达55万平米。
　　楼市往何处去
　　9月末的一篇网文，让王茹感到害怕。这篇文章介绍了上个世纪90年代初日本地产泡沫破灭后，当地人的生活状况，有人流离失所，也有人一直工作到了70岁。在美国逐步退出量化宽松，人民币进入贬值通道的今天，越来越多的人开始讨论日本、俄罗斯，它们都经历过货币贬值、资本外流、经济崩溃，前车可鉴。
　　不过，正如央行行长周小川所言，人民币并无大幅贬值的基础。中国的外汇储备虽有下降，仍然是全球最高水平，中国的经常性项目仍然处于顺差，人民币一定幅度的贬值，可以利好出口贸易，提振实业发展，刺激国内消费，并非是坏事。10月，PPI已经重回正数，CPI涨幅也有所扩大。
　　但是快速上升的房价确实增加了经济的复杂性。如若美联储进一步加息，为了防止资本外流，央行也可能加息。然而，高房价已经侵蚀了居民每个月的收入，透支了大家未来收入增长的预期，加息可能让大家不堪重负。以往俄罗斯、日本经济危机，最终“都是加息加爆了的”。温斌指出。
　　控制房价就在一定程度上控制了风险，北京、深圳等地陆续推出了非常严厉的调控政策，其中北京二套房非普通住宅的首付比例高达70%，非深圳户籍购房由三年社保升级为五年，二套房的首付比例同样提高到了七成。
　　本轮地产调控具有两个特点，首先由于地区分化严重，调控主导权被下放到了地方政府，实行“一城一策”，另外，本次调控执行力度之严，前所未有。例如为打击假离婚买房，某股份制银行上海分行实行“升级版贷审”，做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业(2321.780,　1.81,　0.08%)出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动；从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。
　　早在去年9月，《房地产广告发布暂行规定》就已经颁布，但一直没有得到严格执行。10月13日，一个由深圳市房地产部门市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导组成的12个检查组，对深圳市10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查，部分楼盘因过度宣传受到了严厉惩罚。此后，全国范围内的地产业人士都开始自发清查，“光删软文就忙活了一周。”地产自媒体人抱怨。
　　链家地产内部人士告诉记者，由于北京已进入存量房市场，而链家又掌握了存量房交易超过50%的市场份额，在北京市政府的清查行动中，链家成了首当其中的目标。链家投入巨资的APP正在“缩水”，不仅房源大幅减少，通过学区查房源的板块已经消失，各小区逐月交易报告也不再提供。
　　很多一手房楼盘推迟了开盘时间，大家都需要花点时间来梳理客户，劝退一些资金实力不足的客户。地产资深人士告诉记者，开发商也在劝退一些短线投资客，因为投资客对价格非常敏感，一旦房价下跌，投资客可能会抛盘来回收成本。如此时开发商仍在销售新盘，偏低的二手房价将对一手房定价产生压力。
　　为了解决供应不足的问题，10月北京市政府加快了土地供应速度，与此同时恢复了“限房价、竞地价”政策。此项政策给了未来房价一个明确的预期，但亚豪机构市场总监郭毅对项目后期的产品化有些担忧。过去一两年，高房价倒逼了开发商进行产品升级，但设定房地之间的价格区间，实际上也限制了开发商提升产品的空间。
　　万科的城市之光项目，其中一期产品以无限系为概念，即130平米的空间，可由购房者根据自己的需求，改造成一至四居。“这样的产品，在未来几年绝版了。”郭毅表示遗憾，正因如此，她也认为，现有一手房开发商降价可能性很小，“降价是为了速销，回笼资金再拿地开发，但新地的利润空间都很小，开发商不如追求现有项目的利润率，对周转率兴趣不大了。”
　　调控以来，房价确实已经刹车。伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2016年10月（截至29日），北京全市二手住宅共网签19291套，较9月同期下降了30.1%，新建商品住宅（不含保障房）成交量为8800套，环比9月同期下降35.9%；成交均价为34798元/平方米，环比9月同期下降2.8%；成交金额为338.18亿元，环比9月同期下降27.3%。
　　任何市场最怕就是追涨杀跌，所谓熊市不言底，政府也不愿意见到这种情况。温斌认为，在城镇化率不足60%的情况下，中国房地产市场在中长期仍有较大的发展空间。
　　“一城一策”的调控，可能会将钱带到它应该去的地方。随着北京、上海、深圳严格限购，失去资格的购房者可能选择其周边的三线城市。截至9月，全国31个省市全部出台户改方案，取消农业户口。大量农民进城，首先会在三四线城市集中，将给这些地区提供长期的需求“子弹”。
　　尤其是三四线城市，今天的高库存和前几年“高举债、多卖地”的畸形发展模式分不开，土地财政已不可持续。为了不让库存进一步加大，年内，很多地方政府进行了债务置换，延长了债务偿还期限；同时，各地政府都在鼓励民间机构以PPP形式接手基础设施建设项目。
　　“最晚明年四季度，市场会有所回暖。”张大伟的判断仍然很乐观，在保增长的前提下，明年四季度，调控很有可能放松。另外，过去每三年，楼市都会周期性上涨。就他寻访的购房者来说，大部分认为调控的效果有限，房价还会上涨。“他们观望几个月就会出手。”张表示。
　　至于泡沫还会不会吹大，有没有一根针等在那里，答案只能在时间中寻找。时间是唯一真正的创造者，唯一伟大的毁灭者。