当前经济走势一反去年的低迷，本地私宅租金和去年同比强力回弹了12%，一些单位甚至上涨超过20%。

　　本报向房屋经纪及分析员了解，私宅租赁市场的旺热是否延烧至组屋租房市场？组屋的租金是否也出现上涨趋势？哪些地区的租金最高？哪些最低？接下来的走势又如何。

　　陈先生（33岁，维修员）最近把位于文庆路上段的三房式组屋出租，每月租金是1800元。这个租金比数月前同区组屋租金来得高。

　　建屋发展局组屋租赁市场的数据显示，该区今年第二季的租金中位数是1550元，第一季则是1500元。

　　“中位数”是指一组数据里头的中间数字，即有一半数字比中位数高，另一半比它低。因此，中位数不受极端数据影响，能准确为组屋租房市场探温。

　　不愿具名的陈先生说：“我在招租时，其实要求2500元月租。现在组屋租金上涨，市道看起来很好，但真实情况或许并非如此。”他后来将租金下调至2000元以下，很快就找到了租户。

　　他说：“虽然租金没有预期的高，但还是能补贴家用。况且，租户直接向我租房，没通过房屋经纪来完成这宗交易，也省下一笔佣金。”

组屋租金涨幅没想象的大

　　组屋租金的确是上涨了，但涨幅没有一般人想象中的大。根据建屋局数据，今年各类型组屋的租金确实从一年前的“谷底”回升100至200元，增幅一般在10%或以下。

　　三、四及五房式组屋的租金中位数分别从去年第二季的1400元、1600元和1800元，上涨至今年第二季的1500元、1800元和2000元。

　　换句话说，组屋租金已经回升至前年环球金融风暴发生前的水平。2008年第二季的三、四及五房式组屋租金分别是1500元、1750元和1900元。

　　房地产分析员指出，与私宅不同的是，组屋租用市场向来比较稳定，因此租金不论是下滑还是上涨，波动都不会太大，更不会出现类似私人公寓租金上涨超过20%的情况。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣指出，有鉴于建屋局的租房条例，例如屋主须住满三或五年才能出租整个单位的限制，因此组屋租金涨幅和跌幅通常不会过于夸张。他说：“说到底，组屋并不是投资工具，屋主出租房子只是为了赚取多一点收入罢了。”

　　C&H房地产公司董事经理卢元士认为，组屋占住屋市场绝大部分，可供出租的“大有屋在”，租金能保持平稳。

　　话虽如此，一些屋主可能为了试探市场而漫天开价。

　　博纳集团（PropNex）经纪王丽英以百胜楼培英街（Bain Street）四房式组屋为例，透露有屋主最近开价3200元，而该区的租金中位数只是2400元。

　　她坦言这样的租金的确偏高，并说，虽然靠近市区的优越地点吸引不少人洽询，但是屋子在公开市场上招租了两个月，始终租不出去。

　　王丽英说：“这样高的价码已接近私人公寓的租金了。很多人打电话来询问，但后来大多都决定租公寓。”

　　受访房屋经纪及分析员指出，最近许多新私人公寓项目纷纷竣工，导致市场供应太多，消费者的选择琳琅满目。

　　目前每月缴付580元租金租了实乞纳（Siglap）公寓卧房的左超超（25岁，空运物流人员）说，一些组屋单位的租金甚至远远超出私人公寓，因此从未考虑租用组屋。

　　她告诉记者：“同区（实乞纳）组屋现在的月租大概是一个房间700元左右，比我现在租的还贵。虽然现在住的公寓屋龄较高，但室内设计和装潢不错，而且装有冷气，我挺喜欢的。如今市场情绪良好，再加上我是以低于市价租房，难免担心房东起价。”

租金因地点而异　生活作息是租户第一考量

　　一般上，租金较高的组屋位于地点相对适中的市镇，但这并不意味它们较受人们青睐。

　　根据建屋局数据，租金最高的组屋位于女皇镇、红山及中央区，而较偏远的市镇如义顺、兀兰和武吉班让，租金也自然比较便宜。

　　今年第二季，位于中央区的五房式单位，租金中位数突破3000元大关达3150元，女皇镇的公寓式组屋也以3200元成功出租。

　　反观义顺、兀兰和武吉班让的组屋，租金中位数没有跨过2000元的水平，五房式及公寓式组屋的租金徘徊在1800元左右，与地点优越的组屋形成强烈对比。

　　不过，租金较高并不意味这些组屋较受欢迎。林东荣说：“租户租房的基本原则，是按照各自的生活需要而定。因此，我们不能说，某个组屋区比其他的受欢迎，或者某个市镇的租房需求较高。”

　　卢元士赞同地说，租户一般会选择靠近学校和工作场所的屋子，避免长途跋涉，省时省事。

组屋租金未来走势两个“有”

上调有空间●上调有止境

　　已经上扬的组屋租金接下来还会上涨吗？

　　受访的房地产分析员一致认为，虽然组屋租金已恢复金融海啸前的水平，但还有上调的空间，而随着经济复苏，组屋租赁市场的需求将相应变得强劲，租金有望进一步上扬。不过，如果租金涨得太高太快，消费者将有所抗拒。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣、C&H房地产公司董事经理卢元士，以及资深房地产顾问麦俊荣异口同声指出，经济表现已明显改善，导致越来越多外籍专业人员到本地工作，直接使组屋和私宅租房市场双双升温。

　　不过，上述三名房地产分析员都强调，一旦组屋租金超越私宅的租金水平——即月租3000元以上，一般理智的消费者理所当然会偏向租用具备游泳池、网球场等优质设施的私宅，摒弃“什么都没有”的组屋。

　　麦俊荣说：“换言之，组屋和私宅租赁市场虽然关系密切，但其实顾客群是迥然不同的。”

　　林东荣举例：一般上，私宅租户是来自欧美国家的专业人员，而选择租组屋的往往是来自中国、印度等亚洲国家的白领阶层，以及持有中级技能、月薪1800元或以上的S准证外籍员工。

　　他解释说，欧美雇主通常慷慨给予员工额外的一笔住宿费。反观其他公司把住宿费包括在整体薪金配套内，因此这些员工可能比较精打细算，选择租金较便宜的组屋。

　　市场人士认为，尽管组屋租金已恢复金融风暴前的水平，目前的租金水平仍然未达顶峰，并且还有上调的空间。

　　林东荣相信，三房式和四房式组屋租金定在2000元或以下，五房式和公寓式组屋标在2500元至2800元之间，消费者应该还可以接受。

　　他直言：“超过了（这些数额），倒不如租公寓！有谁还会租组屋呢？”

　　卢元士则认为，消费者顶多愿意支付2200元（三房式组屋）、2500元（四房式组屋）和3000元（五房式组屋）。他说，屋主超过“门槛”就不切实际了，恐怕会很久都租不出去。

　　租户的财务能力是关键。麦俊荣说，一般人的住屋预算，通常不会超过月薪的30%至35%，因此租金不会无止境地上涨。

　　麦俊荣指出，即使租金日后节节攀升，政府可能会担忧而介入市场。“裕廊集团10年前不就购买转售组屋，然后转租给到本地工作的外籍人员吗？”

　　就算政府不插手，麦俊荣相信，随着住屋供应接下来大增，人们将有更多的租房选择，而租金应该会自动调节。