再转发一贴,各位现在打算买房之前,先读一下这篇文章

(也许我之前对美国经济和中国经济二次探底,国内楼市大幅下跌的判断你不一定认同我的观点。但是还是请你耐心读读这篇转载的文章,在你打算投资的时候,应当时刻谨记风险)


转载,写自曹仁超
8月15日,周日。我老曹有以下疑问:一、去年3月开始这次经济复苏是透过量化宽松政策制造出来的,而非自然发生。二、虽然动用咁多蚊年,但美国失业率继续高企。三、至今量化宽松政策可动用的资金已花掉80%。四、房地产市场仍然一塌糊涂,没有一次经济衰退而股市不大跌的。

如果你的入息按年上升、如果利率按年下跌,借钱买楼系冇问题嘅。不过,如果你的入息已停滞不前,而利率则跌无可跌,你却仍然借钱买楼,便祝君好运矣。

美楼价二次探底

上周二联储局宣布QE2,但上周三起美股却大跌,理由是美国经济增长又再次放缓。贝南奇都几可怜!上一次量化宽松计划在股市熊市低潮推出,这次却在股市完成最大反弹之后。透过买入有毒资产去刺激经济增长,过去十六年日本央行已用过多次,成果一次较一次差。美国可以例外吗?2001年1月起那次,减息、美汇下挫、减税三管齐下,才引发2003年至2007年的繁荣期。这次量化宽松政策又如何?联储局已在自掘坟墓中。

自1987年格蛇上任后,每次股市下跌他都放宽银根及减息,呢一招令美股出现二十五年牛市(由1982年起计);贝南奇接手后呢招却行唔通,去年3月使出量化宽松政策才有反应,但上周二再出招市场却无甚反应。货币政策可以改变小气候,但大气候仍由趋势决定。今天美国大势已去,自5月失去房地产税务优惠后,楼价第二次探底
统计数字显示,六十五岁以上美国人有80%持有物业,三十五岁以下年轻人43%持有物业。其中37%业主已完成供楼,大部分六十五岁或以上,物业平均价值23.2万美元(三十五岁以下物业平均价值8.7万美元,扣除欠款约值1.2万美元)。退休时最多人做的事是卖掉大屋搬到小镇居住,上述行为对2030年前美国物业价格影响十分大。美国房地产呆滞,加上失业率高企,令这次经济复苏面对前所未有之压力。今年6月美国人储蓄率回升到6.4%,为十八年内新高;个人收入自去年9月起上升以来,7月首次下跌。美国人增储蓄减消费,令两年期国债孳息率低于0.5厘,十年期国债孳息率只有2.82厘(4月份是4.01厘)。今年上半年投资者共购入1365亿美元的债券基金,而同期只购入89亿美元股票基金。2007年10月到2009年3月美国家庭共失去19.7万亿美元,相当于全部财富65.9万亿美元的30%。上述因素引发了储蓄率上升(最低储蓄率是2005年4月,只有0.8%)。

2008年美国随着资产价值下跌,引发私人及企业减债潮,即使利率一降再降,仍无阻引发通缩恐惧。去年3月起透过政府增加借贷而令GDP再度增长,但私人及企业减债不断,结果政府借贷由2008年中的9500亿美元升到今年第一季的13万亿美元。目前面对的问题不是政府何时退市,而是华府能否进一步增加借贷?任何事都有极限,就算政府亦不可无止境地增加借贷。未来美国经济到底是阿根廷式还是日式?

2006年起过去五年,大赢家是美债持有人,不是股票持有人,更加不是物业持有人。由于消费占美国GDP 79%,当美国人不再增加消费,后果如何?短期利率在2008年年底已见0.25厘,两年期债券息率亦低于0.5厘,十年期息率亦下跌不少。去年3月量化宽松政策下制造经济复苏,到今年上半年GDP增长已放缓,估计明年更只有1.9%(原先估计2.4%);若不延长殊仔的退税计划,明年美国GDP增长率更接近零!贝南奇正努力阻止日式衰退在美国出现,且看结果如何?ECRI(The Economic Cycle Research Institute)的WLI(Weekly Leading Index)自今年4月30日起每周皆回落,代表未来美国经济情况令人忧心。

中国两次恶性通胀

中国由实施改革开放政策开始至今,曾面对两次恶性通胀。首先发生于1988年。随着发展需要,政府不断扩大货币供应,到1988年第四季市场上货币流通量达2134亿元人民币,但物资仍按管制价格出售,因而出现供应短缺,大家只可排队购买,只有小部分物资在自由市场上高价出售。有政府官员拿受管制的物资到黑市出售赚钱,他们俗称‘倒爷’。为解决此问题,赵紫阳执行‘硬闯物价关’政策,令过去卖20元一瓶的酒一下子涨到200元,甚至火柴、厕纸都出现供不应求(因为有物资在手者索性不卖),成为1989年**事件的导火线(1988年物价取消管制令价格狂升,到1989年上半年物价狂升几倍到十倍)。物价狂升令人民币在外汇调剂中心不断跌价,令中国通胀率进一步恶化。直到上海朱在94年1月宣布取消外汇调制中心,并决定1美元兑8.7元人民币,以后许升不许跌,再利用大幅加息去打击物价,才令通胀洪峰过去,高峰是1994年10月中国CPI全年升幅达24.1%。随之而来是1997年亚洲金融风暴,东南亚不少国家透过货币贬值去争取出口订单,令中国产品出口急跌;由于人民币许升不许跌无法贬值,1998年中央提出出口退税17.5%方案去支援出口业务,从此令中国走上‘出口大国’之路。2002年中国加入WTO,到2009年中国以出口量计世界排名第一位。出口赚回来的外汇卖给国家变成人民币,令人民币供应大升,资金为寻找出路大量流入股市楼市。2003年起中国面对资产价格升值潮;2005年7月中央宣布人民币升值,反令更多资金流入中国炒资产升值。2007年10月股市泡沫爆破,但内地楼价一直上升到今年4月。事实上,如今中国面对的通胀率,同1988年及1993年比较仍低很多。

1970年代的‘一孩政策’,令中国一向供应充足的廉价劳动力到2005年起步入供应不足期。由农村流向非农业的劳动力下降,令中国低工资时代结束,但服务业成本则不断上升,例如幼儿园收费由每月200元至300元升到1400元至1700元,上述未计校车费、兴趣班收费、书本费;每月买菜钱由1500元涨到2500元,停车位由每月400元涨到600元。虽然工资涨了,但支出涨幅更大,遑论楼价一下子涨了一倍以上。上述开支大部分皆不列入CPI内,令内地CPI升幅表面看不大(约3%左右),但日常开支却大增。且说房租,广州天河区39方米(420方呎)月租由1800元升到2500元;北京同类房子月租由2080元上升到2400元,升幅17%;环境好一点的如74方米(800多方呎)在广州月租由2600元上升到3300元;在北京由3180元上升到3800元。涨幅更大的是商铺,一般升幅在50%或以上,不少商铺月租由25000元上升到37000元仍十分抢手。

香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况,所不同者是香港转型期间遇上美元贬值及美元利率回落,令资产价格升值幅度十分大。反之,这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成,未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。
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4 个回答

喻龙秀

美国7月旧房销售暴跌27.2% 创1968年来最大跌幅
http://news.hexun.com/2010-08-25/124695433.html

做任何投资,都应当谨慎.错过一次行情,总比做错一次行情要好.因为只要有本金,任何时候都可以投资.如果没有本金,就没有资格谈投资.资本市场中,最不缺的就是机会--博弈未来

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卢咏娜

美国甚么都便宜,天天叫着经济衰退
电器,房子,车。
中国,新家坡GPD俩位数增长,好的不得了。
可东西贵的要死
人们还同情美国,好处全占尽了
这到底是怎么回事?美国经济衰退,其他国家买单。

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喻龙秀

要看经济增长的构成
比如说美国GDP 增长比重中,消费占了70%多.美国失业率高居不下,人们不敢消费也没钱消费,那肯定经济增长停滞甚至倒退了.但是美国人民却过得很爽,享受全球化给他们带来的廉价物品
而中国呢,GDP 增长比重中的三架马车:基建投资,进出口贸易和消费.其中消费比重仅仅30%.GDP虽然双位增长,但是中国人民的生活却没有从中受益,因为物价比工资涨的还快

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喻龙秀

各地紧密筹备房产税, 税制改革大幕拉开
http://house.ifeng.com/news/detail_2010_08/29/2349792_0.shtml

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