我还是开贴来讨论一下昨天听的德国地产投资讲座

Question

我是给一个房地产中介朋友拉去的，她是该公司兼职销售，并且自己全家都有在这上面投资，有给我看她自家投资的文件。

稍微说一下背景：

开发商是dolphin capital，在坡有销售分处，据说是德国排名前五的开发商，擅长旧楼翻新项目，他们绝大多数项目也都是旧楼翻新。

讲座的是solomon alliance management,是dolphin capital的合作营销公司，帮忙做销售和营销的。

第三方监管机构是western union，所有投资资金既不是给所罗门，也不是给dolphin capital，是会放在western union的项目账号，等项目批准了之后才会转移过去。

这个是怎么赚钱的呢？我理解的程序是这样：

收购一个旧楼40万欧元（真的很破旧了，外观还是100年前的），全部翻新装修好了，再分售出去，预计总售价为200万欧元，这个200万据说是银行评估的价钱。

被融资的投资者投入的部分就是首期买旧楼的40万。按预期一年10%回报，两年一共20%，两年后dolphin capital要返还60万欧的资金。这个也就是短周期回报的由来，投资者只是拿初期的回报，后面开发商花多长时间去翻新，之后卖200万还是300万跟你都没关系了。

开发商怎么赚钱呢？项目银行估算价值200万，从收购下旧楼就开始出售，假如200万都卖出去了，两年内返还投资者48万欧元，这个是首期款。然后大概要花费70多万欧元进行翻新工程（翻新工程比旧楼本身花费还高还是挺正常的，不然很多欧洲古堡也不会卖那么便宜），这个才是开发商的成本所在。最后一批70多万欧元的资金才是开发商的利润。

从投资者的角度来看，程序是这样：开支票后，会收到收据和合约，在合约正式签订后还有三天的反悔期。然后半年左右会收到一个德国的certificate of 1st charge。这个东西就是说如果该项目持有者破产，楼盘拍卖，投资者是第一债权人。这跟我们抵押私宅贷款，银行是1st charge一个道理。12个月会发放第一笔capital gain，24个月连本带利还给开发商。因为是capital gain，所以免税。

我也询问了这个卖房的程序，算职业病吧。比较有意思的是这样的房产不像坡是中介公司或者开发商直接销售，而是通过tax consultant来出售的。德国的个税高达40%，基督徒还有个8%的教堂税，还有一切其他小额的税据说是用来支援原东德地区。所以总的来说超过50%，这是件很要命的事情，你的收入直接被腰斩了。所以德国人信任Tax consultant胜过信任另一半（这个是演讲者的原话）。

德国有着良好记录的纳税人可以100%贷款买房（真幸福啊，求证实！），买这样的房子算是一个投资，按德国的法律，可以在12年的时间里把投资数额作为税务减免全部返还。这个有点绕口，大概来说是这样：

买了一个翻新过的单位价值40万欧元，旧楼售价15万，翻新花费25万，这个25万就是investment的部分，可以连续12年从你的税单上减免掉，也就是说买这么一套房子你可以少交给政府25万的税。扣税的比例是1-8年每年扣投资额8%；9-12年每年9%，加起来一共是100%。

tax consultant在建议买家买这样房子的时候，出售的是整个配套服务：从贷款，购房，找租客，收租，报税是整个配套服务。扣税+配套服务才是买家购买这样房产的动力所在。

反正整个计划听着很诱人，最低投资额1万新币起，加上还有每年两次实地考察团，满足一定投资额的投资者免费，投资额视项目而定。

我们听完后最大的一个疑问是：

这么赚钱的事情，为什么开发商不自己从银行贷款，而是要跑到亚洲来融资？还要给10%以上的利息？德国的房贷貌似远低过这个。

当时我们问了这个问题，得到的回答并不令人满意，他们说因为相对于贷40万去买个旧楼，银行更乐意贷200万出去给买家买翻新的房子。话说银行又不是不可以两头贷款。。。为什么不贷240万出去呢？

我不知道有没有其他人听过类似的销售讲座。欢迎讨论，如果有了解德国情况的也请指教，这种语言不通，文字不通，十万八千里外的事情真是有点没底。
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季园光 · Answer

里面说买旧楼是小钱，翻新是大钱发展商大钱都有了，干吗来这里集小钱呢？我每次看到这种剧本都怕怕的。

关涛 · Answer

欧洲真的是有点怕，存银行都会莫名其妙的被扒层皮，更别说这种投资靠铺点还是等美股下来杀进吧，如果买股票不放心就买点美金放着吧，估计这波美金要上100了。

常燕璧 · Answer

银行确实是不愿贷款给这些项目http://www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/borrowing/mortgages/10024941/Buying-a-listed-building-How-to-get-a-mortgage.html所以要借高利贷。这些项目的利润是不是这么高，那真是只有他们才知道了。

关涛 · Answer

生物医药真是不错的投资国内一线的医药股，上半年基本平均净利润同比增长30%，如果以过去5到10年来看，20%以上的年增长大致都有，所以稳稳当当拿个20%的收益是不成问题的。

常燕璧 · Answer

有一个疑问"买了一个翻新过的单位价值40万欧元，旧楼售价15万，翻新花费25万，这个25万就是investment的部分，可以连续12年从你的税单上减免掉，也就是说买这么一套房子你可以少交给政府25万的税。扣税的比例是1-8年每年扣投资额8%；9-12年每年9%，加起来一共是100%。"如果这是真的，那不是有动机翻得越新(大）越好？这些listed building受条例管制，不是想怎么翻新就怎么翻新的?。 具体怎么平衡各方面的因素旁人不容易了解。如果条例被滥用，政府是可能修改的。

杭丽爱 · Answer

这也是我疑惑的所在啊不过卖方说他们这些房子基本上都是还没翻新完就卖光了，资金还是来自银行，只不过借贷人是买家。

我还是开贴来讨论一下昨天听的德国地产投资讲座

6 个回答

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