从租金回报率看60年地契。

最近很火爆的Hillford登上了早报头条。总价低得诱人的同时,大家对60年地契纷纷踌躇不前。我也参与其中的销售,所以花了些时间,希望能够从纯投资回报率的角度来理解这个房子的价值。 Hillford最大的卖点在于很高的租售比。和hillford 一街之隔的是去年刚刚竣工的Terrance @ Bukit Timah。其中1房的租金最近的成交分别是2900, 2700, 3000。考虑到Hillford 面积比较小一点,租金2500比较合理。 按照现在发展商的指导价格一房房会在400,000左右(最便宜的单位388,000起)。以此来算,租售比高达7.5%。 很多人的顾虑在于,60年的地契,现在银行最多只愿意贷款25年。10年后,银行只愿意借贷15年。贷款的限制会影响未来买家的购买力,进而影响其升值空间。大家不怕累,可以看看我肤浅的看法。
S$400,000的首付约为23% ,大约S$90,000。这个就是买家的投入。 每个月租金S$2500,还要扣除杂费,地产税以及中介费,约S$500的话,那么还剩下S$2000。 贷款80%即S$320,000,平均2.5%的利息,如果每月还S$2000左右,16年这个房子就还清了。 那么16年之后,这个房子还能卖多少钱呢? 16年后房契约为40年的话。假设租金以及开销都没有变化,每个月净现金收入S$2000。大家 愿意花多少钱买呢?我举一个可能不太恰当的例子: 假设成立一个退休基金(类似于CPF),愿意承诺给7.5%的年回报,低风险。我相信很多人还是蛮有兴趣的。那么,S$300,0000现金存入,回报率7.5%,每月可提取S$2,000,持续提取40年。 16年后的房子,其实就像这个退休基金。花300,000现金买下来,不打算卖了,在剩下的40年里,每个月可以收2000的现金。当然,房产存在租金起伏,房子流通性等等。但是租金可能会涨会跌,基金投资也可能会赚会赔,一个道理。这只是一个提供一个视角,从纯数字的角度来分析一个房产的价格,尤其是靠近房契结束的时候来看,它到底能值多少钱。 所以首期投入S$90,000,16年之后,取出300,000(可以理解成房价跌了)。总回报率333%平均年回报率7.8%。这个数字还是可观的。 同样的例子,我们看看更有升值潜力的99年或者永久地契的项目是怎样的表现。还是以 Terrence @ Bukit Timah来比较。最近的一房交易价格900,000。首期投入S$200,000。租金3000,其他开销500,2500全部用来还月供,同样的2.5%的房贷利息,16年后,贷款还剩余S$560,000。如果要达到同样的333%的回报,房子的售价得到S$1,220,000。也就是房子总价升值33%。 经历同样的时期,60年地契跌价(40万到30万)25%和99年地契或者永久地契的升值(90万到122万)33%,投资回报率其实是一样的。换句话说,60年地契,因为之前价格低,风险也就来得低了。 以上的分析很片面,建立在很多对未来的假设上,并不全面。我的出发点也只是想提供一个视角供大家参考。


具体来讲,这个项目还有其他很多优势。例如即将开通的地铁站,附近的名校培华小学等等,都会给予加分。其先天的劣势 60年的地契造就了高租售比,而高租售比保证了健康的现金流。
依然之前的例子,25年,2.5%的利率,月供S$1,435。租金从2500下调到2000,现金流依然为正。 反观Terrence @ Bukit Timah,30年,2.5%的利率,月供2,844。租金一旦下调,现金流将变成负数,也就是屋主的经济负担会变重,持有力变弱。
在行情不好的时候,便宜而租售比较高的房产的屋主,持有力会更强,更有机会熬到市场改观的时候。
当然,99年以及永久的优势在于,当市场好的时候,升值的空间会更高。而60年地契,一旦接近尾端,即使市场好转,其潜力肯定是大不如前者。例如,遇到极端的时候,房地产持续20年不景气,当市场回暖时,房子地契已经接近尾端,升值空间大打折扣。总的来说,后者风险较小,而前者潜力较大。后者更适合普通大众低投入,前者则更适合实力雄厚的买家。投资者应该根据自己的实际情况,挑选合适的项目。
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3 个回答

郑轩琪

楼主算回报率的时候有没有考虑潜在开销
比如房产税,公寓管理费,中介费,家具折旧,装修折旧?

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鲍毅武

楼上真早。
大部分都算了。至于折旧等等,没有考虑这么细致。理论上,折旧和通涨在相互抵消。
很多东西是片面的考虑,更多只是为大家提供一个角度。

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郝绿鹏

一房租金2500每月?那我朋友的公寓岂不是亏死了?她还靠近
地铁,1200平方尺,也就3000多一点每月。

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