不过谁是第三方？律师？ IRAS? CEA ? 还是警察？
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本地私宅租赁市场的空置率节节上升，屋主招租困难，造成屋主在租约期满时拖欠或不归还租户按柜金的事件似乎略增。
一些分析师建议，租赁按柜金可考虑由屋主以外的第三方机构保管，确保租户权益在私宅租赁市场淡静的大环境下，获得适当的保障。
租赁按柜金指的是租户与屋主签订租赁合约时，租户交付屋主保管的一笔保证金，通常按租期长短计算多寡，一年租期的按柜金通常为一个月房租，依此类推。
譬如，一个中档私宅单位月租为4000元，租户签订两年的租赁合约，租赁按柜金理应是8000元。当租约期满时，屋主若对单位的状况毫无异议，会在14天内退回这笔按柜金。
房地产经纪公司Chris International董事许家荣日前受访时表示，近期就有租户向他反映，屋主在他们搬离单位时，以各种理由推搪，不肯退回按柜金。
许家荣估计，受私宅租赁市场疲弱影响，为难租户且拖欠按柜金的屋主增加了约10％。
不过，多名房地产分析师受询时都表示，屋主拖欠租户按柜金事件在本地并不普遍，他们还没观察到这类事件有上升的趋势。
另一名不愿具名的房地产经纪则表示，他过去几个月的确接触一两宗屋主拖欠租户按柜金的事件，而这类事件此前并不常见。
本地私宅单位供应，在今年第二季环比增长1.6％，达29万7998个。在私宅租赁市场方面，交易量虽有增加，但整体房租尺价都下降。
随着更多私宅单位落成，外籍人口随政府收紧移民政策而减少，私宅空置率则从去年第一季的5.2％，攀升至今年第二季的7.1％，全岛目前共有约2万1268个空置的私宅单位。
许家荣说：“租赁市场表现强劲时，旧租户搬走不到一个月，新租户就会搬进去。屋主在接收及退还按柜金时左手进右手出，可以用新租户的钱来垫旧租户。”
“但租赁市场如今大不如前，出租单位供应多，屋主招租较困难，单位空置的时间可能拉长至两三个月。在这种情况下，那些手头比较紧的屋主就可能想拖延时间。”
许家荣表示，屋主可能以单位状况不佳，需要维修或清理为由，扣住按柜金或退还一部分。
他说：“有些屋主是组屋提升者，自己住在组屋，私宅用来出租，并以房租供房贷，每月偿还贷款相当吃紧，因此就可能拖欠租户的按柜金。”
房屋经纪只负责介绍和拟合约租户要追讨按柜金途径有限
“核心中央区高档私宅发生屋主拖欠按柜金事件的概率一般不高，因为这些屋主通常资金比较充裕。而中央区以外大众私宅发生这类事件概率则比较高，因为不少屋主是组屋提升者。”
许家荣也指出，其他国家有房屋管理经纪，可每月抽取房租佣金，帮忙管理房子事项。然而，本地房屋经纪属行销经纪，只负责向租户介绍房子和拟定租赁合约，并从中抽佣一次，一般不会介入并解决租约期满时的纠纷。
因此，租户可追讨按柜金的途径有限，如通过小额索偿法庭或律师追讨，但精力费用颇大。
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，由第三方机构保管租赁按柜金是一个可取的做法，可起到保障租户的作用，而这个机构可以是政府机构。
他说：“澳大利亚和英国已实行这个机制，如果比新加坡更大的国家都能采取这种举措，那么新加坡应该也有能力引进相同的系统。”
不过，橙易产业咨询董事经理陈道俊认为这个做法并不可行。他说：“这种安排不能解决问题，如果屋主与租户无法达成共识，中立的第三方不能作出任何价值判断、决定是否应取出按柜金。”
房地产咨询公司Chesterton董事经理韩永利表示，屋主保管按柜金在全球各地都是较普遍的做法。他说：“但租户若有理由怀疑房东的财务状况，那他们可以在签订租约前，加入一项条款让按柜金由第三方保管。”
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