转贴噢 — 二手房交易牵扯出购房贷款新规定的漏洞@凡人 发现最近碰到的事情都挺奇葩
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二手房交易牵扯出购房贷款新规定的漏洞：我又是来写大肠贴的。发现自己最近碰到的事情都挺奇葩，之前顺丰的快递是这样，作为一个新入行的房地产中介，一开工就遇到这种十年八年老中介都难得碰到... http://t.cn/zTVEK2l （使用新浪长微博工具发布http://t.cn/zOXAaic）
我又是来写大肠贴的。发现自己最近碰到的事情都挺奇葩，之前顺丰的快递是这样，作为一个新入行的房地产中介，一开工就遇到这种十年八年老中介都难得碰到，千年等一回的买房特例，而且更奇葩的是因为MAS新政的规定，居然出现了新加坡目前没一家银行敢给这个贷款的情况。最近每天都在电话电邮骚扰HDB, MAS,各大银行的banker。之前一直觉得是满怀希望的，直到今天收到MAS的第二封回复我真心给跪了。原本想等事情有个确切的结果再来写，我实在忍不住提前上来吐槽了。文长，有兴趣八卦的请多点耐心。
我先说一些背景知识：
1.MAS（Money Authority of Singapore, 简称MAS，我会跟不懂英文的客户说这是金管局）最新的贷款管制其中一条是第二个房贷最多只能贷估价的50%，必须要给50%首付，这个适用于所有的银行放贷。
2.HDB贷款只能是满足条件的公民可以申请，不受MAS管制，只对HDB负责
3.HDB规定即便房产升值，不可以像私宅那样通过bridging loan refinance来套现。所谓bridging loan是说之前100万买的私宅贷款80万，现在房子升值到150万理论上可以贷款房子价值的800万，屋主可以通过重新估价做贷款（前提是屋主的收入可以承受120万的贷款）把这40万贷款差额套现出来做其他投资用途。但是坡明文规定这样套出来的钱不可以用来支付其他房产的首付。
4.HDB购买条件的各种scheme，有一种叫conversion scheme，也就是说可以买两套相邻的小户型（3房或以下才可以，4房子或以上的不可以）打通后做成一个大套，叫做Jumbo。 这个需要HDB检查过两套之间的隔墙可以打掉才能批准。
好吧前言交代完毕，我开始讲故事了。这里有个活该被诅咒的人物就是OCBC的菜鸟BANKER.我好想说一切的矛盾的由来就是他的不专业。他如果稍微专业点，我也不至于陷入这种被动的状态。当然我自己也需要检讨：就是对这个banker的信任度太高了。如果我之前对他抱着非常怀疑的态度，多打几个电话给资深banker至少我能对即将发生的一堆狗血奇葩事情有个心理准备。
事情的起因是这样：一对朋友夫妻是PR，有一套比较老的三房式组屋，他的邻居也是一模一样的三房，准备卖掉，这是个很好的投资机会，于是他决定买下来打通，两套合并。其实打通也就是在两者隔墙上做一个门，不用的话可以锁起来，把隔壁整套出租，因为已经打通了还是算一套组屋，所以只算房间出租，不是整套出租，这也不会违反PR房子不可以整套出租的规定。我给他们做了一个financial calculation, 80%贷款买隔壁的房子出租，基本上两套加起来的房贷都可以由租金抵了，等于这两口子可以免费住房。而且以后出售的话jumbo在整片小户型的街区也算是稀缺房型，旁边又即将通新地铁，升值潜力还是不错的。
折腾了两三个星期，我有给HDB打电话，写信，朋友自己也往HDB跑了几趟，因为这个检查只能屋主提出要求。最终受到了HDB的来信说两间房可以打通，最艰难的一关已经过了。接着就是去问贷款，朋友说他们有自己的banker,我就没推荐我的，抢人生意总是不大好的。于是他们跟这个banker沟通了两三次，对方都说没有问题，我也大概问了一下也说没问题（这里失败的地方就在于没有让对方写个白纸黑字的东西说真的没问题，不过这个菜鸟就算写了我觉得也没什么用，因为银行贷款不是他说了算，想起来这点我就想撞墙100遍！），但实际操作还是需要我们提供各种文件取办理贷款，这里就必须得有签好的OTP。一切就绪后，我们就杀到朋友家，约了对方中介来往交锋了N个小时，终于在晚上10点多把价钱谈拢签了OTP。然后我到家连夜把OTP扫描连同其它资料发给了那个banker。
没想到第二天收到banker的回复，说他需要HDB approval，才可以做贷款！！虾米？？！！特么之前你怎么没说要这个？ANYWAY，我也是个菜鸟中介，到事情发生的这个时候我也才刚刚签过两套OTP，还没做完整套的HDB交易程序，也不清楚这个银行要的HDB approval到底是个神马玩意，印象中没有这个东西，没关系，拿不准我可以问。于是我问了一大堆资深中介，貌似HDB approval是1st appointment才会给的东东，也就是批准交易。这哪里能行呢？没有贷款我连1st appointment都没资格去，更不提要approval. 给HDB写信说明银行的要求，一天打三个电话去催回复，终于在当天拿到了HDB的回信如下：
PURCHASE OF ADJOINING FLAT UNDER CONVERSION SCHEME
We refer to your email of 8 Apr 2013 (at Annex)
2 We are unable to advise whether the bank shall treat the loan to be granted to buyers for buying the adjoining flat as second loan or otherwise. The Bank will have to check with MAS if they are in doubt.
3 For buyers whose existing flat has an outstanding HDB loan and is taking a second HDB loan to buy the adjoining flat under the Conversion scheme, HDB will grant loan to buyers for purchase the adjoining flat ( up to 90% of the selling price or market valuation, whichever is lower ) plus additional loan for buyers to redeem his existing flat's outstanding HDB loan. The actual loan to be granted is subject to credit assessment and full unitization of buyer's available CPF balance in their CPF ordinary accounts.
4 If you need clarification, you can contact me at xxxx xxxx
Yours sincerely
xxx xxx xx
CUSTOMER SERVICE MANAGER
RESALE OPERATIONS SECTION
ESTATE ADMIN & PROPERTY GROUP
HOUSING & DEVELOPMENT BOARD
好吧，HDB的态度很明确：银行怎么做我们管不到！但是你说的要求我们可以轻松做到，问题是你客户不是公民，不能拿HDB贷款！我勒个去的，那你个banker跟我要个神马HDB approval?？菜鸟中介跟菜鸟banker科普了一下买房程序：先签OTP，OTP之后做贷款，贷款批了签LO，然后再exercise OTP,然后submit resale application,然后去HDB 1st appointment我才能拿到你要的那个所谓HDB approval.所以你现在跟我要这个是神马道理呢？并且HDB已经明确告诉我了他们不负责让你们批贷款，HDB说两套可以打通的信我已经发给你了，还要咋滴？就算最后HDB不批准交易我要跟你取消贷款，这个罚金我们也会认，为啥你不给做贷款呢？
菜鸟banker被说服了，屁颠屁颠去办贷款了，我脚着没事了。结果下午他又给我个噩耗：现在的房贷还没有还完，只能给我50%的贷款，而且跟现在剩下的房贷不可以合并！这不是坑爹么？ 我反问：那HDB批准交易过后，两套房子要合二为一的，只会有一个地址，贷款不可以合并，到时候你是告诉我这套房子会被抵押两次，背两个贷款，这就符合你们银行的规定了？！
这时候我已经意识到这个banker实在太特么不靠谱了，光连我的名字就搞错了三遍，最后还跟我说没把我的中介信息填银行资料里去，因为我的要求太紧急了！我勒个去的，紧急的要求你到现在给我办下来了吗？？！！于是我开始一颗红心两手准备：我开始狂打其他银行所有我认识的banker的电话。噩耗一个个传来：DBS不做，UOB可以做，两个贷款可以合并，但是只有50%，就算HDB批准交易两套合并成一套也不给top up贷款，citibank的banker觉得我的要求非常reasonable,拍着胸脯跟我说努力帮我争取，结果过两天的回复也是不给批。这样本地的，外国的银行都说不行，不能违反MAS的规定，那只有去问MAS了，指望银行去问是不靠谱的，着急的又不是他们。
星期天晚上签的OTP，这会已经星期三下午了，之前所谓HDB approval就折腾掉我两天时间，我勒个去的，真是被坑死了。我紧急写了封长信，啰哩八嗦的把事情前因后果，还有各个银行五花八门的回复都通知了MAS。又打了电话过去给客服说这个情况非常紧急。然后又咨询了两个做了十几年HDB买卖的资深中介，特么自从MAS引入这个新政策，没人做过这种CASE，银行也是麻杆打狼：两头害怕。我想说博主做这些事情的时候还是个part time agent，白天还在上班的！压力山大。
后来又跟中介公司的team member讨论了一下这个事情，矛盾的地方在于：
1. 如果银行直接给了隔壁估价的80%贷款，毫无疑问是违反MAS规定的
2. 如果因先给隔壁估价50%的贷款，按道理HDB批准交易后，两套合并成一套，理论上我们可以拿合并后价值的80%贷款，因为第一套已经偿还了三年贷款，所需贷款额并不到总价值80%，这就变成从HDB套现，这又是违反HDB规定的
3. 如果银行给了个50%，HDB批准交易后，再重新做两个贷款合并，同时要求后买的这套房子贷款top up，且不说手续如何办，银行要不要额外收费这些银行自己都不清楚；另外一个问题就是这两套房子到底什么时候才算正式合并成一套，按HDB客服给的说法是completion之后！到时候贷款一旦开始发放就不能动了，还谈什么top up,黄花菜都凉了。
4. 就算MAS说可以像HDB贷款那样做，直接给一个新的贷款，HDB批准交易之后自动覆盖原有贷款，不等于银行就会同意给这个贷款，像DBS嫌麻烦直接就说我们不做！
说来说去我能想到的可能只有这几个：
1. 放弃购房，损失1000块OTP FEE
2. 继续购房手续，四处借贷凑50%首付
3. 死活跟MAS和纠缠，直到拿到80%贷款为止
结果就是我选择了将客户利益最大化的第三条路。然后就是每天给MAS打电话追问更新，直到MAS的官员直接给我回电话。上周四接到第一次电话，一上来让我很⊙﹏⊙的是对方直接就问：“你可以让你客户去拿HDB贷款吗？！”我很怀疑对方有没有仔细读我的电邮，一开始我就写明了我客户是PR，不可以拿HDB贷款。然后她又问了我客户有没有孩子！！有没有孩子跟这个有个毛的关系啊？！我们又不是买dual key unit,就算有个孩子也不能直接买dual key unit 啊！！就算有孩子两口子都是PR孩子也不是新加坡籍啊！！
这个不知所谓的电话挂了之后，星期五我又继续每日一电的骚扰。于是星期五傍晚那个官员又给我打了个电话，要一些资料，说会电邮给我。等我今天看到电邮就真心给跪了：
Dear XXX
We refer to your conversation with Ms XXX from MAS on 12 April 2013.
We would appreciate it if you could kindly provide the following information/documentation:
- OTP, including both your clients' names
- documentation on HDB's feasibility check, including the address of your clients' unit and the adjoining unit
- outstanding balance on your clients' existing housing loan
- loan documentation on clients' existing housing loan, showing the loan-to-value applicable at inception
We shall look forward to your reply.
Thank you.
Regards,
XXXXX
Corporate Communications Officer
Monetary Authority of Singapore
**********************************
尼玛现在跟我要valuation report,还是自住的那套房子的，还不是要买的那套房子的。于是我把邻居那套估价书给发过去了，跟他们说屋主自住那套估价是三年前做的，早过期了。这两套房是隔壁邻居，面积户型朝向楼层统统一样，我客户那套装修还要好得多，估价差别能有多大？
现在还在等回复，要是苦逼悲催的还要我重新做个估价，至少下周才能拿到，真的等到那时候黄花菜都凉了，OTP也过期了。看MAS能不能被我说服不要重新做估价，否则我还得跟卖方协商要不要重新签个OTP，也不知道对方要不要我们多赔一份OPTION FEE。
我了个去的，真是被坡政府的教条给打败了啊。你们加这个条规的时候有想过现在这种情况出现么？没吧！ 就算今天我的客户不是PR，是新加坡公民，但是没有拿HDB贷款，或者说不符合拿HDB贷款的条件，你们也得整出个程序和规定来处理这样的状况啊？！哪里有叫我直接去申请HDB贷款就解决问题的！！
附赠美图版：
二手房交易牵扯出购房贷款新规定的漏洞：我又是来写大肠贴的。发现自己最近碰到的事情都挺奇葩，之前顺丰的快递是这样，作为一个新入行的房地产中介，一开工就遇到这种十年八年老中介都难得碰到... http://t.cn/zTVEK2l （使用新浪长微博工具发布http://t.cn/zOXAaic）
我又是来写大肠贴的。发现自己最近碰到的事情都挺奇葩，之前顺丰的快递是这样，作为一个新入行的房地产中介，一开工就遇到这种十年八年老中介都难得碰到，千年等一回的买房特例，而且更奇葩的是因为MAS新政的规定，居然出现了新加坡目前没一家银行敢给这个贷款的情况。最近每天都在电话电邮骚扰HDB, MAS,各大银行的banker。之前一直觉得是满怀希望的，直到今天收到MAS的第二封回复我真心给跪了。原本想等事情有个确切的结果再来写，我实在忍不住提前上来吐槽了。文长，有兴趣八卦的请多点耐心。
我先说一些背景知识：
1.MAS（Money Authority of Singapore, 简称MAS，我会跟不懂英文的客户说这是金管局）最新的贷款管制其中一条是第二个房贷最多只能贷估价的50%，必须要给50%首付，这个适用于所有的银行放贷。
2.HDB贷款只能是满足条件的公民可以申请，不受MAS管制，只对HDB负责
3.HDB规定即便房产升值，不可以像私宅那样通过bridging loan refinance来套现。所谓bridging loan是说之前100万买的私宅贷款80万，现在房子升值到150万理论上可以贷款房子价值的800万，屋主可以通过重新估价做贷款（前提是屋主的收入可以承受120万的贷款）把这40万贷款差额套现出来做其他投资用途。但是坡明文规定这样套出来的钱不可以用来支付其他房产的首付。
4.HDB购买条件的各种scheme，有一种叫conversion scheme，也就是说可以买两套相邻的小户型（3房或以下才可以，4房子或以上的不可以）打通后做成一个大套，叫做Jumbo。 这个需要HDB检查过两套之间的隔墙可以打掉才能批准。
好吧前言交代完毕，我开始讲故事了。这里有个活该被诅咒的人物就是OCBC的菜鸟BANKER.我好想说一切的矛盾的由来就是他的不专业。他如果稍微专业点，我也不至于陷入这种被动的状态。当然我自己也需要检讨：就是对这个banker的信任度太高了。如果我之前对他抱着非常怀疑的态度，多打几个电话给资深banker至少我能对即将发生的一堆狗血奇葩事情有个心理准备。
事情的起因是这样：一对朋友夫妻是PR，有一套比较老的三房式组屋，他的邻居也是一模一样的三房，准备卖掉，这是个很好的投资机会，于是他决定买下来打通，两套合并。其实打通也就是在两者隔墙上做一个门，不用的话可以锁起来，把隔壁整套出租，因为已经打通了还是算一套组屋，所以只算房间出租，不是整套出租，这也不会违反PR房子不可以整套出租的规定。我给他们做了一个financial calculation, 80%贷款买隔壁的房子出租，基本上两套加起来的房贷都可以由租金抵了，等于这两口子可以免费住房。而且以后出售的话jumbo在整片小户型的街区也算是稀缺房型，旁边又即将通新地铁，升值潜力还是不错的。
折腾了两三个星期，我有给HDB打电话，写信，朋友自己也往HDB跑了几趟，因为这个检查只能屋主提出要求。最终受到了HDB的来信说两间房可以打通，最艰难的一关已经过了。接着就是去问贷款，朋友说他们有自己的banker,我就没推荐我的，抢人生意总是不大好的。于是他们跟这个banker沟通了两三次，对方都说没有问题，我也大概问了一下也说没问题（这里失败的地方就在于没有让对方写个白纸黑字的东西说真的没问题，不过这个菜鸟就算写了我觉得也没什么用，因为银行贷款不是他说了算，想起来这点我就想撞墙100遍！），但实际操作还是需要我们提供各种文件取办理贷款，这里就必须得有签好的OTP。一切就绪后，我们就杀到朋友家，约了对方中介来往交锋了N个小时，终于在晚上10点多把价钱谈拢签了OTP。然后我到家连夜把OTP扫描连同其它资料发给了那个banker。
没想到第二天收到banker的回复，说他需要HDB approval，才可以做贷款！！虾米？？！！特么之前你怎么没说要这个？ANYWAY，我也是个菜鸟中介，到事情发生的这个时候我也才刚刚签过两套OTP，还没做完整套的HDB交易程序，也不清楚这个银行要的HDB approval到底是个神马玩意，印象中没有这个东西，没关系，拿不准我可以问。于是我问了一大堆资深中介，貌似HDB approval是1st appointment才会给的东东，也就是批准交易。这哪里能行呢？没有贷款我连1st appointment都没资格去，更不提要approval. 给HDB写信说明银行的要求，一天打三个电话去催回复，终于在当天拿到了HDB的回信如下：
PURCHASE OF ADJOINING FLAT UNDER CONVERSION SCHEME
We refer to your email of 8 Apr 2013 (at Annex)
2 We are unable to advise whether the bank shall treat the loan to be granted to buyers for buying the adjoining flat as second loan or otherwise. The Bank will have to check with MAS if they are in doubt.
3 For buyers whose existing flat has an outstanding HDB loan and is taking a second HDB loan to buy the adjoining flat under the Conversion scheme, HDB will grant loan to buyers for purchase the adjoining flat ( up to 90% of the selling price or market valuation, whichever is lower ) plus additional loan for buyers to redeem his existing flat's outstanding HDB loan. The actual loan to be granted is subject to credit assessment and full unitization of buyer's available CPF balance in their CPF ordinary accounts.
4 If you need clarification, you can contact me at xxxx xxxx
Yours sincerely
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好吧，HDB的态度很明确：银行怎么做我们管不到！但是你说的要求我们可以轻松做到，问题是你客户不是公民，不能拿HDB贷款！我勒个去的，那你个banker跟我要个神马HDB approval?？菜鸟中介跟菜鸟banker科普了一下买房程序：先签OTP，OTP之后做贷款，贷款批了签LO，然后再exercise OTP,然后submit resale application,然后去HDB 1st appointment我才能拿到你要的那个所谓HDB approval.所以你现在跟我要这个是神马道理呢？并且HDB已经明确告诉我了他们不负责让你们批贷款，HDB说两套可以打通的信我已经发给你了，还要咋滴？就算最后HDB不批准交易我要跟你取消贷款，这个罚金我们也会认，为啥你不给做贷款呢？
菜鸟banker被说服了，屁颠屁颠去办贷款了，我脚着没事了。结果下午他又给我个噩耗：现在的房贷还没有还完，只能给我50%的贷款，而且跟现在剩下的房贷不可以合并！这不是坑爹么？ 我反问：那HDB批准交易过后，两套房子要合二为一的，只会有一个地址，贷款不可以合并，到时候你是告诉我这套房子会被抵押两次，背两个贷款，这就符合你们银行的规定了？！
这时候我已经意识到这个banker实在太特么不靠谱了，光连我的名字就搞错了三遍，最后还跟我说没把我的中介信息填银行资料里去，因为我的要求太紧急了！我勒个去的，紧急的要求你到现在给我办下来了吗？？！！于是我开始一颗红心两手准备：我开始狂打其他银行所有我认识的banker的电话。噩耗一个个传来：DBS不做，UOB可以做，两个贷款可以合并，但是只有50%，就算HDB批准交易两套合并成一套也不给top up贷款，citibank的banker觉得我的要求非常reasonable,拍着胸脯跟我说努力帮我争取，结果过两天的回复也是不给批。这样本地的，外国的银行都说不行，不能违反MAS的规定，那只有去问MAS了，指望银行去问是不靠谱的，着急的又不是他们。
星期天晚上签的OTP，这会已经星期三下午了，之前所谓HDB approval就折腾掉我两天时间，我勒个去的，真是被坑死了。我紧急写了封长信，啰哩八嗦的把事情前因后果，还有各个银行五花八门的回复都通知了MAS。又打了电话过去给客服说这个情况非常紧急。然后又咨询了两个做了十几年HDB买卖的资深中介，特么自从MAS引入这个新政策，没人做过这种CASE，银行也是麻杆打狼：两头害怕。我想说博主做这些事情的时候还是个part time agent，白天还在上班的！压力山大。
后来又跟中介公司的team member讨论了一下这个事情，矛盾的地方在于：
1. 如果银行直接给了隔壁估价的80%贷款，毫无疑问是违反MAS规定的
2. 如果因先给隔壁估价50%的贷款，按道理HDB批准交易后，两套合并成一套，理论上我们可以拿合并后价值的80%贷款，因为第一套已经偿还了三年贷款，所需贷款额并不到总价值80%，这就变成从HDB套现，这又是违反HDB规定的
3. 如果银行给了个50%，HDB批准交易后，再重新做两个贷款合并，同时要求后买的这套房子贷款top up，且不说手续如何办，银行要不要额外收费这些银行自己都不清楚；另外一个问题就是这两套房子到底什么时候才算正式合并成一套，按HDB客服给的说法是completion之后！到时候贷款一旦开始发放就不能动了，还谈什么top up,黄花菜都凉了。
4. 就算MAS说可以像HDB贷款那样做，直接给一个新的贷款，HDB批准交易之后自动覆盖原有贷款，不等于银行就会同意给这个贷款，像DBS嫌麻烦直接就说我们不做！
说来说去我能想到的可能只有这几个：
1. 放弃购房，损失1000块OTP FEE
2. 继续购房手续，四处借贷凑50%首付
3. 死活跟MAS和纠缠，直到拿到80%贷款为止
结果就是我选择了将客户利益最大化的第三条路。然后就是每天给MAS打电话追问更新，直到MAS的官员直接给我回电话。上周四接到第一次电话，一上来让我很⊙﹏⊙的是对方直接就问：“你可以让你客户去拿HDB贷款吗？！”我很怀疑对方有没有仔细读我的电邮，一开始我就写明了我客户是PR，不可以拿HDB贷款。然后她又问了我客户有没有孩子！！有没有孩子跟这个有个毛的关系啊？！我们又不是买dual key unit,就算有个孩子也不能直接买dual key unit 啊！！就算有孩子两口子都是PR孩子也不是新加坡籍啊！！
这个不知所谓的电话挂了之后，星期五我又继续每日一电的骚扰。于是星期五傍晚那个官员又给我打了个电话，要一些资料，说会电邮给我。等我今天看到电邮就真心给跪了：
Dear XXX
We refer to your conversation with Ms XXX from MAS on 12 April 2013.
We would appreciate it if you could kindly provide the following information/documentation:
- OTP, including both your clients' names
- documentation on HDB's feasibility check, including the address of your clients' unit and the adjoining unit
- outstanding balance on your clients' existing housing loan
- loan documentation on clients' existing housing loan, showing the loan-to-value applicable at inception
We shall look forward to your reply.
Thank you.
Regards,
XXXXX
Corporate Communications Officer
Monetary Authority of Singapore
**********************************
尼玛现在跟我要valuation report,还是自住的那套房子的，还不是要买的那套房子的。于是我把邻居那套估价书给发过去了，跟他们说屋主自住那套估价是三年前做的，早过期了。这两套房是隔壁邻居，面积户型朝向楼层统统一样，我客户那套装修还要好得多，估价差别能有多大？
现在还在等回复，要是苦逼悲催的还要我重新做个估价，至少下周才能拿到，真的等到那时候黄花菜都凉了，OTP也过期了。看MAS能不能被我说服不要重新做估价，否则我还得跟卖方协商要不要重新签个OTP，也不知道对方要不要我们多赔一份OPTION FEE。
我了个去的，真是被坡政府的教条给打败了啊。你们加这个条规的时候有想过现在这种情况出现么？没吧！ 就算今天我的客户不是PR，是新加坡公民，但是没有拿HDB贷款，或者说不符合拿HDB贷款的条件，你们也得整出个程序和规定来处理这样的状况啊？！哪里有叫我直接去申请HDB贷款就解决问题的！！
附赠美图版：