新加坡房地产及移民分析-数据流
华新的朋友们大家好
作为一名房产中介，有很多人会问我，未来房价走势如何？会不会跌？我相信这是很多朋友都会关心的问题。而这就像问一个人一只股票会涨还是会跌一样，没有人可以准确地预知未来。于是乎大选之后，我在这里把我近期收集的一些数据汇总在这里放出来，大家一起来讨论一下。不光是房产，包括中短期内新加坡的移民政策也可以一起讨论。
我想大家不会反对，房地产价格的走势由多方面共同影响。其中最为重要的相信不外乎是1。人均收入；2。人口增幅；3。利息
那么下面我用3副图来显示房产价格与这3者之间的关系。（数据全部来自新加坡统计局，未经允许请勿转载，欢迎约稿）
第一副图， Property Price Index (PPI) vs Salary
可以预见，这两者有着极为密切的关系，挣的钱多自然就舍得买房了吗
第二幅图，PPI Change vs Population Change
同样两者的关系可以说是非常紧密，大家发现没有，08年有一个人口增长的小高潮，据我分析应该来自于06-07年大选之后的PR大潮 （大家知道从PR变公民有一个2年的时间），这次大潮其实源自于新加坡04年的人口统计出现了衰退型曲线（详见最后的人口曲线图），PAP为了维持人口的可持续发展大量引入移民，当然这次移民也让很多人对PAP诟病不已，因为基础设施根本没有跟上。于是乎我们就看到了之后5年直到现在的大兴土木（地铁，高架桥，Expressway etc)
最后一幅图 PPI change vs 3mth SIBOR
这幅图的关系可能没有前2幅那么明显，但相信大家都同意，利息的增长对房产价格的打压，但是过去10年的经验表明，似乎人口增长带来的影响远大于利息的影响，或者说利息对房价的影响有一个延后时间，而人口的增长对房价的影响是瞬时的。
这次大选之后，我认为PAP一定会再来一次移民潮，要不然经济衰退不说，CPF储备也会被离退休人士大量消耗（之前已经延长一次withdraw age并且上调了min sum我认为withdraw limit已经到极限了但min sum还有上调空间)，这也是PAP唯一的办法了。因为现在看来各种增加Creativity的努力基本以失败告终（PIC等计划我相信被滥用的绝不在少数，而且PIC生效的13/14年，productivity反而下降了0.8%）而且我们也知道小新虽然在各种creaivity ranking上名列前茅，真正的创新能力其实乏善可陈。
而我们观察这几年PAP的所做所为，包括近年的大兴土木和之前的人口白皮书，其实就是给国人对外来移民打一剂强心剂。当然这次移民潮有多么凶猛就不好说了，但看这次大选PAP之强势，相信PAP还是相当有信心的。
好了我的数据分析就先说这么多，欢迎大家讨论！
附注：新加坡04/14年人口年龄分布曲线
作为一名房产中介，有很多人会问我，未来房价走势如何？会不会跌？我相信这是很多朋友都会关心的问题。而这就像问一个人一只股票会涨还是会跌一样，没有人可以准确地预知未来。于是乎大选之后，我在这里把我近期收集的一些数据汇总在这里放出来，大家一起来讨论一下。不光是房产，包括中短期内新加坡的移民政策也可以一起讨论。
我想大家不会反对，房地产价格的走势由多方面共同影响。其中最为重要的相信不外乎是1。人均收入；2。人口增幅；3。利息
那么下面我用3副图来显示房产价格与这3者之间的关系。（数据全部来自新加坡统计局，未经允许请勿转载，欢迎约稿）
第一副图， Property Price Index (PPI) vs Salary
可以预见，这两者有着极为密切的关系，挣的钱多自然就舍得买房了吗
第二幅图，PPI Change vs Population Change
同样两者的关系可以说是非常紧密，大家发现没有，08年有一个人口增长的小高潮，据我分析应该来自于06-07年大选之后的PR大潮 （大家知道从PR变公民有一个2年的时间），这次大潮其实源自于新加坡04年的人口统计出现了衰退型曲线（详见最后的人口曲线图），PAP为了维持人口的可持续发展大量引入移民，当然这次移民也让很多人对PAP诟病不已，因为基础设施根本没有跟上。于是乎我们就看到了之后5年直到现在的大兴土木（地铁，高架桥，Expressway etc)
最后一幅图 PPI change vs 3mth SIBOR
这幅图的关系可能没有前2幅那么明显，但相信大家都同意，利息的增长对房产价格的打压，但是过去10年的经验表明，似乎人口增长带来的影响远大于利息的影响，或者说利息对房价的影响有一个延后时间，而人口的增长对房价的影响是瞬时的。
这次大选之后，我认为PAP一定会再来一次移民潮，要不然经济衰退不说，CPF储备也会被离退休人士大量消耗（之前已经延长一次withdraw age并且上调了min sum我认为withdraw limit已经到极限了但min sum还有上调空间)，这也是PAP唯一的办法了。因为现在看来各种增加Creativity的努力基本以失败告终（PIC等计划我相信被滥用的绝不在少数，而且PIC生效的13/14年，productivity反而下降了0.8%）而且我们也知道小新虽然在各种creaivity ranking上名列前茅，真正的创新能力其实乏善可陈。
而我们观察这几年PAP的所做所为，包括近年的大兴土木和之前的人口白皮书，其实就是给国人对外来移民打一剂强心剂。当然这次移民潮有多么凶猛就不好说了，但看这次大选PAP之强势，相信PAP还是相当有信心的。
好了我的数据分析就先说这么多，欢迎大家讨论！
附注：新加坡04/14年人口年龄分布曲线