房地产经纪数据： 第二季组屋转售溢价中位数涨至3万元
房地产经纪数据： 第二季组屋转售溢价中位数涨至3万元

联合早报（2010-07-02）陆彩霞 报道

　　本地房地产经纪业者的数据显示，今年第二季组屋转售交易的溢价中位数全面上涨，从上一季的2万5000元增加到3万元。

　　建屋发展局昨天公布组屋转售市场预估数据时，没有像上一回同时公布了溢价中位数（median Cash-Over-Valuation），但市场占有率加起来超过七成的两家房地产公司表示，它们的交易数据显示，第二季溢价中位数进一步上涨。

　　在组屋转售市场内分别拥有约30%和42%占有率的博纳集团和ERA房地产公司，昨天受询时不约而同透露，购屋者现在愿意付出高达3万元的现金溢价，比建屋局今年首季公布的2万5000元现金溢价高出20%。

　　ERA进一步透露，它的第二季度交易数据显示，三房式到公寓式组屋的各类组屋溢价中位数增加7000到1万元不等，其中四五房式的溢价中位数都突破3万元，公寓式组屋的溢价中位数则达4万元。

　　博纳集团总裁伊斯迈因此认为，这次组屋转售价指数进一步上升，可能是溢价中位数上涨所致。

“走势一片大好”

　　他也指出，目前组屋转售价走势一片大好，人们卖屋时基本上都赚钱，因此趁势换更大或更小房子的人也多，使得市场交易蓬勃。

　　他以公司本身的交易量估计，今年第二季的转售组屋交易量料将增加，从第一季的8484个单位增加到9000个单位。

　　ERA助理副总裁林东荣说，组屋转售价上涨是预料中事，原因是目前的经济前景较乐观，就业市场也显著回稳。
　　两人分别预测，今年全年的转售屋价将上涨10%到15%。资深房地产顾问麦俊荣则估计全年转售价格会上涨8%至14%。
　　建屋局上回公布今年首季预估数据时，也首次同时发布溢价中位数及转售交易量，但这次并没有这么做。建屋局发言人昨天受询时指出，发布溢价中位数并不是该局一贯的做法，它往往会等到有全面的数据时才会公布。这回，它会在本月23日公布完整的第二季组屋转售市场数据时，才透露溢价中位数及转售交易量等详细资料。

联合早报：分析师：私宅价格可能趋稳 全年可能上涨12至15％，或涨幅甚至可达20％
分析师：私宅价格可能趋稳

联合早报（2010-07-02）龚慧婷 报道
　　尽管私宅价格继续上涨，但新共管公寓和转售单位成交量开始下跌，促使分析师相信，接下来私宅价格的涨势可能会进一步放缓，并稳定下来。受访分析师预测，今年全年的私宅价格可能上涨介于12至20％。

　　此外，政府接下来大量发售官地，发展商最近在标官地时更节制和有选择性，也促使分析师相信，私宅价格接下来会趋稳，政府在现阶段应该不会第三度出手降温。

　　世邦魏理仕私宅部执行董事陈金道指出，以昨天出炉的预估数据计算，在今年上半年，共管公寓价格已上涨了11.1％。

　　他认为，代表大众化私宅领域的OCR地区，在第二季的涨幅最大，主要是由一些新大众私宅项目带动，例如丰隆集团和城市发展位于策士纳道的Tree House，以及庆隆与刘景发合资发展的后港11街The Minton。这两个项目在今年第二季分别取得每平方英尺830元和865元的成交价。

　　陈金道也说，在过去六至九个月，通过政府售地计划出售的一些地皮上的新项目，其转手价格也在上涨，带动指数上扬。

　　截至第二季，OCR地区的私宅价格指数已比08年第二季的高峰高出14.2％；代表中档私宅的RCR的指数超过了6.4％，代表高档私宅的CCR距离08年第一季的高峰还有2％。

　　尽管如此，分析师也指出本地楼市的另一现象——楼市成交量在今年5月开始出现放缓迹象，官方数据上个月显示，由发展商直接出售的共管公寓销量走软，整个月只卖出1078个单位，仅为4月份的一半，也是今年来销售成绩最差的月份。

　　资深房地产顾问麦俊荣说，在过去12个月，私宅价格的涨幅逐步收窄，相信金融市场的未知走势导致5月中私宅销售放缓，是主要原因。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬也指出：“第二季的市场没有那么热，导致价格上涨的速度放慢。高要价和股市不稳定，导致（投资者）更为谨慎。”

高力国际：降温措施
在某程度上应已奏效

　　但高力国际研究部主管郑惠匀认为，最近政府的降温措施，在某一程度上应已奏效，私宅价格的涨幅已连续三个季度收窄，尽管放慢的速度依然比预期慢，尤其大众私宅市场更是如此。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨也认为，面对欧洲债务问题和地皮供应将增加的消息，这样的价格增长对多数人来说，还是属于强劲的，也让他们眼睁睁地看着提升居所的梦想离他们越来越远。

　　他问：“5.2％的价格增长经过年率化，其实是20.8％。这能被接受吗？我想（市场）应该会更喜欢较缓慢的价格增长。下一个问题是：这（涨幅）是否够显著来启动第三波的降温措施？”

　　但郑惠匀认为，在现阶段，政府不太可能进一步推出降温措施。因为从5月份开始，由发展商直接售卖的新单位已大幅减少，发展商近期在标官地时，也比较有选择性地出手，估计政府应该会选择继续密切留意市场动向。

　　她认为，只有当楼市再度变得热火朝天，导致大众私宅价格面对每一季上涨超过5％的压力，政府可能才会再出手降温。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮也有同感。他认为，尽管私宅价格创新高，但比较能反映市场情况的是新共管公寓的价格，而这已出现放缓迹象。此外，不管是一手还是二手市场，私宅销售量都在下跌，而价格指数一般又会落后于市场，相信接下来几个月指数可能会趋软。估计接下来，每一季可能平稳上升1.5至2.5％。

　　对于今年全年的楼价走势，陈金道预测，当价格趋稳后，私宅价格全年可能上涨12至15％。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣比较乐观，认为多数发展商的业绩良好，接下来削价求售的可能性不高，而那些在2007年楼市巅峰前买私宅的人现在也赚取了80至90％的利润，因此他估计全年私宅价格应该会上涨15至18％。
　　博纳集团总裁伊斯迈估计，下半年，私宅价格每季可上涨3至4％。
　　而郑惠匀认为，经济增长势头良好，但大众私宅的成交量下跌，促使价格接下来的涨幅可能继续收小到每季上涨5％，假设没有其他不稳定因素或降温措施，全年的涨幅甚至可达20％。

ZT早报新闻：仲量联行：组屋商店与商业房地产 上半年拍卖出售数量增加
ZT早报新闻：仲量联行：组屋商店与商业房地产 上半年拍卖出售数量增加

　　随着经济好转，今年上半年有更多的组屋店屋（shophouse）和拥有租金回报的商业房地产通过拍卖方式出售。
　　仲量联行（JLL）的数据显示，上半年通过拍卖方式出售的房地产交易额达到8700万元，其中超过80％的销售项目是房地产业主委托的。

　　仲量联行拍卖营业部主管莫思思指出，第二季房地产业主委托的房地产拍卖数量有所增加。

　　她提供的数据显示，今年第一季共有10宗房地产抵押逼售（mortgagee sale）成交，另有12宗业主委托的房地产拍卖成交；而第二季，抵押逼售成交量为8宗，业主委托的房地产拍卖成交数量增加到15宗。

　　她认为，这是因为人们的观念出现了改变，他们不再认为拍卖只是用来进行房地产抵押逼售的，而普遍认为拍卖是一种有效的出售方式。

　　“许多房地产业主利用了拍卖过程中的一些优势，包括买家预先支付10％的定金和没有冷静期。”

　　这就是说，买家通过拍卖购买房地产不能反悔。而通过市场上的房地产出售渠道，买家先要支付1％的定金，并有两个星期的冷静期考虑，两个星期后才支付另外4％（住宅房地产）或9％（商业房地产）的定金。

　　莫思思表示，对于买家和卖家来说，拍卖都提供了更高的清晰度和透明度，双方都可以在交易确定后展开接下来的计划，未能成功竞标的买家则可寻求其他的机会。

　　仲量联行也注意到，上半年有更多的组屋店屋和拥有租金回报的商业房地产通过拍卖方式出售。

　　莫思思解释，这可能是因为住宅房地产价格已攀升了不少，而非住宅房地产价格还未跟上增长的步伐，因此不少人认为非住宅房地产有投资价值。

　　仲量联行4月份的拍卖会上，位于宏茂桥的一所拥有住宅空间的组屋店屋，获得了比开叫价格高23％的售价。该店屋的总面积为1600平方英尺，开价为100万元，最终售价123万元。
　　仲量联行也了解到，在销售完成之前，店屋就已全部租出。

　　仲量联行还发现，第二季的拍卖参加人数也较第一季有所增加。6月份的出席率超过了120人次，这包括了调查拍卖过程的卖家和调查市场情况的买家。

　　莫思思说：“第二季在拍卖会挂牌的非住宅房地产，在拍卖后的销售活动保持强劲。我们预计，第三季的业主委托的房地产拍卖数量将维持在第二季的水平，随着学校假期的结束，销售活动会出现增长。”

ZT联合早报：分析师继续审慎评估房地产股 因私宅价格涨势放缓，但组屋转售价上涨加速
● 陈士铭 报道
　　市区重建局和建屋发展局上周宣布，本地第二季的私宅价格涨势放缓，但组屋转售价同前季度相比却上涨加速后，各证券研究机构都表示继续对本地房地产股持审慎态度。

　　市建局预估数据显示，尽管第二季的私宅价格数据在连续四个季度上升后，超越了1996年第二季的巅峰，其5.2％的季度比涨幅却较第一季的5.6％涨幅低。建屋局公布的预估数据则显示，第二季组屋转售价连续五季创新高，而且3.8％的季度比涨幅还较今年首季对去年第四季的2.8％涨幅来得多。建屋局已经在数据发布前一天推出2696个预购组屋(Build-To-Order，简称BTO)单位，是自2001年实行预购制度以来推出的最大批组屋，并在发布第二季组屋转售数据时承诺会确保新组屋供应充足。

　　花旗集团证券研究认为，尽管更多预购组屋以及设计、兴建和销售计划下的私人组屋料会推出，组屋转售价相信在当前的供求错配情况下还会继续坚挺。此外，基于低房贷利率以及超过4％的租金回报率，大众私宅价格和租金应该会继续上扬，只是政策风险目前依然存在。至于高档私宅方面，价格因接下来即将完工的庞大供应而恐难回返上个顶峰水平。随着中央和黄金地段会有越来越多项目在接下来的季度内陆续完工，这些地区的私宅租用率和租金都可能走软。

　　花旗集团目前只推荐买入嘉德置地(CapitaLand)和永泰控股(Wing Tai)，并把它们的目标价分别定在4.34元和1.81元。

　　瑞信(Credit Suisse)预期在强劲的经济和就业增长率、低利率环境以及发展商的强大持有能力支持下，房地产市场将继续呈正面情绪，不过大众住宅市场的价格接下来变动料不大，理由是今年将有超过2万8000个组屋单位和大众私宅推出市场。

　　尽管欧元区债务危机的忧虑、股市动荡和较少私宅正式推出项目等因素造成发展商上月的销售下降，瑞信认为这是个健康的巩固，毕竟今年上半年售出的8300个单位已相等于整个09年的57％。

　　在本地房地产股中，瑞信最看好嘉德置地，主要是出于它会从人民币升值中受益，以及业务多元化的考量，并把它的目标价设在4.84元。其他获得“表现优于大市”评级的房地产股还包括长春产业(Allgreen Properties)、吉宝置业(Keppel Land)和永泰控股，瑞信根据今年的重估净资产值计算，把它们的目标价分别定在1.60元、4.13元和2.53元。

　　联昌国际(CIMB-GK)研究则对市建局刚发布的数据持审慎看法，指随着本地私宅价格今年以来上涨了超过10％，整体的私宅价格水平如今接近房屋贷款对收入比率为35％的关卡，已经属于偏高水平，而政府相信正在密切注意这些最新数据，意味着更多降温措施出台的风险恐会增加。

　　在房地产价格和需求可能继续无节制地上扬以及政策风险的阴影下，联昌国际维持给予整个房地产业“减磅”评级。吉宝置业因拥有办公楼而成为联昌国际的推荐首选，目标价4.94元。永泰控股因拥有的私宅资产质量不错以及现价估值具吸引力，也获得青睐，联昌国际把它的目标价设在1.92元。

ZT戴德梁行：自巅峰滑至本季见底 办公楼租金料重现涨势
戴德梁行：自巅峰滑至本季见底 办公楼租金料重现涨势

（2010-06-30）


　　本地办公楼租金自从2008年第三季的巅峰滑落，到了本季见底。随着新的优质办公楼在中央金融区内相继落成，疲软已久的办公楼租金预计将重现涨势。
　　房地产顾问戴德梁行（DTZ）的数据显示，本地办公楼租金水平从2008年第三季巅峰跌落了50％至60％，在今年第二季跌落谷底。位于莱佛士坊的甲级办公楼租金，在今年第二季出现了1.3％的季比增幅，达每平方英尺7.9元，其他地区的办公楼租金则维持不变。

　　至于租用率，全岛办公楼由于市场需求的增长，租用率较第一季上扬了0.8％，平均达93.2％。

　　戴德梁行（DTZ）执行董事郑晓莹表示，鉴于经济的强劲复苏，今年上半年所签下新租约当中，有不少企业因为扩充业务而需要更多楼面。一些企业租户搬到新办公楼时，也决定保留原来的楼面以便扩充业务，舒缓了市场对旧办公楼将面临空置的担忧。

　　郑晓莹说：“以金融机构和银行为首，我们正看到办公楼市场需求出现全面复苏，也有越来越多新成立的公司，把握亚洲的商机。”

　　眼看不少企业趁着租金低时锁定租约，中央金融区内新落成的优质办公楼预计将领导这一波租金复苏潮，其中一些优质办公楼的租金已呈增长。至于状态较老旧、或地点次等的办公楼，租金复苏的脚步将落后一两个季度。

　　尽管如此，办公楼租金回升的速度，相信不会很快。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，这主要是由于市场仍有充裕的供应。她说，从今年下半年到2012年之间，将有685万平方英尺的新楼面，而这个数字还不包括目前存在于市场上、至少120万平方英尺的老旧办公楼空间，或将重新发展的。

　　蔡楚芬说：“要等到2013和2014年、新供应显著减少时，才会出现更强劲的租金增长势头。通常，政府售地计划中的地段由于面积庞大，从卖出到发展往往历时四到五年，市场上的供应因此不那么容易获得补充。”