【JMedia】实地调研|不推荐购买碧桂园森林城市的N个理由

前言：
其实在去碧桂园森林城市项目实地考察之前，米筐团队对这个项目很是憧憬，因为广告炫、概念好，从中可以看得出杨主席的理想和执着，但毕竟是在国外，还是心里没底，针对很多粉丝的咨询，我们还是回复：待我们考察归来，自有答案。（注：以下价格均指人民币）
相信很多的朋友都一样：
1、在国内只是看到广告、介绍、沙盘，听置业顾问介绍时，很容易动心的，买！
2、在国内看了广告和介绍还是不放心，跟团去马来西亚实地看看项目，感觉不错，买！
这两种错误和我们先期的认知是一样的，因为只是站在对广告、宣传的理解和认识，只是站在从新加坡到项目上对单个项目的认识，再来比较自己当下在国内的住房，相比价格、空气、环境、大海等因素，值啊，买！
而这种做法的问题恰恰在于，你只是看了房子，却没有以高于房子的高度、大于房子的全局来看问题。所以，犯了一个大多数人都会犯的错误。
很多人不懂的是：去国外置业，这个国家的风土人情、政治经济、大环境，要比这个房子重要很多很多！但很多购房者，关注的只是房子本身，只关注自己喜不喜欢，而忽略了其它。
而，此次米宅团队5人出发，实地考察碧桂园森林城市：
１、先到马来西亚吉隆坡，在吉隆坡呆了两天，考察几个在吉隆坡的项目，再仔细从首都了解马来西亚的经济、人文、政治、治安、法治、经济、交通、教育、医疗、华人情况等信息，从一个更高的高度着手了解马来西亚。
２、然后来到新山，俯身下来观察位于新山的碧桂园森林城市，然后再考察位于新山的另外4个项目（碧桂园早期的一个项目、绿地集团一个项目、富力地产一个项目、马来西亚本土房企的一个项目），全面了解了新山的发展、规划等情况。
３、然后再来到新加坡呆了4天，走访10个人左右，看了几个项目，全面了解新加坡，再从新加坡的角度来看马来西亚、来看碧桂园森林城市，这样下来，才能对碧桂园森林城市建立一个更为正确、直观的认识。
下面，我们从大到小、从高到低来看碧桂园森林城市：
一.先了解马来西亚

如图所示，马来西亚隔海分成了两个部分，但目前整个马来西亚的发展还是集中在西半部，东半部还是比较落后。
整个马来西亚，有三个经济较好的城市

第一还是首都吉隆坡。
第二就是靠近新加坡的新山，也就是碧桂园森林城市所在地。
第三就是槟城，是一多半都是华人的一个小岛，执政党也是华人。
了解一下马来西亚这个国家：
1、马来西亚70%多的居民是穆斯林，25%左右是华人。
2、马来西亚占地33万平方公里，3000万人口。
3、马来西亚政治上是排挤华人的，目前的国立学校教育里不可以教授中文，只可以教马来语，官方语言是马来语和英文。1969年的“513”种族冲突事件中导致华人146人死亡，5126人被捕。
4、马来西亚最大的问题还不是经济，是治安！在马来呆的时候，总是被提醒要看好包包，晚上不要出来，听到有摩托车靠近你一定要小心。在一个楼盘探访时，对方还说了一个玩笑，一个公司感恩客户邀请来马来西亚旅游，100人的团，10多号人接待，一直提醒安全问题，还是有两个人被抢，让这个公司最后很是难堪。吉隆坡如此，森林城市所在的新山更差，还不如吉隆坡。
5、马来西亚的小学、中学教育水平还可以，但大学教育是不行的，和中国相比也没有什么优势。
6、华人在印尼、新加坡、马来西亚的历史最早在600年前，是华人最早下南洋的时间，马来西亚的位置、气候确实是非常不错的，历史上也没有什么台风和地震。
7、华人人口占据马来西亚总人口的25%，一共大约600万的样子，主要分布在吉隆坡、槟城、新山三个地方。华人普遍比马来人富裕，但政权是掌握在马来西亚人手上，这中间，就掺杂着一些矛盾，华人因为整体素质高于马来西亚人，也比马来人聪明、勤劳，所以华人不经意的就会看不起马来人，但马来西亚人却掌握着政权，所以，双方还是难以很好的做朋友，政府不允许学生学中文，华人自己建设华文学校让华人学中文。
8、马来西亚人对华人是提防和排斥的，因为华人太强了，这也是1965年马来西亚不要新加坡的原因，因为当时新加坡的华人占到了一多半，马来西亚担心华人太多影响他们的政权，这是历史原因。
9、马来西亚的地标双子塔是1995年落成的，是国家石油公司建设的，可见在那个时间马来西亚的经济是不错的。20年前，我们使用的类似SONY随声听、收音机、音响很多都是马来西亚生产的，但现在已经都没有了，这些工厂都转移到了中国、越南等地。马来西亚没有什么工业，主要经济来源是棕榈油、石油、农业等，目前的房地产也是一个不少的收入。而马来西亚没有抓住工业转型，是和中国比较类似的，中国不要犯同样的错误。
10、马航事件对马来西亚的旅游打击比较大，旅游业前后下降超过50%。
马来西亚房产和中国房产之区别：
1、马来西亚没有建筑面积一说，都是按实际套内面识计算。
2、外国人可以贷款（首付20%-50%），交房时可以自由选择退房，购房者一方比较占主动。
3、大多都是带装修交房。
4、吉隆坡的楼盘占地也都不大，但容积率都比较大。
5、规划上有控制套数这一规定，但在马来西亚只要花钱都可以突破。包括预售证也是，只要拿着图纸就可以卖房子了。
6、马来西亚大多都是永久产权。
7、马来西亚和新加坡都是不出售车位的，买房子送车位，通常小户型不送，两房送一个，大户型可能送两个。
8、马来西亚的车位通常都是在地上建设，没有设置地下停车场，主要是考虑成本问题，通常一栋楼的1-4层是停车场，然后上面才是住宅。
9、马来西亚的房子都大多没有天燃气，要不用电，要不用气罐子。
外国人购房的税款
1、购买新房要交纳律师费、GST税等，大约占到了房款的5%左右，但很多开发商都把这些费用给代交了。
2、二手房转让要看年限收取个人所得税，国外人买的话，5年以内转让要缴增值部分的30%，5年后缴纳增值部分的5%，而本土人买的话是3年内缴增值部分的30%，第4年缴增值部分的20%，第5年缴增值部分的15%，5年以上免税。
3、外国人在马来西亚买房有总房款限额，必须超过一定金额外国人才可以买，吉隆坡有的地方是100万马币（人民币160万）起步，有的地方是200万马币（人民币320万）起步，而在新山，有的地方是50万马币起步（人民币80万，如碧桂园森林城市），有的地方是100万马币起步。
下图为位于吉隆坡最繁华之地，双子塔边上的中国寺庙，远在异乡华人的家国情怀。

位于寺庙旁边的马来西亚华人中央党部

关于移民马来西亚或第二家园身份计划：
1、马来西亚不是一个移民国家，国家70%多的人口都是穆斯林，大家应该清楚，一个穆斯林国家的传统和文化是什么样子。
2、第二家园身份是90年代开始的，第二家园身份和买不买房子没有一毛钱关系。
3、拿到第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权，可以在这里上学、就医。
4、凭第二家园身份可以在马来西亚国家办理其它国家的签证（无须回国），目前对马来西亚免签的国家一共是158个，在马来西亚办理这些国家的签证比较快捷。
5、马来西亚是英联邦国家，教育文凭在联邦内部容易得到认可，这是一个优势。
6、办理了第二家园身份之后，满两年可以申请办理华侨身份，以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。
7、在马来西亚存50万人民币就可以办理，买不买房不重要。
二.了解首都吉隆坡
如何更好地了解马来西亚，还是要从吉隆坡说起↓↓↓

吉隆坡城市发展还可以，有大都市的感觉，城市也还是很干净的，只是治安不太好。
马来西亚不禁摩托车，它是马来人主要的出行工具，华人很少骑摩托车的。
我问给我开车的华人司机，他有三个孩子，两个都在新加坡，他就给孩子说，能不要回来就不要回来了，就呆在新加坡最好。这应该是在马来西亚华人的最真实普遍内心写照。
但每天上下班都会发生很严重的堵车，右边车道就是下班出城的方向。

当时在下班高峰期时，我离我的酒店步行只有1分钟的距离，却整整等了20分钟到不了，乱闯乱塞很严重，行车也不规范。

政府的贪腐也很严重，而且官员要钱也是明目张胆的，只有给钱，几乎所有的规定都可以突破，比如交警查住给钱就可以，做房地产的一些参数也可以轻易突破，还没有中国严格。
我们在吉隆坡看了五六个楼盘，情况如下：
1、均价大约为人民币每平方15000-20000元之间（带装修，套内面积）
2、盘都比较小，大多都是一栋楼两栋楼。
3、看的项目中最贵的就是梁志天设计的在城市中心的豪华公寓项目，均价带装修一平方人民币50000元左右。临近吉隆坡最大的购物中心，在吉隆坡也还是城市核心区的房子最贵。
4、国外人不是主要的购房主力，本土马来西亚人大多没有钱买不起，购房群体主要来自于本地华人，中东投资客（都是穆斯林国家、气候没有中东热、中东人有钱），其它的海外投资客。不过还是以本土用户为主。
三.了解森林城市所在的新山市
新山市初印象：



新山整体还是比较落后，远不是一个大都市的感觉，但毕竟新山靠近新加坡，每天有30万人左右从新山进出新加坡（有20多万都是马来西亚人进入新加坡做工），自然形成了一个城市，华人也不少。但新山的治安依然不太好，在新加坡都有朋友说开车到新山后，晚上车被盗的情况。
四.了解新山市已经建设10年的以斯干达特区
我们主要来了解所谓的以斯干达特区，也就是紧临着新加坡的区域。

如图所示，以斯干达特区也是模仿深圳特区，因为现在新加坡的经济发展远高于马来西亚，同样的工作，跑到新加坡的工资就是在马来西亚的3-5倍，而新加坡也是整个东盟的首领国家。新加坡也是世界第五大金融中心，现在的金融地位已经超过了香港，像渣打银行的总部也已经从香港整体搬迁至新加坡，Facebook亚太总部也是位于新加坡，还有拜恩、波音等。
但以斯干达还是没办法和深圳比，因为中国当时也以全中国之力来发展深圳，但马来西亚不一样，是联邦制，只是一个新山在发展这个特区，远没有达到国家级的地位，而且深圳当年的情况和目前以斯干达的情况也不太一样。
而高大上的碧桂园森林城市，隔海2公里相望的新加坡，其实是新加坡大片的工业区！大片的工业区和大型炼油中心。
五.说碧桂园森林城市之前，先看看以斯干达特区的五个其它楼盘

1.碧桂园金海湾



这是碧桂园在新山的第一个项目，占地346亩，1万户左右，已几乎售完，一多半也是卖给了中国人，一小部分卖给了新加坡人，据说后来退房的占到了一半，为什么？你们仔细看一下，在中国有这样的密度吗？我们大约计算了一下，容积率最小是6.5，预计是在7-8左右，天啊，这是怎么回事？在一个临近海、临近新加坡的海岸线上建设了一个如此密度超极大的小区。
目前均价14000-18000元（人民币）/平方的样子。
这是碧桂园在马来西亚的第一个项目，先不说中国名片的问题，单说如果碧桂园珍惜品牌、想在马来西亚大干一场的话，应该会把这个项目做成名片的。然而，这就是碧桂园在马来西亚的第一个项目，一个在海边临近新加坡的地方，盖了一个容积率达到8左右的所谓度假楼盘，据说后期退房的很多，我们也实难理解项目之定位。
而很多购买过碧桂园金海湾的朋友，估计还没有去实地看过，也对项目不太了解，都是在国内从广告和宣传片上了解了项目然后购买的，建议去实地看看！在交房之前，还有机会！