零售店铺展望
现状：
租金回报辗转下滑（租金下滑速度快于价格）。空置率上升。
供应：
直到2018才见顶。
来源：https://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2016/jul/pr16-49.aspx
需求：
网上销售增速碾压实体销售
谷歌和淡马锡预测
来源：http://www.channelnewsasia.com/news/business/singapore-e-commerce/2811118.html
陈启宗在2013恒隆年报论述电子商务对实体商铺的影响
概要：快速消费品，如鲜果、度身订制、具 「长尾效应」或高感性产品，如高档时装， 以及提供体验为本的商店，如餐厅等， 所受到的影响会较小
策略性计划 多年来，管理层一直留意电子商务的发 展。我们邀请了内地专家向董事局（包括非 执行董事）作出讲解并为行政人员提供指 导。初步结论如下： 毫无疑问，包括「企业对消费者」（B2C）及 「消费者对消费者」（C2C）在内的电子商务 零售，将在个人消费中占愈来愈大的比 重。二零零九年至二零一二年间，其每年 增长率约为百分之七十，并料以每年百分 之三十二的比率继续增长至二零一五年。在二零零八年至二零一二年间，中国的非 网路零售额增加一点八倍；同期，尽管其 起步基数甚低，网路零售额飙升十九倍。到二零一五年，网路零售额料将占消费品 零售总额的百分之十以上，在实体商铺内 进行的交易将无可避免受到影响。
电子商务正迅速成为一种生活模式，情况 就如一百年前出现的电话，或约十年前出 现的智能手机一样。由于人们仍然需要实 地交往，因此这些早年的革新发明并没有 取代汽车或飞机；同一道理，网上购物也 不会取代购物商场。毕竟人是群居动物， 不仅需要耳闻目见，也需要感受和接触事 物，及与别人交往。就本人而言，不同意 这个看法的人，应该是外星人！某些类型的产品交易较易被网上购物取 代，首当其冲的是标准化和商品类产品， 电子用品和廉价衣履是最佳例子。另一方面，快速消费品，如鲜果、度身订制、具「长尾效应」或高感性产品，如高档时装， 以及提供体验为本的商店，如餐厅等， 所受到的影响会较小，甚至毫无影响。由 于我们一直专注于高档购物商场，所受到 的冲击会较小。这从中国电子商务的一个现象可见一斑： 城市的发展程度愈低，其受电子商务的影 响愈大。因此，中国的一线城市对电子商 务的倚赖程度不及二线城市，如此类推。原因很简单，发展较落后城市的销售渠道 不足，例如缺乏百货公司和购物商场等， 市民在缺乏选择下唯有依赖网上购物。而在北京和上海等大城市，尽管市民的平 均教育程度较高因而较多人上网，但由于 市内店铺林立，故他们对网上购物的需求 较少。这可解释为何在香港等网民普及的 地方，网上购物不算十分普及。同一现象亦显示，电子商务的发展空间总 会有个上限，尽管该上限离我们仍然颇 远。每个社区对某类商品的网上交易需 求，占该商品的总销售额的百分比，总会 有一个平衡点。
随着网上购物增加，一些品牌将毋须大量 开设分店，这是一个必然的结果。举例说，他们可能在中国策略性地选择三十个地点开店，而非在过百个地点。无论如何，实体商店是必不可缺的。早前美国有线电视新闻网向一位驻上海的电子商务专家提问：如西方品牌有意进军中国网路 零售市场，第一步该怎样做？这位专家的答案是：先找一个最佳的地点开店！迄今，我们只在中国的八个城市不包括香港有十个购物商场，其中六个已投入营运，四个正在兴建。由于彼等全部坐落 于顶级商业城市的最佳地段，即使租户的数目减少，我们仍有能力吸引他们进驻， 此乃无人能及。因此，电子商务零售对我 们不会带来太大负面影响。相反，正如我在上文所述，随着品牌在一个城市减少商 铺，全市的销售额将会集中于更少商店， 我们置身其中定可受惠。部分人担心，电子商务将令市内尚余的商铺变成只是用以展示品牌的地方，实质的交易少之又少。就此而言，苹果专卖店提供了一个与众不同的例子。这家科技公司的店铺装修时尚，簇拥着年青员工，但公司并不期望在商店内有庞大的销售额。该商店除发挥宣传效益，亦让客户体验和 认识产品。随之而来的大部分销售交易有可能在网上完成，原因是苹果基本上出售标准化产品。如上文所述，具长尾效应或高感性产品所受到的影响远远较小。
来源：http://www.hanglung.com/zh-CN/media-center/publications/chairmans-letter-to-shareholders
租金回报辗转下滑（租金下滑速度快于价格）。空置率上升。
供应：
直到2018才见顶。
来源：https://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2016/jul/pr16-49.aspx
需求：
网上销售增速碾压实体销售
谷歌和淡马锡预测
来源：http://www.channelnewsasia.com/news/business/singapore-e-commerce/2811118.html
陈启宗在2013恒隆年报论述电子商务对实体商铺的影响
概要：快速消费品，如鲜果、度身订制、具 「长尾效应」或高感性产品，如高档时装， 以及提供体验为本的商店，如餐厅等， 所受到的影响会较小
策略性计划 多年来，管理层一直留意电子商务的发 展。我们邀请了内地专家向董事局（包括非 执行董事）作出讲解并为行政人员提供指 导。初步结论如下： 毫无疑问，包括「企业对消费者」（B2C）及 「消费者对消费者」（C2C）在内的电子商务 零售，将在个人消费中占愈来愈大的比 重。二零零九年至二零一二年间，其每年 增长率约为百分之七十，并料以每年百分 之三十二的比率继续增长至二零一五年。在二零零八年至二零一二年间，中国的非 网路零售额增加一点八倍；同期，尽管其 起步基数甚低，网路零售额飙升十九倍。到二零一五年，网路零售额料将占消费品 零售总额的百分之十以上，在实体商铺内 进行的交易将无可避免受到影响。
电子商务正迅速成为一种生活模式，情况 就如一百年前出现的电话，或约十年前出 现的智能手机一样。由于人们仍然需要实 地交往，因此这些早年的革新发明并没有 取代汽车或飞机；同一道理，网上购物也 不会取代购物商场。毕竟人是群居动物， 不仅需要耳闻目见，也需要感受和接触事 物，及与别人交往。就本人而言，不同意 这个看法的人，应该是外星人！某些类型的产品交易较易被网上购物取 代，首当其冲的是标准化和商品类产品， 电子用品和廉价衣履是最佳例子。另一方面，快速消费品，如鲜果、度身订制、具「长尾效应」或高感性产品，如高档时装， 以及提供体验为本的商店，如餐厅等， 所受到的影响会较小，甚至毫无影响。由 于我们一直专注于高档购物商场，所受到 的冲击会较小。这从中国电子商务的一个现象可见一斑： 城市的发展程度愈低，其受电子商务的影 响愈大。因此，中国的一线城市对电子商 务的倚赖程度不及二线城市，如此类推。原因很简单，发展较落后城市的销售渠道 不足，例如缺乏百货公司和购物商场等， 市民在缺乏选择下唯有依赖网上购物。而在北京和上海等大城市，尽管市民的平 均教育程度较高因而较多人上网，但由于 市内店铺林立，故他们对网上购物的需求 较少。这可解释为何在香港等网民普及的 地方，网上购物不算十分普及。同一现象亦显示，电子商务的发展空间总 会有个上限，尽管该上限离我们仍然颇 远。每个社区对某类商品的网上交易需 求，占该商品的总销售额的百分比，总会 有一个平衡点。
随着网上购物增加，一些品牌将毋须大量 开设分店，这是一个必然的结果。举例说，他们可能在中国策略性地选择三十个地点开店，而非在过百个地点。无论如何，实体商店是必不可缺的。早前美国有线电视新闻网向一位驻上海的电子商务专家提问：如西方品牌有意进军中国网路 零售市场，第一步该怎样做？这位专家的答案是：先找一个最佳的地点开店！迄今，我们只在中国的八个城市不包括香港有十个购物商场，其中六个已投入营运，四个正在兴建。由于彼等全部坐落 于顶级商业城市的最佳地段，即使租户的数目减少，我们仍有能力吸引他们进驻， 此乃无人能及。因此，电子商务零售对我 们不会带来太大负面影响。相反，正如我在上文所述，随着品牌在一个城市减少商 铺，全市的销售额将会集中于更少商店， 我们置身其中定可受惠。部分人担心，电子商务将令市内尚余的商铺变成只是用以展示品牌的地方，实质的交易少之又少。就此而言，苹果专卖店提供了一个与众不同的例子。这家科技公司的店铺装修时尚，簇拥着年青员工，但公司并不期望在商店内有庞大的销售额。该商店除发挥宣传效益，亦让客户体验和 认识产品。随之而来的大部分销售交易有可能在网上完成，原因是苹果基本上出售标准化产品。如上文所述，具长尾效应或高感性产品所受到的影响远远较小。
来源：http://www.hanglung.com/zh-CN/media-center/publications/chairmans-letter-to-shareholders