组屋转售价和私宅价格　上季攀升至历史新高(Z)
组屋转售价第三季进一步攀升有两个原因。首先，下半年尤其第三季一般是组屋转售市场最活跃的季度。另一原因则是基于经济强劲以及转售组屋买家手头宽裕，市场对转售组屋的潜伏需求依然强劲。

　　——博纳集团总裁伊斯迈

洪奕婷　赵恺健　报道

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　　房地产市场一片火热，上一季的组屋转售价和私宅价格双双攀升到历史新高。

　　建屋发展局昨早公布的预估数据显示，组屋转售价指数从今年第二季的194点上升到第三季的197.9点，上涨2％，是过去一年来的最高涨幅。组屋转售价在今年首九个月整体上扬3.9％。

　　私宅价格今年以来则上涨0.9％。根据市区重建局的最新预估数据，私宅价格指数从第二季的206.9点上升到第三季的208点，涨幅为0.5％，比第二季的0.4％稍高。

　　价格涨幅最大的是在大众化地区，屋价上涨1％，是第二季0.5％涨幅的双倍。

　　转售组屋市场原本在去年第四季开始降温，但今年第二季却又升温，组屋转售价指数增长1.3％，到了上季又上涨2％。

受访房地产分析师认为，在需求的带动下，组屋转售价本季仍会继续看涨，全年增幅可能介于4.5％和7％。
　　ERA产业执行员林东荣说：“加上这个季度的增长，组屋转售价指数有可能在今年底达到200点。”

　　他提醒，当组屋价格涨幅高于2％至3％的预期经济增长，情况值得关注。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈坦言，在政府自去年起持续推出大量新预购组屋（BTO）加上组屋转售价涨幅今年上半年已放缓的情况下，组屋转售价仍在第三季创下新高，令人有些意外。

　　他认为，组屋转售价第三季进一步攀升有两个原因。首先，下半年尤其第三季一般是组屋转售市场最活跃的季度。“另一原因则是基于经济强劲以及转售组屋买家手头宽裕，市场对转售组屋的潜伏需求依然强劲。”

　　德伟产业（DWG）咨询与研究高级经理李思德估计，第三季的组屋成交量与第二季不相上下，维持在大约6800到7000个单位。

　　第三季组屋转售价和私宅价格及相关交易量等完整数据将在本月29日出炉。

组屋溢价中位数

一年来首次反弹

　　另外，新加坡房地产交易网站SRX提供的数据显示，被视为组屋转售市场探热针的转售组屋现金溢价中位数（Median Cash Over Valuation，简称COV）连续四个季度下降后反弹15.4％，从2万6000元上涨到3万元。溢价是指组屋估价和卖价之间的差距。

然而，林东荣相信，政府今年推出的2万7000个预购组屋能吸引年轻夫妇及没有迫切住屋需求的买家“撤离”转售市场。
　　他说：“虽然成熟组屋区的转售组屋仍会有叫价力，但当局于9月和11月在成熟区推出预购组屋将有助于抑制组屋转售价的飞涨。”

　　私宅方面，分析师也认为今年整体销售会继续保持强劲，但价格涨幅不会太高。

　　仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管王德辉预计私宅价格在第四季会继续保持坚挺。美国第三次量化宽松（QE3）将推动私宅销售，全年私宅销售量估计创下新纪录，达2万至2万2000个单位。

　　莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管方宝顺说：“市场也出现了对价格继续上扬的一种抗拒，因此价格的涨幅不会太大。”他预计私宅价格全年涨幅为1％至1.5％。

包括律师费估值费等 多家银行不再提供房屋贷款配套津贴(Z)
郭书真　报道

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　　多家银行的房屋贷款配套从上个星期开始，不再津贴购买房子所涉及的律师费或估值费。

　　有传言说是因为新加坡金融管理局的干预，但据业者表示，取消津贴其实是基于成本的考量。

　　多家银行的关系经理上个星期开始告诉正在物色房屋贷款的购屋者，银行不会再津贴他们的律师费、估值费、火险费等，因为金管局发出指示，要银行停止给予津贴。于是，有关金管局干预的传言满天飞。

　　不过，金管局澄清，该局的房屋贷款条例，并没有禁止银行给予客户津贴。

　　一家本地银行的执行员也说，金管局并没有发出新的指示，不过该局倒是在两个星期前发出提示信，提醒银行不可以把给予客户的津贴，包括在房子的价格内，而这个条例自2002年便已经存在。

　　根据这个条例，如果房子的买价是80万元，津贴总额5000元，银行在计算贷款金额时，必须先扣除5000元，但是多数银行并没有这么做。

　　一家银行的执行员表示，金管局最近确实是对房屋贷款看得很紧，因此有什么风吹草动，大家都会提高警惕避免踩到地雷。但是，对数十万元的房子来说，5000元的津贴并不算什么，对计算贷款金额其实没有多大的影响，因此对抑制房地产市场起不了作用。

据所知，三家本地银行、汇丰银行、渣打银行、花旗银行，已经从上个星期开始，陆续取消提供津贴的做法。
　　不过当中有业者表示，取消津贴是基于成本的考量，对个别客户而言，这些津贴是很小的数目，但是对银行来说却可以省下一大笔钱。

看新加坡的金融大鳄的指鹿为马

“对个别客户而言，这些津贴是很小的数目，但是对银行来说却可以省下一大笔钱。”？！

难道不是

“对银行而言，这些津贴是很小的数目，但是对客户来说却可以省下一大笔钱。”

吗？

金管局收紧住宅贷款条例（Z）
吴慧敏　报道

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　　为了防止房价泡沫化和维持房地产市场的长期稳定，金融管理局昨天收紧了住宅的贷款条例。

　　从今天起，私人住宅和组屋的房贷偿还期，将一律不得超过35年。无论是个人买家、非个人买家、新贷款或重新融资计划，都必须遵守这个新条例。

　　金管局虽然照旧允许人们借贷超过30年，不过可贷款的数额将显著减少。如果房贷要超过65岁的退休年龄才能缴清，房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value,简称LTV）的顶限也同样会相应减少。

　　金管局昨天在文告中说：“这些新条例旨在抑制持续上升的房价，房价的上扬是被低利率环境和迅速的信贷增长推动的。”

　　在过去的条例下，没有其他房贷的个人借贷者，最多可以借到房价的80％。从今天起，如果借贷期超过30年，又或者房贷要到过了65岁的退休年龄才能缴清，顶多只能向金融机构借到相等于房价的60％。

　　至于手头上已经有一个或更多房贷的个人借贷者，过去最多可以借到房价的60％，但现在，受上述两个条件影响的买家，只能借到房价的40％。

偿还期限有越拉越长迹象
　　在非个人借贷者方面，金管局昨天也将原本的50％贷款与房价顶限，进一步降低至40％。

　　金管局发现，本地金融机构借出的房贷，偿还期限有越拉越长的迹象。

　　它说，过去三年来，新住宅房地产贷款的平均贷款期限由原本的25年延长到了29年。目前，金融机构所批准的新住宅房地产贷款，有超过45％的贷款期超过30年。

　　金管局主席尚达曼在文告中说：“全球的金融环境距离正常化还有很遥远的距离。美国的第三轮量化宽松货币政策（QE3）和低利率环境，使到人们更容易借到钱，但这种情况是会改变的。”

　　“我们现在走出的这一步，是为了促使金融机构更谨慎借贷，我们也会继续密切留意房地产市场。我们将尽一切努力来为市场降温，防止泡沫的形成，以免伤害到借贷者和颠覆我们的金融体系。”

　　自2010年以来，新加坡至少已经出台了六轮的房地产降温措施。上个月，政府刚刚对郊区的鞋盒公寓收紧了发展条例；去年12月，政府也实施了更严厉的买方印花税条例。

　　尽管如此，这些降温措施只是暂时抑制了房价的上升。虽然有大量的住宅供应量预计会在未来两年内涌出，我国的组屋转售价格和私宅价格还是在过去半年来持续上扬至历史最高水平。今年首九个月，组屋转售价整体上扬了3.9％，私宅价格则上涨0.9％。

　　金管局昨天提醒，贷款期太长对借方和贷方都有风险。

　　它说，贷款期长再加上利率低，会让借方一开始支付的每个月供款显得较低。这会让借方高估自己偿还贷款的能力，向银行借贷超越他们能力所及的款项。而持续上升的房地产市场也可能让借方和贷方过度自信，以为一旦无力偿还贷款，还可以将房子以较高的价格卖掉。

“真实的情况是，贷款期长将为借方带来更沉重的偿还负担，因为利息将在更长的时间内累积更多。一旦利率上升，过度借贷的人将无力偿还贷款。而房价下跌的话，金融机构也会被迫握有坏账。”
　　昨天受访的一些房地产业者认为，目前向银行借贷超过30年的人本来就不多，因此影响不大。反而是65岁退休年龄的新限制，预计会带来相当大的冲击。

　　一些受访的房地产业者相信，新条例的宣布可能对这个周末的房地产卖卖活动带来立竿见影的影响。

　　德伟产业（DWG）咨询与研究高级经理李思德说：“这个周末的楼盘销售或许会受到一些影响，一些潜在买家可能会因为担心新条例而借不到钱，只好紧急刹车，对还没有完成的交易喊停。”

　　据了解，这一两个周末将推出的新项目包括了义顺的Skies Miltonia和榜鹅的Water Bay执行共管公寓。

国大房地产价格指数： 二手私宅价格9月再上扬(Z)

● 刘婵
　　（刘婵报道）根据国大房地产价格指数（简称SRPI）的初步数据，今年9月的本地二手私人住宅价格继8月上涨1.2％后，进一步上升0.6％。

　　各个私宅市场的涨幅参差不齐，其中以小型公寓的价格涨幅最大，继8月份上升0.7％后，于9月份再上升1.4％。这里的小型公寓是指面积不超过506平方英尺的单位。

　　而代表高档私宅领域的中央区公寓价格（不包括小型公寓），9月份上升了0.4％，比8月的0.1％高。

　　不过，非中央区的公寓价格（不包括小型公寓）出现放缓。其9月的涨幅与8月的1.9％相比较低，达0.9％。

　　报告中的中央区指的是第1到4（圣淘沙升涛湾、滨海湾地区）和第9至11邮区，其他则都属于非中央区范围。

　　昨天受访的房地产界人士表示虽然公寓价格似乎出现些许的回弹，但预计这只是短期现象。

　　欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，虽然国大房地产价格指数在9月继续呈上涨趋势，但与8月相比，涨幅放缓。他预计未来公寓价格涨幅不会太大，第四季与第三季相比，大概会介于1％至2％之间。

　　莱坊国际产业顾问行咨询与研究部高级经理陈姳潓则表示，考虑到一系列因素包括最新的降温措施、美国的第三轮量化宽松措施，以及美国和欧盟的不明朗经济状况，未来两季的价格增长有限。

　　国大每个月所发表的房地产价格指数，主要反映的是私宅转售市场的波动，指数追踪的是一篮子的私人共管公寓项目，但不包括未竣工项目和有集体出售潜能的项目。篮子内的项目是那些竣工不久到竣工十年的私人共管公寓。国大是在去年7月底首次为小型公寓制定单独的转售价格指数。

工业房地产价格　首三季共涨27％(Z)



　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨指出，在政府的一系列降温措施下，有越来越多老练的投资者决定从住宅市场转向工业等其他房地产领域。

华京京　报道

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　　在私宅市场价格涨幅放缓之际，本地工业房地产市场却越来越红火，其价格指数在今年第三季激增14.9点至183.3点的历史新高，季比增幅达8.8％，并已是连续第12个季度上涨，增幅也高于第二季的8.4％。

　　这是工业房地产的价格增幅连续第三个季度走高，使得工业房地产价格在今年首三季已累计上涨26.7％，不但远超去年前九个月的增幅，而且距离去年的全年增幅27.2％也仅一步之遥。

　　其中，多用途厂房的价格季比上扬10.1％，较第二季的8.3％增幅增加近两个百分点。多用途货仓的价格则仅上扬2.3％，较第二季的8.6％增幅放缓。

　　卓登新达国际（Chesterton Suntec）研究部主管陈瑞谨指出，在政府的一系列降温措施下，有越来越多老练的投资者决定从住宅市场转向工业等其他房地产领域。

　　他说：“（多用途厂房）10％的季比增幅意味着年化增幅已超过40％……。我们原本预计政府会出台更多针对工业房地产的降温措施，但结果政府最新推出的措施关注的依然是住宅市场。”

　　这样的增幅确实十分显著，特别是在我国工业产值表现欠佳的情况下。

就目前而言，我国工业房地产价格已经比1997年第一季的巅峰时期价位高出14.7％，而上涨趋势丝毫没有放缓的迹象。
高力国际：企业买厂房

以便更好掌握运营成本

　　高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君指出，工业房地产市场的买气相当不错，除了一部分从住宅市场分流而来的买家外，也有很多企业在租金不断走高的情况下，决定买下厂房以便更好地掌握自己的运营成本。

　　“展望未来，工业房地产领域有望继续享有较佳市场气氛，特别是在美国已推出第三轮量化宽松政策的情况下。不过，虽然工业房地产价格在第四季预计会继续走高，但增速将有所放缓，因为毕竟经济展望趋于不明朗。”

　　谢岫君估计，本地工业房地产今年的全年价格涨幅必然会超过去年的27.2％，可能将仅次于1994和1995年间的约32％涨幅纪录。

　　然而，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣提醒说，如果工业房地产价格继续维持超过20％的年增幅，政府很可能会进行调控，而在谨慎的宏观经济情况下，价格走势在明年将不会那么强劲。

　　“由于本地制造业活动趋于疲弱，所以工业房地产的需求还是可能缩小或趋于平缓。未来两年的强劲工业空间供给也会抑制工业房地产价格和租金的潜在上涨幅度。”

　　与此同时，相较价格的显著上扬，同样已连续12个季度走高的工业房地产租金的增速则在第三季有所放缓，从第二季的季比上扬2.8％下滑至1.2％。

　　其中，多用途厂房租金季比仅微增0.2％，远较第二季的4％逊色。

多用途货仓租金则上扬3.5％，扭转了第二季的2％跌势。
　　谢岫君说：“工业房地产租金前九个月仅上扬了6％，而去年全年达到15.5％。这显示最终用户在一定程度上已经在抗拒持续走高的租金。租金今年全年的增幅预计会少于10％。”