（2013-01-27）
● @许丽卿
房地产就如“坦克”，外表不美观，跑的速度又慢，但稳重又安全；股票则如“跑车”，外形吸引人，在路上奔驰时更是羡煞旁人，但也很容易车毁人亡。
就势
论市
[email protected]被形容为“最够力”的新一轮房地产市场降温措施出炉的第五天，英国《金融时报》的一篇评论文章这么写道：这会给他们一个教训。
这个“他们”当然是指房地产买家。文章调侃政府这次出招，就像是家长在警告顽皮捣蛋的孩子无效后不得不没收玩具一样。政府三年内六次尝试为房市降温仍未果，只好第七次出台严厉程度超出预料的降温措施。
推出“打房”措施并非新加坡专有。过去一年，亚洲大多数国家和地区的房地产价格持续居高不下，中国和香港也频频出招为房市降温。
东南亚其他国家房价的上升与国内生产总值（GDP）的强劲增长保持一致，银行贷款增长强劲，一些国家也采取措施来抑制房贷增长，但因超低利率，加上高涨的通货膨胀，阻止不了人们向银行贷款投资房地产的热情。
国际评级机构穆迪（Moody's）日前指出，全球的低利率将令借贷成本维持低水平，从而降低了未来一年更多公司和家庭无法偿还债务的可能性。
而市场通常对超低利率、资产价格上升等因素带来的风险习以为常。穆迪提醒，这可能会导致未来出现问题，而一些国家所采取的政策或措施基本上仍无法减轻因发达国家宽松政策而造成资金流入的压力。征收额外印花税等措施只能产生短期效果，长期来看最终仍无力消除资金流入带来的影响。
全球超低利率环境若不改变，贷款利率不提高，一直在超低水平，要控制房价是不可能的。政府新一轮的严厉降温措施就包括了收紧房贷，提高银行首期付款，试图“降低”买家的购房能力。其他措施还包括提高印花税、限制组屋出租等条例，为组屋、执行共管公寓、私宅和工业房地产市场下重药降温。
这一系列降温措施真的能阻止购房者进场吗？即时反应已见效，长期效果则拭目以待。房地产发展商股价应声下跌显示市场反应；最近义顺一个商住两用地段的标价不如预期，显然发展商的出价受到降温措施的影响。不过，也正如预期，私宅和工业房地产受限，买家势必转战商业房地产，几天前就有报道说投资者排队抢购亚历山大路的店屋。
当年延迟付款计划助长炒房活动
目前新加坡房地产的旺热并非来自投机，而是买家的投资需求，购买第二套或者更多房地产的买家，占据了新私宅单位销售的一半。投资房地产近几年来已形成一股热潮，经济起起落落，都不能减退投资者一头栽进房市的热情，大家几乎忘了还有另一个投资赚钱的平台——股市。
有个时期，因受惠于延迟付款计划（Deferred Payment Scheme），新加坡人炒房就如炒股一样疯狂。1997年金融危机余波未了的淡市中，政府允许房地产发展商推出延迟付款计划，让买家在支付20％的首期后，可延后支付其余款项，以便重振市场。后来美国发生九一一恐怖袭击事件使本地房市再次陷入低谷。政府于是在2001年11月制订新条例，把房贷首付款降低至10％，而定金还能使用公积金来支付。
当时在延迟付款计划下的买家不必投入很多资金就能拥屋，而有能力承担更高风险的买家，甚至可以一口气拥有几个单位，使发展商可以在更短时间内把单位卖完，也降低了单位滞销的风险。然而几年后，房地产市场一片红火，这个刺激市场的工具却变成了利器，助长了炒卖活动，成全了投机分子，这个计划的“杀伤力”也开始浮现。
利用这个计划来买楼的，有不少是本地人。其中一些甚至一个人扫下一二十个单位，他们就利用这个机会“炒楼花”赚快钱，炒楼当炒股，许多股票经纪转当房屋经纪，加入炒房行列。这股房市炒风引起了政府的担忧，在2007年10月26日突然宣布取消延迟付款计划，受影响的不仅是私宅，还包括商业与工业房地产。
投资股票与投资房地产的不同
没有了延迟付款计划，许多房屋经纪又回到股市，重返炒股生涯。投资股票和投资房地产的不同，在于买房子需要大笔资金，动辄几十万，甚至逾百万元，而投资股票的资金相对较少，几千元到几万元即可进场厮杀，而且容易套现，回报期短，幸运的话在一小时内就可赚上一笔，不像房地产的周期较慢。但房地产无疑是个“缓慢但稳定”的投资，可以等上五年、十年才套现。
股票投资者可以同时拥有多只不同的股，但不是每个人都有能力拥有多间房子，然而房市相对而言不会像股市那样大起大落，不会在股市崩溃时，所有的投资都化为乌有。即使房价下跌，最多跌3%至5%，而股市猛泻时可多达10%至20%。投资房地产可以收租，投资股票则只能赚股息。
如果你没有“几分知识”、无法掌握基本面和技术分析，或只是跟着市场跑，最好不要涉足股市。投资房地产就相对轻松，只要有钱，无须专业知识，也能赚得盘满钵满。总之，房地产就如“坦克”，外表不美观，跑的速度又慢，但稳重又安全；股票则如“跑车”，外形吸引人，在路上奔驰时更是羡煞旁人，但也很容易车毁人亡。
“坦克”“与“跑车”，不是一般的玩具，选择要谨慎。
