如何分配现金和贷款才好

Question

假设现持有一套住房，还剩下贷款30万，现在卖掉不赔钱但也不是赚很多。想买第二套住房budget 2M. 怎么选择长远看最有利于投资呢？
1. 卖掉第一套，利：省了ABSD（24万），还可以贷款75%。首付只需要25%（50万），卖掉第一套的现金加上已有现金流足够。弊：没有租金收入了。需要总现金56w(BSD+downpayment)
2. 用30万现金一次性还完第一套贷款，利：第二套就可以贷款75%了，也有租金收入。弊：ABSD，需要总现金30w+（6w4+24w+50w)=110w
3. 继续换两个房的贷款。利：月供少一点（也不会少超过1k一个月），除了租金其他利益暂时没想出来。弊：第二套贷款只能最多50%，还要交ABSD，需要总现金（6w4+24w+100w)=130w.

请问各位有经验和大神指点，选项3怎么看都划不来对吗？现金被套进去首付了，意味着现金不可以用来投资理财（假设基本年回报能达到4%的低风险投资）。

选项2的话，之前很多帖子都讨论过租金市场相比于现在的ABSD真的很劣势。租金回报据money smart 讲，平均rental yield 才每年6%，估计地理位置好的房高一点，偏远地区低一点。要让自己的租金回报显著高于低风险的cash回报，选项2才有优势。

选项一还有一个好处，就是可以等到合适时机，再买一套便宜点几十万的小面积作为投资也好，退休了住也好，这一套的ABSD显著小于买一个2M的房的ABSD，贷款压力也会小，首付50%的话，也容易很多。唯一多付出的是第三个BSD。

求大神指点。这个分析是否合理。
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陈桦 · Answer

壕啊一人一套不行吗

池伟 · Answer

一人名下一个房absd没那么高吧

裴烟 · Answer

一比较好新买的放一个人名字，再买小户型投资的时候不需要absd.如果是公民加绿卡，可以绿卡99%，公民1%，然后decoupling公民把1%卖给绿卡。公民再去买一套投资。前提是一个人可以背得动第一套房的贷款。

如何分配现金和贷款才好

3 个回答

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