我还是开贴来讨论一下昨天听的德国地产投资讲座
我是给一个房地产中介朋友拉去的，她是该公司兼职销售，并且自己全家都有在这上面投资，有给我看她自家投资的文件。
稍微说一下背景：
开发商是dolphin capital，在坡有销售分处，据说是德国排名前五的开发商，擅长旧楼翻新项目，他们绝大多数项目也都是旧楼翻新。
讲座的是solomon alliance management,是dolphin capital的合作营销公司，帮忙做销售和营销的。
第三方监管机构是western union，所有投资资金既不是给所罗门，也不是给dolphin capital，是会放在western union的项目账号，等项目批准了之后才会转移过去。
这个是怎么赚钱的呢？我理解的程序是这样：
收购一个旧楼40万欧元（真的很破旧了，外观还是100年前的），全部翻新装修好了，再分售出去，预计总售价为200万欧元，这个200万据说是银行评估的价钱。
被融资的投资者投入的部分就是首期买旧楼的40万。按预期一年10%回报，两年一共20%，两年后dolphin capital要返还60万欧的资金。这个也就是短周期回报的由来，投资者只是拿初期的回报，后面开发商花多长时间去翻新，之后卖200万还是300万跟你都没关系了。
开发商怎么赚钱呢？项目银行估算价值200万，从收购下旧楼就开始出售，假如200万都卖出去了，两年内返还投资者48万欧元，这个是首期款。然后大概要花费70多万欧元进行翻新工程（翻新工程比旧楼本身花费还高还是挺正常的，不然很多欧洲古堡也不会卖那么便宜），这个才是开发商的成本所在。最后一批70多万欧元的资金才是开发商的利润。
从投资者的角度来看，程序是这样：开支票后，会收到收据和合约，在合约正式签订后还有三天的反悔期。然后半年左右会收到一个德国的certificate of 1st charge。这个东西就是说如果该项目持有者破产，楼盘拍卖，投资者是第一债权人。这跟我们抵押私宅贷款，银行是1st charge一个道理。12个月会发放第一笔capital gain，24个月连本带利还给开发商。因为是capital gain，所以免税。
我也询问了这个卖房的程序，算职业病吧。比较有意思的是这样的房产不像坡是中介公司或者开发商直接销售，而是通过tax consultant来出售的。德国的个税高达40%，基督徒还有个8%的教堂税，还有一切其他小额的税据说是用来支援原东德地区。所以总的来说超过50%，这是件很要命的事情，你的收入直接被腰斩了。所以德国人信任Tax consultant胜过信任另一半（这个是演讲者的原话）。
德国有着良好记录的纳税人可以100%贷款买房（真幸福啊，求证实！），买这样的房子算是一个投资，按德国的法律，可以在12年的时间里把投资数额作为税务减免全部返还。这个有点绕口，大概来说是这样：
买了一个翻新过的单位价值40万欧元，旧楼售价15万，翻新花费25万，这个25万就是investment的部分，可以连续12年从你的税单上减免掉，也就是说买这么一套房子你可以少交给政府25万的税。扣税的比例是1-8年每年扣投资额8%；9-12年每年9%，加起来一共是100%。
tax consultant在建议买家买这样房子的时候，出售的是整个配套服务：从贷款，购房，找租客，收租，报税是整个配套服务。 扣税+配套服务才是买家购买这样房产的动力所在。
反正整个计划听着很诱人，最低投资额1万新币起，加上还有每年两次实地考察团，满足一定投资额的投资者免费，投资额视项目而定。
我们听完后最大的一个疑问是：
这么赚钱的事情，为什么开发商不自己从银行贷款，而是要跑到亚洲来融资？还要给10%以上的利息？德国的房贷貌似远低过这个。
当时我们问了这个问题，得到的回答并不令人满意，他们说因为相对于贷40万去买个旧楼，银行更乐意贷200万出去给买家买翻新的房子。话说银行又不是不可以两头贷款。。。为什么不贷240万出去呢？
我不知道有没有其他人听过类似的销售讲座。欢迎讨论，如果有了解德国情况的也请指教，这种语言不通，文字不通，十万八千里外的事情真是有点没底。
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关涛
欧洲真的是有点怕，存银行都会莫名其妙的被扒层皮，更别说这种投资
靠铺点还是等美股下来杀进吧，如果买股票不放心就买点美金放着吧，估计这波美金要上100了。