从租金回报率看60年地契。
最近很火爆的Hillford登上了早报头条。总价低得诱人的同时，大家对60年地契纷纷踌躇不前。我也参与其中的销售，所以花了些时间，希望能够从纯投资回报率的角度来理解这个房子的价值。
Hillford最大的卖点在于很高的租售比。和hillford 一街之隔的是去年刚刚竣工的Terrance @ Bukit Timah。其中1房的租金最近的成交分别是2900， 2700， 3000。考虑到Hillford 面积比较小一点，租金2500比较合理。
按照现在发展商的指导价格一房房会在400,000左右（最便宜的单位388,000起）。以此来算，租售比高达7.5%。
很多人的顾虑在于，60年的地契，现在银行最多只愿意贷款25年。10年后，银行只愿意借贷15年。贷款的限制会影响未来买家的购买力，进而影响其升值空间。大家不怕累，可以看看我肤浅的看法。
S$400,000的首付约为23% ,大约S$90,000。这个就是买家的投入。
每个月租金S$2500，还要扣除杂费，地产税以及中介费，约S$500的话，那么还剩下S$2000。
贷款80%即S$320,000，平均2.5%的利息，如果每月还S$2000左右，16年这个房子就还清了。
那么16年之后，这个房子还能卖多少钱呢？
16年后房契约为40年的话。假设租金以及开销都没有变化，每个月净现金收入S$2000。大家
愿意花多少钱买呢？我举一个可能不太恰当的例子：
假设成立一个退休基金（类似于CPF），愿意承诺给7.5%的年回报，低风险。我相信很多人还是蛮有兴趣的。那么，S$300,0000现金存入，回报率7.5%，每月可提取S$2,000，持续提取40年。
16年后的房子，其实就像这个退休基金。花300,000现金买下来，不打算卖了，在剩下的40年里，每个月可以收2000的现金。当然，房产存在租金起伏，房子流通性等等。但是租金可能会涨会跌，基金投资也可能会赚会赔，一个道理。这只是一个提供一个视角，从纯数字的角度来分析一个房产的价格，尤其是靠近房契结束的时候来看，它到底能值多少钱。
所以首期投入S$90,000，16年之后，取出300,000（可以理解成房价跌了）。总回报率333%平均年回报率7.8%。这个数字还是可观的。
同样的例子，我们看看更有升值潜力的99年或者永久地契的项目是怎样的表现。还是以
Terrence @ Bukit Timah来比较。最近的一房交易价格900,000。首期投入S$200,000。租金3000，其他开销500，2500全部用来还月供，同样的2.5%的房贷利息，16年后，贷款还剩余S$560,000。如果要达到同样的333%的回报，房子的售价得到S$1,220,000。也就是房子总价升值33%。
经历同样的时期，60年地契跌价（40万到30万）25%和99年地契或者永久地契的升值（90万到122万）33%，投资回报率其实是一样的。换句话说，60年地契，因为之前价格低，风险也就来得低了。
以上的分析很片面，建立在很多对未来的假设上，并不全面。我的出发点也只是想提供一个视角供大家参考。
具体来讲，这个项目还有其他很多优势。例如即将开通的地铁站，附近的名校培华小学等等，都会给予加分。其先天的劣势 60年的地契造就了高租售比，而高租售比保证了健康的现金流。
依然之前的例子，25年,2.5%的利率，月供S$1,435。租金从2500下调到2000，现金流依然为正。
反观Terrence @ Bukit Timah，30年，2.5%的利率，月供2,844。租金一旦下调，现金流将变成负数，也就是屋主的经济负担会变重，持有力变弱。
在行情不好的时候，便宜而租售比较高的房产的屋主，持有力会更强，更有机会熬到市场改观的时候。
当然，99年以及永久的优势在于，当市场好的时候，升值的空间会更高。而60年地契，一旦接近尾端，即使市场好转，其潜力肯定是大不如前者。例如，遇到极端的时候，房地产持续20年不景气，当市场回暖时，房子地契已经接近尾端，升值空间大打折扣。总的来说，后者风险较小，而前者潜力较大。后者更适合普通大众低投入，前者则更适合实力雄厚的买家。投资者应该根据自己的实际情况，挑选合适的项目。
郑轩琪
楼主算回报率的时候有没有考虑潜在开销
比如房产税，公寓管理费，中介费，家具折旧，装修折旧？