还要让多少人上船？

　
假设楼市是艘船，如果船长能打包票保护船上5000名乘客的生命安全，岸上另外2000人就没有不拼命挤上船的理由。然而，还能让多少人上船，船长必须控制得当，否则上船的人越来越多，这艘船所承受的压力也越来越大，船长还能担保不沉的船吗？
今年以来，楼市随春节渐渐热闹起来，突然之间，好几个500以上甚至超过千个单位的超大型公寓项目，不约而同纷纷地在近3个月推出，让买家目不暇给，市场上的公寓供应瞬间骤增。
　　打头阵的是1月在义顺推出的雅韵轩（Symphony Suites，660个单位）；2月间有沈氏道的Sims Urban Oasis (1024个单位）；3月有实龙岗景上段的鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay，1165个单位）；4月有巴特礼项目绿盛邨（Botanique＠Bartley，797个单位）和义顺的北园公寓（North Park Residences，920个单位）。
　　不论其他在同期推出的公寓项目，单是这5个大型公寓项目，就已在3个月内为市场提供近5000个新公寓单位。
　　同时在4月间推出的绿盛邨和北园公寓，都因建国总理逝世而选择把开盘日期挪后，而恰巧它们也是今年内所推出的项目中销售成绩较好的两个。有报道指出，前者已售出200个单位（或四分之一的单位）而后者也已售出400个单位（或近半的单位）。
有不少报道说，这两个项目让市场重温了昔日的买气，突然间低迷的房地产市场似乎重振雄风，买家又开始浩浩荡荡地进场凑热闹了。与此同时，坊间也流传大选或提早来临，意味着降温措施可能即将撤消，造成人们对楼市开始“热情”起来，重新涉足新项目的销售展厅参观。
　　绿盛邨和北园公寓这两个项目的平均尺价在1300元左右，乍看之下也未见便宜，发展商更没减价贱卖。但说它们带动市场回温，还是有点说不过去。首先，卖出两到五成的销售成绩跟高峰期比较还是差了一大截，更何况现在因为贷款困难，大多数卖出的单位都是一至两房的小单位，而若以售出面积或总发展值（Gross Development Value）计算销售成绩，其实这两个项目并非卖得比想象中好。
　　到头来所谓“卖得好”也只是数据中的假象而已，发展商在结账时相信都心知肚明。
市场“矛盾”现象 还真让人无所适从 另一边厢，即使市场供过于求，今年内有好几个招标地段的成绩还是让人看傻眼。一来，标价还是偏上扬多；二来，竞标人数还是毫不畏惧地汹涌而来。
　　今年2月的兀兰12道执行共管式公寓地段吸引7个发展商竞标。3月中的裕廊西第41街私宅地段甚至还出现多达9个发展商争地的局面。3月底巴耶利峇和沈氏道交界一个面积不大的私宅地段，也引发激烈的六角战。即使面对需求疲弱的市场，发展商在标地时仍然不手软。
这样的市场“矛盾”现象，还真让人无所适从，对楼市走向也难以捉摸。其实，楼市呈现矛盾现象还不仅于此，前阵子矛盾声音时有听闻，例如有业者在一些场合，会一边告诉买家“未来房价下跌幅度不会很大”，另一方面却呼吁政府“放松降温措施救市”。这两种声音，听起来是有矛盾，但其实说者的目的只有一个——无非是要鼓励买家进场，只是发声的对象不同。
　　标价越是不下跌，也意味着房价不可能下行。而房价若不可能在正常的情况下滑落，那些有需求而且也有经济能力的买家依然会进场，这也是一些基础条件优越的项目卖得不错的原因。
　　去年在裕廊湖一带所推出的LakeLife执行共管式公寓就是一个最佳例子。
　　裕廊在10多年内未见有新执行共管式公寓推出，加上裕廊一带的综合发展蓝图近期备受瞩目，所以即使发展商以天价标得该地段，Lakelife售价也不算便宜，却依然在一个周末内几乎售完。
　　照这样看，还不至于把近期楼市形容为“低迷”，离“回温”也还有点远，而楼市是否已经糟糕到要政府出手救市？
　　单凭几项数据，恐怕一般市民还难以找出答案。至于政府会不会真如传言般即将放宽降温措施？降温措施撤消后房价会不会大幅回弹？这些问题令人关注，却仍然是未解的谜。
从官方数据看，本地楼市价量确实放缓，但市场并非完全没有买气，今年3月份新私宅销量比去年同期高出近三成，更比2月份高出近六成。至于房价，过去几个月的波动也不大，1月和2月份转售价月比仅分别下跌0.3%和0.4%，3月份则仅微跌0.2%，连续三个月转售价跌幅不到1%。这样的跌幅离政府心目中的“软着陆”还有多远？
　　降温措施并非压垮房价的主因，更多是发挥稳定房价的作用，因此尽管严苛，并没有吓跑所有买家，还有一些有能力的买家仍然毫无畏惧地进场，他们深信房价不会暴跌。
　　假设楼市是艘船，如果船长能打包票保护船上5000名乘客的生命安全，岸上另外2000人就没有不拼命挤上船的理由。然而，还能让多少人上船，船长必需控制得当，否则上船的人越来越多，这艘船所承受的压力也越来越大，船长还能担保不沉的船吗？

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