吴慧敏:是时候检讨卖方印花税了

2019-07-18 10:35
过年连续赴了几场“捞起”饭局,大家的话题不约而同围绕在哪家公司正在裁员、行情有多不好?
联昌集团、德意志银行、渣打银行、汇丰银行、巴克莱银行(Barclays)、日本电商巨头乐天(Rakuten)等公司都先后传出损兵折将的消息,引起一阵热议。
有人说,某某公司的裁员情况“很残酷”,几乎整个部门被撤掉。也有人说,某某人连夜完成一份报告,隔天回到公司,却意外发现办公室的门已经上锁,被保安人员一路护送到人事部领取私人物品。
2016年一开年,股市动荡、油价跌宕、中国经济放缓、利率上调,大家担心过完春节之后的情况可能更严峻。裁员浪潮或许会从金融业、建筑业、制造业,进一步扩散至能源业、服务业等。
这种氛围让大家对2016年全年的楼市表现无法感到乐观。去年,在拍卖行被抵押逼售的房地产已经创下七年来新高,达到241个。大多数人相信,今年预计会有更多人因为陷入财务困境,而不得不脱售手头上的房子。
许多人亏本卖房 一直以来,不少市场人士呼吁政府取消或放宽额外买方印花税(Additional Buyers' Stamp Duty)来振兴低迷的楼市,但政府为审慎起见,迟迟没答应。
在目前这样的市场环境下,越来越多人因陷入财务困境而不得不卖房子,一些条例不妨重新检视,尤其是卖方印花税(Sellers' Stamp Duty)条例。
卖方印花税条例是政府在2010年2月出台的降温措施条例之一,最初只是针对买房不到1年就转售的房子。如果买房后持守不到1年,必须缴付相等于成交价约3%的税金给税务局。
不过,当时这个条例并没有收到太大的成效。由于买气依然炽热,政府在半年后,即2010年8月,撒下更大的网,对3年内卖房的业主也征收印花税,税率依次为第1年约3%、第2年2%、第3年1%。
不料,这仍然无法浇熄人们买房的热情,5个月后,即2011年1月,政府再一次调高税率至第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年4%。
根据媒体去年中一篇报道,过去5年来,政府估计已收取超过7000万元的卖方印花税金。另一篇报道也指出,自2011年来,估计有至少800间房子因在4年内转手而须缴交卖方印花税。
虽然有些业主在脱售房子与缴交卖方印花税后,幸运地保有盈利,或至少能够止蚀离场;也有不少业主的情况几乎可用“血流成河”来形容。
以升涛湾一个Seascape单位来说,业主在2011年12月以1100万元买下,持守了3年多,到2015年5月以580万元脱售时,单单本金已亏了520万元。如果加上4%,也就是大约23万2000元的卖方印花税,总共亏了543万元。
另一例子,四季园(Four Seasons Park)1个公寓单位,业主在2013年4月以1100万元买下,2年后以950万元脱售,单单本金已经亏损150万元。如果加上12%税率,也就是大约114万的卖方印花税金,总共亏了264万元。
房价下挫 再融资遇阻    虽然整体房价自2013年以来仅下跌约8%,一些高档项目的售价却下挫一两成,导致业主有意再融资时遇到困难。
加上政府在2013年6月出台总偿债率(TDSR)框架,规定金融机构在评估个人房地产贷款申请时,须确保申请者所有债务每月摊还款额不超过收入的60%,这些债务包括房地产和非房地产贷款,如车贷和银行卡债等。
有些人在2011年、2012年高峰期买房子,由于不符合TDSR条例,或者银行的信贷评估条件,而无法重新融资。
据了解,这类屋主有些TDSR可以高达100%、200%,甚至400%。他们可能是自雇人士或公司董事,为自己的公司充当债务担保人,因而影响了个人的TDSR。
现在利率不断上调,他们却没有办法为自己的住宅重新融资。如果脱售房子来减债,却又得缴交4%至16%的税金,不但无法减轻现金周转负担,反而要准备更多现金来付贷款、缴税金。
有朋友形容,卖方印花税条例现在已成为一些急需卖房的人头上的“紧箍咒”——卖也不是,不卖也不是,陷入两难的局面。“这种行情还要卖房子,自然是因为财务出现问题,必须减轻现金负担,但他们却不敢卖也不能卖,只能咬紧牙关,希望能够顶足四年。”
但是,随着租金市场日益疲弱、空房越来越多,加上利率上调、经济前景不乐观、裁员浪潮可能来袭,接下来预计会有越来越多人“顶不住”。
“炒风”不再 应放宽条例 政府当初实施卖方印花税,限制人们在4年内卖房,目的是为了抑制“炒风”,阻止人们快买快卖,以防当时热气腾腾的楼市进一步升温。
但现在楼市的热气不再,炒家几乎已全部撤离。每年的私宅成交量也从2011年的3万8900个单位,削减至2015年的1万4117个单位。只要仍然保留TDSR条例,即使现在取消或削减卖方印花税,应该不可能让楼市再次升温,吸引炒家重新进场。更何况在决定进不进场时,还有额外买方印花税的阻力。
政府已经对公共组屋实施五年的最低持守期(Minimum Occupation Period)条例。在许多人眼里,卖方印花税其实也是一种变相的最低持守期条例。在新加坡这样一个开放的经济体内,私宅市场是否应有最低持守期是具争议性的。
有人认为,如果没有卖方印花税,一些业主不用持守房子4年,或许亏损会少一些。这个限制不但让人们无法即刻针对市场环境的变化做出应对,在一定的程度上它也抑制了房价的下跌、影响了过去5年来二手市场的转售单位供应量。
如果政府没有打算让这个条例长期存在,现在是时候重新检讨了。否则,在这个丙申猴年,预计会有更多人将被这只“火猴子”烧得焦头烂额。

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1 个回答

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2019-07-18 10:35

容蓝仁

举了两个好极端的例子
目测和大众私宅无关