[转]收益最高达166％ 21私有化EC转售时 屋主都有利可图
周文龙 报道
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本地执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）的增值空间大，至今满10年屋龄私有化的EC项目，转售价格都比当初售价高，买家的收益回报最高可达166％。
根据橙易产业（OrangeTee）发表的EC市场研究报告，本地有21个EC项目已满10年屋龄，能像私人公寓那样转售给外国人和公司。
这些项目当中，收益率最低的是沄湄园（Windermere），收益率为2％；收益率最高的则为碧山苑（Bishan Loft），高达166％。
沄湄园位于蔡厝港，在1997年推出，当时售价约每平方英尺451元，目前转售约每平方英尺664元；碧山苑于2001年推出，售价约每平方英尺419元，目前转售价为每平方英尺1099元。
报告指出，有七个EC项目在私有化时，转售价都比当初售价高出超过一倍。除了碧山苑，增幅最大的EC项目依次为位于武吉巴督的绿亭（The Dew）和位于宏茂桥绿雅园（Nuovo），售价增加123％和120％。
EC是政府为应付“夹心层”需求，在1996年推出的介于组屋和私宅之间的一种混合式住宅。它的售价一般比私人公寓低，购屋者可享津贴。不过它同组屋一样，设有购买条件和转售限制，例如EC屋主必须住满五年的最低居住年限（MOP）后，才能把房子卖给新加坡公民和永久居民。在10年后，EC项目可私有化，房子能卖给外国人和公司团体
橙易产业报告说：“从过去的交易数据来看，EC项目的第一手买家，在项目私有化后都取得可观回报。”
它指出，碧山苑、绿亭和绿雅园回报更好，是因为些项目地点优越，以及项目周围的私宅需求比供应强。
不过报告强调，并非所有EC项目的投资都必定取得收益，在21个EC项目中，超过半数在取得MOP时，转售价比当初售价低。
例如芊桦园（Chestervale）和沄湄园在2004年达最低居住年限时，转售价比初售价低四分之一。
报告指出，这与项目当初推出的售价有关。“市场时机是区别‘输家’和‘赢家’的主要因素之一。例如MOP时亏损卖出的13个项目，都是在1996年至1999年亚洲金融危机前推出，当时本地私宅价格正处于高峰期。”
反之，获得收益的其余八个EC项目都是在2001年至2005年推出，当时市场正处于疲弱状态，私宅售价较低，所以当几年后楼市逐渐好转时，这些项目从市场回弹中获益，取得至少25％的回报。
报告说：“每个EC项目都不尽相同，它们的增值幅度也会根据地点、周围私宅供应和价格等而出现极大差异。”
谈到本地EC市场走势，报告指出，由于受到每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）限制和其他降温措施的影响下，当前EC市场需求放缓。在过去两年推出的11个EC项目中，只有LakeLife在一个月内卖售罄，其余10个项目在推出的首个月，卖出单位少过三分之一。
另一方面，随着大量EC项目推出，EC空置率也上扬。截至去年底，有1540个EC单位未有买主，空置率达8.4％。
徐离蕊睿
十年前就算是买组屋，现在也翻倍了吧
所以和是不是ec没关系，买的时机好才是王道