投资者赔本脱售离场, 自住的小伙伴可以入场了z

过去数月，有好几个高档私宅单位亏本出售，屋主大出血，

损失超过100万元，有些甚至损失超过400万元，

这些交易的亏损数额是市场平均亏损额48万元的好几倍。

上个月，位于乌节路的高档私宅项目卓锦豪庭（The Orchard Residences）有一个四卧房单位以750万元亏本售出，损失了250万元，这笔钱足以购买至少两个大众化私宅单位。

这宗亏本交易并非单一例子。过去几个月，有好几个高档私宅单位也是亏本出售，屋主大出血，损失超过100万元，有些甚至损失超过400万元。

不仅如此，这些交易的亏损数额是市场平均亏损额48万元的好几倍。

大家或许对经禧路项目丽思卡尔顿公寓（The Ritz-Carlton Residences）的一个三卧房单位还有点印象吧？根据市区重建局的禁售令纪录，这个单位于2013年6月以1080万元的天价售出，今年3月又以710万元转手，卖方蒙受的亏损为370万元。

由于这个单位购置后不到三年就出售，按条例卖方必须缴交8％的卖方印花税（Seller's Stamp Duty），即56万8000元，所以卖方实际上蒙受将近430万元的巨额亏损。

有房屋经纪认为，这个单位的交易价显示卖方孤注一掷的心态。

位于豪宅区升涛湾的翠珀湾（Turquoise）项目，也有屋主于2007年以565万元买下一个三卧房单位，今年1月又以301万元售出该单位，损失264万元。

最近，其他巨额亏损的个案还包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）与111 Emerald Hill的三卧房单位。前者于今年3月以355万元售出，损失145万元；后者则于上月以410万元售出，损失103万元。

分析师：高档私宅投资者

赔本脱售减少亏损

分析师认为，这一连串的巨额亏损交易意味着有些高档私宅投资者已经认定新加坡楼市在可预见的未来无法复苏，宁愿赔本脱手，希望减少亏损。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“有一群富裕的投资者，对过去几年来的投资感到不快。他们认为房价在可预见的未来，比如在两年内会继续下滑，于是决定在这个时候退场，减少损失。”

房地产服务公司高力国际（Colliers International）副董事经理黄黎明说，这些高档私宅单位的屋主很可能是外国人或投资全球房地产市场的投资者，他们把手头上的单位视为整体投资组合的一部分，由于他们认为新加坡楼市近期不会回弹，因此想要回本。

她说：“他们会想到别处投资，比如购买其他国家的房地产，因为那些市场可以提供比新加坡更大的上升潜能。”

智信研究与咨询总监王伽胜说，高档私宅的价格与销量应该不可能再回到2007年至2010年高峰时期的水平。

他说，虽然最近买气稍有起色，但许多交易都是投机买家在捡便宜货，以低价买入物有所值的单位。

“高档私宅的投资潜能已经缩小，不太可能复返。这是因为企业减少高级外派人员的房屋津贴，以便降低成本，导致租赁市场需求走弱。就算经济情况过后会改善，外派人员也不太可能再享有大笔津贴，因为企业已经习惯节省成本的策略了。”

投资房地产须抓准市场周期

自从政府实施降温措施以来，本地楼市呈现明显下行趋势，高档私宅也不例外。

虽然房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）最近发布的豪宅指数显示，截至3月，新加坡最贵的5％豪宅的价格同比上扬5.4％，但其余高档私宅市场仍没什么作为。市区重建局的房地产价格指数显示，截至3月，高档私宅价格过去一年来下滑了1.8％。

至于今年来的表现，根据房地产交易信息网站SRX为《联合早报》整理的数据，今年首四个月共有87宗高档私宅亏损交易，比去年同期多出31宗，平均亏损为48万元，亏损占买价的平均比率为12％。

持守期不是唯一关键

不仅如此，获利交易的数量也减少了。数据显示，今年首四个月共有205宗高档私宅获利交易，比去年同期少13宗，平均盈利为48万元，盈利额占买价的平均比率为31％。

黄黎明说，房地产投资是否会亏损，持守期不是唯一关键，未必是持守越久，亏损的可能性就越小，而是要看购买房地产的时间点处于哪个市场周期，当时是高峰或低谷。

她说：“比如2007年，当市场旺盛的时候，还是有许多投资者获利。虽然他们以高峰期的价格买入，但他们也在短时间内通过炒卖（flip）脱售房地产。”

王伽胜指出，如果屋主是在2007年与2010年的高峰期购买单位，并且在过去两年内把单位卖掉，就比较可能蒙受亏损。

他说，虽然2013年也属于高峰期，但因为当年购入的单位未满四年的持守期限，如果提早脱售，屋主就必须付卖方印花税，因此现在市面上鲜少看到有人脱售2013年买入的房子。

尽管如此，邱瑞荣指出，持守期较短意味着屋主还未偿还大部分房贷，所剩的房贷加利息就比持守期较长的人高，因此比较难获利。

市场虽低迷仍有交易获厚利

现在市场低迷，房价下滑，潜在买家都在伺机而动。分析师说，只要用心去找，买家可能在转售市场“捡到宝”。

邱瑞荣说，房地产市场目前的低谷有如一个U字形，市场应该会在低迷期徘徊好几年后才复苏，而新加坡曾于2001年至2004年经历过类似的低迷期。他指出，虽然现在转售市场上的“便宜货”相当多，但不少发展商也在削价竞争，因此屋主得把价格压得更低才行。

王伽胜说：“越来越多屋主已没什么耐性等待市场复苏，只想尽快结束这负面的篇章。”

尽管低迷氛围还笼罩着整体高档私宅，本报整理出的一些案例显示，其实仍有几宗交易成功赚取厚利。

位于德文莎路的项目华都阁（The Beaumont）就有一个三卧房单位，上个月以389万元售出，获利231万元，等于2005年买价的将近1.5倍。

林肯路的Park Infinia at Wee Nam项目，也有屋主上个月以280万元出售三卧房单位，获利137万元，等于2005年买价的将近一倍。

黄黎明说，这两个单位都是在2005年买的，当时正值市场低谷，让这两名屋主现在得以获利。

她指出，其他低谷时期包括1999年亚洲金融危机过后，以及2009年雷曼兄弟倒闭过后，而资料也显示，在这两年买下的房子，如华都阁与Park Infinia，都获利不少（见表）。

邱瑞荣提醒，房地产投资仍离不开经济增长的影响。

他说，虽然市场现在处于低迷时期，接下来可能会回暖，但如果新加坡经济增长与越南和印度尼西亚等邻国相比逐渐变得逊色，人口增长可能会停滞不前，以致市面上缺乏需求来吸收多余的供应。

王伽胜说：“不管一个高档私宅单位有多高档、设计有多独特，它仍然无法摆脱受市场周期左右的命运。”
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