貌似这次印花税改革也没什么影响？

（这会是一篇很干的文章，没有那么多配图，读起来比较没意思。）


今天政府突然松动了降温措施，好多人起哄说房价要飞了。


然而他们可能并不知道：


政府改动的是什么措施？
这个措施当初为什么要设立？
现在松了又有具体什么影响？
等等等等


1.
首先，松动的是卖方印花税（SSD），这其实是一项很可怕的措施。


SSD的意思是，一个人买了房子，第一年内转卖需要给政府交付卖价16%的税，第二年起每年少交4%。


比如2010年前老王100万买了套房，这时候是没有SSD的。
假如他买房没有其他成本，假如2011年房价掉了10%，然后老王急用钱卖掉房子90万。
老王亏10万。


比如2011年老王100万又买了套房，这时候有SSD了。
假如买房没有其他成本，假如2012年房价又掉10%，然后老王急用钱卖掉房子90万。
根据SSD，他还要交税14万4。
政府吃的比他亏的还多，老王实际亏本24万4。


这条政策的可怕之处在于，政府的征税不针对于卖房收益，而是针对卖房行为本身。


亏本也得交税。


2.
那么这么可怕的政策为什么很多人不在意呢？
因为他们都不受影响。
很简单只要4年不卖就行了。


这也正中政府下怀，政府就是要你4年不卖。因为出台SSD的目的，就是鼓励长期持有房产。


在SSD以前房子卖很快的，而且新加坡房子交易要3个月，前2个星期只付5%。在确定之前把合同卖出去可以赚差价。


比如老张早上吃饱了就去售楼处抽签，运气好抽了间100万的房子，付了5万的定金和发展商签了合同。走出售楼处碰到一个没有抽中签的倒霉买家，乐得110万把合同转让给了他。


2周内不用交买方印花税，也没有其他成本，卖了直接赚10万。



后来政府设立SSD，一举打倒了一干投机倒把坏份子，对稳定局势起到了重大贡献。


3.
那么政府公布的改动有什么实质性的影响呢？


新的政策是，一个人买了房子，第一年内转手需要给政府交卖价12%的税，第二年起每年少交4%。


还是说老王。
比如昨天老王买了套房，这时候SSD是4年。第一年卖交16%税。
但是明天老王100万又买套房，这时候SSD就是3年了。第一年12%。
明天的老王当然比较开心，因为如果他买的是新的楼盘的话，新盘建好的时间是3年，建好就能脱手。
但是昨天的老王也不至于太难过，因为都等3年了也不差多一年。
（插一句，发展商实际交房是3年，但是合同都是写4年，也许政府开始制定4年是参照了发展商的合同，现在改成3年是根据实际操作的用户反馈作出的修正。也许而已。）


5.
所以政府现在公布这一个小措施是什么目的？他们的收益又何在？


首先我们还是回来看一下现在的市场情况。



2013年开盘的The Glades受降温措施冲击，到2014年卖了140间。惨！
2016年开盘的The Lakegrande，到2017年卖了500间。爽！
2017年开盘的Granduer Park，开盘当天卖了430间。不要太爽！


很多中介（我）认为，即使政府不做任何调整，楼市也已经回暖。


那么这时候他们再抛媚眼是几个意思？




6.
主要是看这个措施针对谁？


首先，这个措施对于大部分买家都是没有任何影响的。


受制于降措，2013年以后坡县投资行为全面缩减，平民百姓几乎无力投资。买房的都是我们这样的刚需，而我们刚需是不大考虑转手的，因为卖了就没住的了。


到了现在，一部分攒够闲钱用于投资的普罗大众涌现出来，所以现在的100万以下的一房两房新盘走得很火。


这部分投资客很多是不介意在建好后转手卖掉，因为普遍认为，房子最好的一次收益，在于期房变成现房的那一次涨价，可能非常客观。


7.
所以政府现在松动SSD，最大的受益者就是马上要买今年即将开盘的项目（东海岸，红山，八爷烈巴）的小投资者。


当然，最终得利而笑开花的是那几个即将开盘的项目（东海岸，红山，八爷烈巴）的发展商。


要知道这些项目的详情，可以看其他中介的分享，或者等我下次写。


而政府这次其实改动了两条措施，个人认为第二条比较有趣，也留到下次写。


8.
总而言之，春江水暖鸭先知，房价涨不涨政府先知。


政府现在要赶投资客下水，可是要告诉我们，春天来了吗？