说说Bukit Timah的双学区房
我关注Bukit timah的双学区房已经几年了，陆陆续续也看了不少,和大家分享下.
大家都知道,那里主要是有地住宅,而且很多是Good Class Bganlow,级别最高的有地住宅.onemap有地图,列出了土地的详细规划.那里只有Shelford Road（部份）, Duchess Road（部份）才能建公寓,还有就是沿着Bukit Timah的商住混合住宅.其实,说白了,就是新增供应量为0,现在的公寓量也就是未来的公寓量,新的公寓只有把现在的en bloc.所以大家要清楚了，那里的新增供应量几乎为0，这是那里最重要的宏观因素了.
我先说下Shelford Road 那块,Shelford Road也不是所有的地都可以建公寓，从土地规划看，只有现在是公寓的地才是可以建公寓的，其它都是有地住宅。
Nineteen Shelford Road是那里最大的小区了,200多套,20年的房龄了，基本设施都有，羽毛球场，乒乓球室，健身房，BBQ area，play ground，里面还有个小商店，这个小商店这几年已经换了好几个老板了，开了关，关了开，不同的生意老换，不知道是不是生意不好.里面洋人不少，户型从一房到复式都有，也住了不少南洋，RGPS的学生家庭，因为晒了不少校服。那里有少数房的户型是斜的。比较有意思的是阳台，好像正式名称是terrace，这个典故我就不说了，要买那里的人，得考虑这个terrace的安全问题。Nineteen 中间有栋高楼，应该是Shelford Road最高的楼了吧，整个Bukit timah都一览无遗啊，不喜欢住低楼的朋友，Nineteen 这栋高楼是这块学区房唯一的选择。Nineteen 有很多老屋主，口气牛得很，爱卖不卖的，尤其是高楼的，我注意到前段时间一个9楼的，放出来卖几天又收回去，价格都是一口价的。Nineteen 外面有条小路直通大路，这样如果走路的话，就不需要绕一大圈从Shelford Road出来了。Nineteen 和Duchess Crest是同时期的盘，从品质看，明显Duchess Crest更高档，当时Nineteen 开盘更贵些，永久的嘛，虽然比Duchess Crest低档，但仗着FH，价格就高，从过去房价走势看，Duchess Crest的房价涨幅比Nineteen 高，最近几年有变化了，Duchess Crest跌得多了，而Nineteen 的屋主口气还是那么强硬，放出来的话都是Hold住先，不急着卖。这大概就是FH和99年的区别了，15到20年是个分水岭。
再说说The Shelford。说实话，我对这个盘很失望的。这个盘刚刚TOP不久的时候（05还是06年？记不得了），我就去参观过，那时The Shelford侧门出来的过Bukit timah路的天桥好像还没有遮雨棚，那时还懵懂，不知道D9,D10,D11啥概念，打的告诉司机目的地是The Shelford，司机还一脸侧目打量着我，当时去参观，还是很震撼的，只知道泳池好大啊，好幽静啊，门口的Guard好威严啊，问这问那的。过了10年，我再去，很失望，感觉破破旧旧的，搞不懂是不是维护的不大好。看到现在的卖价，我就没啥兴趣多看户型了。The Shelford现在的价格有些虚高，以前没有地铁，它比周围的小区有它的地理优势，现在通了地铁，它到地铁站的距离很尴尬，开车又要绕一大圈出去，Duchess那块无论去南洋RGPS还是去地铁站或者开车，都比它方便多了。
周才
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Adam Park，这个盘真是小巧玲珑的精致而紧凑型公寓。它有两个出口，一个在Shelford Road上，一个在Adam路上。里面的格局真是紧凑啊，想必发展商动了不少脑筋，毕竟地就那么大，泳池搞了假山，亭子等等。房子也紧凑，还搞了入户电梯，物业费也就上去了，500多好像，记不得了。它有些户型的卧室会缺个角，估计要搞个壁橱。两房的户型，厨房不通风，暗暗的，估计这是很多两房的通病。它的尺价一直稳定在1300,1400上下，这个盘对家里有车的应该有些吸引力，出来就是Adam Road，直上PIE。
Shelford Regency，50多户的小盘，这个楼盘外表看起来很洋化，维护的也好，外表看不出来有快20年的历史了。Shelford Regency是我看到的最有学习气氛的公寓了。我第一次进这个盘，就听到练琴声，泳池有小孩在练游泳，泳姿很专业，旁边还有大人在指导，很严厉，我以为是游泳教练，一问才知道，原来是小孩老爸，好勤奋的父亲，虎父无犬子啊。据他讲这个盘住得都是南洋RGPS上学的家庭，反正都是追求上进的家庭啊。这个盘的物业和管理看起来比较和谐和人性化，阳台自己建的好雄伟的防护栏，对隔壁Nineteen 的terrace真是莫大的讽刺。这个楼盘的设施好像只有泳池和小健身房，物业费也便宜，好像三百左右。我觉得这个楼盘户型最大的特色是没有任何浪费的面积，没有bay window,阳台也是很规矩，没有超大的阳台，最过份的是，连aircon ledge也没有，储藏室（不是防空豪）有窗，可以做工人房了，有效的空间真是用到极致啊，所以它的户型，房子都比现在新公寓的同面积的户型大很多。它有一边的房子，是毫无遮挡的风景绝佳户型，整个Bukit Timah北部和东部尽收眼底。有套现在在卖的两房，风景很好，毫无遮挡，最有意思的是它的客厅，面积大，有两个窗户，可以隔一间出来，这样有可能变成三房或者2+study了，它隔壁那套曾创下这个楼盘最高尺价。这个楼盘放出来卖的少，每年就1个交易。
再来说说D'Chateau，这是Shelford比较新的小盘了，30户，2012年TOP的。它的户型就是和现在新公寓的2房，3房类似，紧凑，什么都紧凑。它有一边3楼4楼，也是没有阻挡的，风景也是很好的。如果我没有记错的话，它的1楼是类似有地住宅的复式，有一户曾经创造了天价。如果追求新盘，可以考虑这个盘，最近价格有些小跌。
Watten Estate，80年代的老公寓了，远东开发的老盘。这个盘要注意，有少部份不在南洋的一公里范围内，需要和学校进行确认。它其实是mix development，有公寓，有有地住宅。不知道为什么里面还用墙分割了两块地。公寓没有电梯，卧室还缺块角。这个公寓是Shelford最后一块没有En Bloc的地了，它的价值就在于En Bloc了。
其它的在Shelford Road的我就不说了。Shelford靠开发商造势的时代已经过去了，好几年以前因为有Shelford Suits的新盘，CDL开发的，趁着前几年房市好的时候，有人憧憬着要上3000的尺价，呵呵。现在Shelford的房价完全靠着自身学区房的价值来支撑，而学区房无论市场情况如何，总有这部分买家存在，随着新移民的成长，增大了学区房的需求，我这几年看到越来越多的新移民在那块地方出没了。我觉得要买学区房的得想清楚需要什么，因为大的框框在那里，那里的学区房供应量就那些，房型就那样，设施就那样，要想十全十美的，在那里找不到的，得想清楚自己最看重什么。我个人而言，比较看重到学校的方便程度，因为这是每天都要遇到的问题，还有就是面积，不要太小，因为这是每天都要住的地方，公寓设施因人而异，毕竟小孩大部分时间是在学校，而装修是可以改变的，可以自己装修的，像老公寓，自己装修也能装修得很好，而地点和方便程度自己无法改变。
下次有空我再说说Duchess那块。