新加坡的房价和北京、上海相比如何？听说房屋面积按照使用面积计算，购买五年之内不准交易，是真的吗？200 万人民币在新能否买一套两室一厅的公寓（忽略地段）？

萧彬露

谢邀！

新加坡的房子分为三大类：HDB=政府组屋，全岛共120万套左右，80%的新加坡人住在租屋里。外国人没办法购买，所以不用讨论。

Landed=连地物业，别墅，数量非常稀少，而且价格昂贵，李连杰买的就是这个，同样，外国人不能购买——全岛只有一个地方的带地物业外国人可以买，就是圣陶沙的升景湾地区，基本上一套房一亿人民币起，题主要是感兴趣……土豪请赶紧联系我。

第三种就是condo=公寓住宅，全岛大概30万套左右，每年投放到市场上的不到2万套新单位。外国人可以买哦~~~中国人投资新加坡物业都是买公寓的。

个人观点新加坡跟北京上海的房子相比较，更具有投资价值了。1：中国房子产权最长只有70年，新加坡房子产权最短99年，长的有999年，更长的还有永久产权——对，永远有多远……你就住多远2：租售比合理，租金回报率高，新加坡的政府组屋的租售比大概在1：150-1：180这一范围内，公寓的租售比在1：200-1：350左右，极少数大户型单位会超过1：400。北京上海的房子，包括全国各地的房子，据我观察普遍高于1：400这一健康水平警戒线。一套总价100万（新币，下同）左右的房子，月租金能达到3000元-3500元。年化租金回报率在3.8%-4.5%左右，如果买期房，交房后的回报率更高。3：新加坡买房贷款利率更低，相比较中国商代6%以上的年利率，新加坡的贷款年利率只有1.5%左右。利息基本可以忽略不计4：房屋质量更好，设施更齐全——每个公寓都有泳池啊~~~！！！国内的房子房龄超过20年基本没的看了，转手也难，贷款都不容易批。新加坡修了三十几年的房子还很新，转售贷款不成任何问题。5：和北京上海相比，新加坡公寓升值预期更强。新加坡的人口总数量保持以每年10万人的数量增长，现在2014年约535万人，预期2030年达到690万-700万人，比现在增长27%。6：新加坡房产市场是供小于求，按总人口/住房总量算，新加坡535万人住在150万套住宅里，平均每套住宅要容纳3.53个人，这一密度远大于香港的2.77和北京的1.52，入住率有保障。7：新加坡买公寓都是带装修的，厨卫浴室设备都安装好了，厨房的冰箱都安好了。

弊端税高，外国人买房要交3%的印花税和15%的额外印花税。贷款难度，去年的政策限定了贷款额度，外国人的海外收入要打折之后换算成本地收入，每月还款额度不能超出总收入的一定比例，不然申请不到贷款——不过貌似这个政策最近又有所放松。

额外小利：现在人民币对新币的汇率(1新币约等于4.75人民币）正处在高位，换成新币买房很划算。

五年之内是否不准交易？如果是买公寓，不存在不准交易的，不过5年之内交易要支付额外的SSD卖家印花税，第一年为16%，逐年减4%。

轩辕薇兴

这个价格只能买得到HDB

但是买HDB至少得是永久居民（PR)的身份，还得是已婚。目前的情况下PR已经不好拿了。

当个不是PR的外劳只能买Condo，200万人民币不要说买两室一厅，买shoebox都买不到吧。

燕宜

素有“花园城市”之称的新加坡一直是备受青睐的移民之地，700平方公里的国土面积有560万常驻人口，其中约有40%为外国居民。虽然寸土寸金的新加坡是亚种生活成本最高的城市之一，但房价并没有像北京和上海一样坐上过山车持续涨高，这得益于政府的调控，也得益于模糊的“学区房”概念。

新加坡的住房主要分两种，一种是政府组屋（HDB），由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，有些类似国内的经济适用房，价格相对低廉而且有政府补贴，只有新加坡公民可以购买新租屋，永久居民有二手租屋购买权，外国人不可以购买。大约有80%的人口居住在政府租屋里。

△ 新加坡政府组屋

△ 普通政府租屋客厅，三室两厅，大概110平左右

另一种是公寓、私宅，由开发商承建，可自由买卖，设施更加齐全，但是价格较高，户型较小，在某些区域每平米价格可以达到租屋的两倍，一般移民置业的首选会是购买公寓。以160万新币为例（约800万人民币），可以在新加坡中心市区Tanjong Pagar附近购买一套约65平米精装修的一室一厅公寓，每平方米12万人民币；而同一地区的政府组屋，单价接近6万人民币每平米。所以外国人在新加坡买房置业，对于大多数本地人来讲，并没有对房屋市场造成太大影响。

△ 新加坡典型的一室一厅公寓

新加坡并没有明确“学区房”的概念，和中国学区房在小学中学报名都有重要作用的情况不同，新加坡的学区房只有在小学一年级报名的时候有一些作用，而并非硬性指标。报名规定之一是在小学附近一公里内住宅居住30个月以上，可以报名此区域的小学。但这不一定是自己购买的房子，即使是租房，在满足其他条件的情况下，也可以去学校报名。

新加坡的小学录取更看重的是和这所小学的关联性，这与新加坡政府弘扬的家庭观相呼应。（作者注：新加坡作为一个夹在马来国家之中以华人为主的小国家，非常缺乏归属感和安全感，家庭中互相帮助，家族中相互支撑的观念在新加坡经济发展中尤为关键。鼓励生育，创造良好家庭氛围也是政府一直在大力推广的。）如果家庭当中有哥哥姐姐就读于这所学校，或者家长是校友会成员，被学校录取的可能性非常大；如果并没有上述关联，则是新加坡公民优先，其次是永久居民，最后是外国人，住房与学校的距离只是最后的一个考量因素。

所以即使在所谓学区内购买房屋，外国人在入学方面也并没有太大优势，而且学校收费根据公民、永久居民和外国人身份的有所不同，有些小学对于外国身份的收费甚至可以跟国际学校的收费相当，所以很多外国人选择直接让自己的孩子在国际学校就读。所以对于本地人和外国人来讲，“学区房”并没有太大吸引力。对于新移民来说，在新加坡获得公民身份对于下一代的成长教育似乎比购房更重要。

在新加坡判断小学的好坏是要看小六会考的成绩。小六会考的重要性在新加坡堪比A-level （英式教育体系的高考），全国成绩排名，然后根据成绩报名初中。有些小学跟初中甚至高中是附属关系，对于上中学有所帮助，但是决定因素还是会考的成绩。在信奉精英教育要从娃娃抓起的新加坡，小学的起点和质量对学生后来的道路有着很大影响。

新加坡有八十多个区域划分，187所小学，望子成龙的家长常常想进一切办法让孩子进入排名前三十的学校。所以经常有这种情况，新加坡的父母把自己的房子租出去，带着小孩子在学校附近租房，在学校周边社区做义工，积极地在校友会里表现。

在没有明确“学区房”的概念下，新加坡最好的小学南洋小学附近的公寓房价也已经接近每平米9万人民币。可能是因为家长们更注重于学校的质量，加上新加坡整体房价差距不大，鲜有关于“学区房”房价的讨论，听到的更多的是小学生的学业压力和教育方式的讨论。

△ 新加坡南洋小学

在新加坡除了小一报名，小学中学都是只要是有名额，符合相关规定，成绩达标就可以录取的。作为一个热门的移民国家，新加坡对于外来移民的包容性，民族之间的融洽，以及中英文通用的环境，吸引了大批中国人。最常见的是中国中学生高中生只身来新加坡求学。这股留学热潮的兴起源于新加坡政府对于外国学生优厚的奖学金设置，也因为新加坡良好的治安环境使家长能够放心，加上与国内无时差距离比欧美要近，所以留学生成为了新加坡外来人口重要的组成部分。而这些人中很大的一部分，将会成为第一代新移民融入新加坡，也有很多是为了把新加坡作为一个跳板，通过A-Level的考试或者学校申请进一步去到欧美等更发达的地区。

来新十年的Rita来自中国北方一个小城市，是当年的新加坡政府全额奖学金获得者，现已工作五年的她刚与老公在新加坡西部贷款购买了一套八十多平米的公寓，折合人民币600万。我曾问她是不是在新加坡安了家就不想回国了。Rita说，大概两年前还有回国的打算，但是看着这几年北京的雾霾越来越严重，北上广深的房价已经到了跟普通人收入严重不匹配的程度，加上在外面上了这么多年学回去可能连户口都落实不了，就打消了回国的念头。

Kevin是因为工作原因一家从上海搬到了新加坡，在拿到新加坡永久居民身份后，最近在四处看房。Kevin对于在2014年搬离上海之前将上海的房产处理掉一事后悔不已，那处在浦东新区的房子现在的价格已经翻了好几倍。Kevin苦笑着说，可能就是这样给自己断了回国的念头，现在的积蓄和薪水已经无法再支撑三年前上海那套房子了，对于刚出世的宝宝来说，虽然没有了国内教育的压力，但是在新加坡的教育体系中，仍然面临这巨大的压力和竞争。

世 界 说

王 昊

发自 新加坡