[转帖]房地产分析员：获准延迟付款计划下出售

● 吴慧敏

　　尽管延迟付款计划(Deferred Payment Scheme)已经在去年10月被撤销，仍有多达2万9000个获准在该计划下出售的私宅单位尚未完工。房地产分析员认为，这些只支付了一二成楼价的单位，很可能威胁到接下来的楼市走向，甚至是整体的购屋信心。



　　最近楼市开始走软，让市场人士担心，过去几年以延迟付款计划卖出的私宅单位，可能会在不久的将来，如“定时炸弹”一样震动市场。



　　特别是明后两年为私宅单位的完工高峰期，分别有1万3463个和1万8306个私宅单位完工，如果楼价明显下挫，到时必须开始供楼的买家很可能会被迫削价卖房，甚至索性悔约，让发展商把房子收回。



　　尽管金融管理局和市区重建局都在去年先后指出延迟付款计划对金融界和房地产市场的不利影响，市建局甚至在去年10月撤销了有关计划，但市场至今仍然不知道，近年来到底有多少个私宅单位是在延迟付款计划下卖出去的？



　　本地房地产上市公司向来不愿提供有关数据。本报向交易所查询，发展商是否有必要申报在延迟付款计划方面的曝险，交易所表示，根据上市守则，上市公司应该自己评估有关资料是否属于重要资讯(material informa- tion)。



　　金管局在受询时指示记者向市建局查询。市建局昨天回复本报的询问时说，从1997年至2007年10月，市建局批准了大约600个私宅项目(共有7万2380个私宅单位)提供延迟付款计划给买家。



　　当中，4万3140个单位已经取得临时入伙准证(TOP)，其余2万9250个单位预计会在2008年至2013年取得临时入伙准证——这包括2万3490个已售单位，以及5760个未售单位。



没有准确数据



　　市建局指出，虽然有2万9250个未完工的单位获准提供延迟付款计划，但并非所有买家都会选择延迟付款，因此真实数据相信较少。至于到底有多少单位是以延迟付款计划卖出的，市建局说，它并没有这个数据。



德意志银行(Deu- tsche Bank)私人财富管理首席亚洲策略师蔡学敏说：“这是我第一次看到这些数据，不过可惜它们说的不多。”



　　他认为，市建局或者其他政府机构，有必要收集延迟付款计划的相关数据，因为它正是本地楼价飞涨的其中一个主要原因。“既然政府已经发现了延迟付款计划令人担忧的地方，如果能够提供数据让人们了解整个大局，将有很大的帮助。”



　　他相信，延迟付款计划的问题可大可小，“如果不趁早应付，说不定会演变成新加坡版的次贷问题。”



　　卓登(Chesterton)国际研究部主管陈瑞谨也认为，了解过去几年的延迟付款概况，将能协助人们评估新加坡楼市的风险到底有多大？



　　“当然，如果市场景气良好，这不会带来什么问题。不过，如果经济情况继续恶化，导致人们失去工作，一些人就会被迫降价脱售手头上的单位，甚至是悔约，这不但会影响发展商的盈利，也会冲击人们的购屋信心，进一步影响整体楼价。”



　　他猜测，延迟付款计划的潜在风险应该是相当高，所以才会引起金管局和市建局的关注，并且将有关计划撤销。



　　据他所知，利用延迟付款计划来买楼的，有不少是本地人。其中一些甚至一个人扫下十多二十个单位。“他们都是有财有势的人，但尽管如此，一旦房子入伙时，要同时吞下十多个高价单位也不是简单的事。”



　　刚刚从花旗集团跳槽到德意志银行的蔡学敏，去年写的一系列延迟付款计划报告书，在市场上引起相当大的回响。


1——）“特别是明后两年为私宅单位的完工高峰期，分别有1万3463个和1万8306个私宅单位完工，如果楼价明显下挫，到时必须开始供楼的买家很可能会被迫削价卖房，甚至索性悔约，让发展商把房子收回。”



我也认为，2009，2010年将是新加坡私房市场一场灾难，2011年才是新的起点。


2——) “他指出，实际上一些项目，包括联合工程的One Rochester、吉宝置业的Reflections，以及永泰控股的Duchess Crest，最近被买家拿到二手市场放盘的单位，叫价都已经跌破当初发展商的推出价格。 ”


这就是我要说的：要想掌握房地产价格走势，千万不要看发展商的推出的价格，而是会分析ura公布的数据。



3——）“他相信，延迟付款计划的问题可大可小，“如果不趁早应付，说不定会演变成新加坡版的次贷问题。”



政府现在也是有“苦“说不出，因为要将手上握了好几年的“烫手的山芋”及早扔掉。只好牺牲大众的利益。现在新币不停的升值，将是另一个“炸弹”，就不知道，什么时候引爆了。一旦“引爆”，将会引起新加坡房地产“崩溃”。



所以，我对接下来的这两三年内的新加坡房地产走向，相当悲观，这次风暴可能比上一次（10年前）更“猛”更惨。