买房必读:新加坡产权买房流程详解及其问题解答

2019-07-16 20:12

这篇文章详细介绍新加坡买房的具体流程,及其一些常见的问题解答,解答大家疑惑。

众所周知,“花园城市”新加坡在国际上法律严格著称,估计大家有听过新加坡的法律严格的“鞭刑”,安排壮男鞭一下屁股开花,鞭多几下甚至会威胁生命。乱丢垃圾罚款,禁止吃口香糖等,正是由于这些制度让新加坡社会治安好,新加坡人普遍素质高。

在新加坡国父李光耀倡导的“居者有其屋”的政策下,建国早期就不断对房产交易法进行巩固和完善,时至今日买房产权交易流程已经标准化,在整个产权交易过程中,买卖双方均有各自委托的代理律师,高度透明,保护各自客户的利益,协助各自客户进行产权交易,一切均有法可依。

详细介绍:

新加坡政府对发展商的管制非常严格,发展商都是由政府统一颁发的执照,必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和发展商销售许可证,类似于国内的预售许可证,才能开始销售。房地产发展商销售许可证则由政府部门签发,这样就能确保买家购买的房产,是由政府批准取得建房许可的发展商开发。

新加坡发展商在出售期房时,必须使用房产发展商条例规定的标准格式的“房屋预售合同/OTP”和“正式购买合同”/Sales& Purchase Agreement,以保证买卖双方的合法权益和义务。在签订购买合同之后,买家的律师会向地契注册局递交一份知会备忘,以保护买家的权益。

取得建房许可的发展商需要在银行或金融机构为房产项目开设项目账户并持有该账户,项目账户的的资金只给对该项目使用,做到专款专用,买家支付的款项直接进入项目账户,不可以把项目账户的资金拿去别的项目使用,举个例子,一家发展商同时有项目在乌节路和东海岸,乌节路项目的资金就不可以用来做东海岸的项目。

发展商必须在该账户中存入,这样保证新加坡新开发项目不会出现有些国家才有的“烂尾楼”,“发展商资金链断了跑路”,政府政策制定是为了保证买家的权利,保证新开发项目准时交房,所以新加坡不要发生烂尾楼现象。

项目账户包括:

1) 买家支付的全部房款 (包括5%定金), 直到项目取得临时入伙许可证 (TOP) 签发才可取出该款项;

2) 用于建设该房产项目的所有贷款。该账户中的款项仅限取得建房许可的发展商支取,并且只能用于与特定房产项目相关的地方。这杨最大限度的确保了项目的完工,同时保障了买家的权益。

政府部门向发展商签发临时入伙许可证(TOP)之后,买家就可以搬进新房入住了。从房产交付给买家之日起12个月内(交房后的质量保证期一年),发展商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。因此,如果买家在12个月内发现房屋质量缺陷,可以要求发展商进行整修。

在新加坡,发展商应自TOP签发之日起1至2年内(看项目规模大小而定),负责管理房产物业,直到管理公司成立或者交给专门的物业管理公司接管。此后,物业管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护,总体而言,新加坡的物业管理在全世界都属于高标准的领先水平,外国买家在新加坡买房可对小区的物业管理可以放心。

新加坡政府制定了一个发展商条例(Housing Developers Rules),规定了期房的付款流程,所有的发展商都必须遵守,所以购买期房的流程很直接,跟着下面的流程走就是了

买房付款程序:

若是购买期房未完成的开发项目(仍在施工的开发项目)购买程序如下

第一阶段:签订购买意向书(OTP-Optionto purchase)

买家支付5%房价定金,发展商会给买家提供购买意向书/OTP,相当于国内预售合同,2周内发展商会寄给买家或买家指定律师正式购房合同。

第二阶段:签订购买合同,行驶购买权,支付剩余首付,贷款批准

买家收到购房合同3周内,需决定是否执行购买权,通常买家需跟律师预约执行购买权时间。如果买家碰到贷款出现问题或者资金方面的等其他原因,确定不执行购买权,就需让代理律师通知发展商,1.25%房价不予退还,3.75%房价部分会办理退还.

第三阶段:就是按照下面工程进度付款

期房项目按工程进度分期付款时间表(一般在三年内收取),具体以项目为准,房款按照项目进度制度,通俗点讲,干了多少活,收取多少钱。

备注:以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放(就是楼盘建到什么阶段,按照已经公式化的百分比银行发放贷款),而买家只需按银行实际发放给发展商的金额还月供就可以,期房在竣工前,因为是按照实际施工进度还月供,买家基本无太大财务压力。

若是购买现房已完成的开发项目(已获得临时占用许可证的开发项目)购买程序如下

以上介绍为期房的买房流程, 如果您是买现房/二手房的话,买房合同没有像期房那样标准化,法律上英文叫PrivateTreaty, 意思是私人之间交易,只要买方卖方双方同意就可以,通常是卖方提供买卖合同,卖方可以添加他想要加的条款,建议买家找像我这样靠谱的经纪,确保买家的利益,仔细阅读买房合同OTP,节省不必要的麻烦,买房这么专业的事情找专业的经纪做。

买房其他费用支出汇总

1:税收

印花税主要分为两种,买房印花税(BSD)和额外买房印花税啊(ABSD)

印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。买家应在签订购买合同(执行购买权)之日起14日内缴纳。

买房印花税(BSD)计算,100万新币以下的按照3%*房价-5400算,如果199万新币以上的房价,按照4%*房价-5400算

额外买房印花税(ABSD)是针对新加坡人第二套,PR和外国人的税,外国人买房额外印花税为20%,政府目的是通过该措施来稳定新加坡房价,确保老百姓买得起房子。

按照自由贸易协定,如果您是美国公民,瑞士公民或绿卡,冰岛公民或绿卡,列支敦士敦公民或绿卡的话,那就恭喜您,你享受免除额外印花税的待遇,赶快加我微信联系我买房哦。

2:律师费

除了房款、印花税外,买家还应支付其它应付款项,例如:

如果房产属于公寓项目,买家应自正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准),支付物业管理费。

买家还应支付房产购买过程中产生的律师费用,目前市场费用一般为$3000新币左右,律师会帮您处理好买房过程中的相关手续,解决你的后顾之忧.

买房银行贷款:

1:外国人买房可以跟新加坡银行贷款吗?

若选择贷款买房,银行通常给外国人批准最高获取相当于房价60%到70%的贷款(具体百分比取决于客户个人的财务状况),目前新加坡房贷利率约在年利率1.6-1.8%左右,很多国内客户觉得新加坡贷款利率低,相比国内的5-6%房贷利率低很多。

2:房屋贷款利率配套有哪些类型?

一般来说有固定利率配套和浮动利率配套两种。

固定利率配套的房屋贷款提供规定期限内的固定利率,避免利率突然升高让您月供突然增加,相对来说你的月供金额每月是稳定的,但若在低利息大环境下使用固定利率配套,您相当于支付了较高利率。

浮动利率配套的房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化,这样也就意味着你每月的月供具体金额会伴随着利息的浮动而变化,但是最近这几年利率浮动不大,通常比固定利率配套利息要低。

常见的有1个月,3个月或者6个月的SIBOR或SOR配套,譬如0.6%+3个月SIBOR,如DBS星展银行推出的FHR,12或24个月固定存款利率配套,FHR8的指数0.2%,FHR8+1.45%,也就是贷款利率为1.65%。

以我们的从业经验来看,各种贷款配套各有利弊,每个客户需求不一样,鞋子合不合脚要穿才知道。一般大部分客户为了追求利率稳定,不想担心利率大幅度波动,会保守的选择贷款利率固定配套,特别是随着美国联储局不断加息的影响,新加坡贷款利率上扬是一种必然,这时候选择固定贷款利率配套绝对是明智之举,当然也有客户选择浮动利率配套,需看买家的具体情况而定。

我通常建议客户记得关注自己签的房产配套利率,记得第一年,第二年,第三年利率是多少,如果出现贷款利率高出很多时,及时联系银行重组贷款配套。

问题解答:

1. 新加坡买房送绿卡PR吗?

常碰到顾客问我,新加坡买房可以给绿卡吗,答案是不送,不送哦新加坡不像欧洲一些国家推出买房送绿卡,毕竟新加坡经济实力摆在那,稳定的经济发展,那些欧洲国家买房送绿卡的是经济有问题的,新加坡政府开放给有实力的人才申请新加坡绿卡PR。还有在新加坡读大学,长期定居,工作人士是有机会申请PR,2017年政府推出给在新加坡读书的学生申请PR。如果您的另外一半是新加坡身份的话,可以给您申请PR。

2. 新加坡房价大概如何?

最低的1房入门价格60万新币起,2房80~120万价格新币不等,3房价格110-150万新币不等,以上为大众化公寓的参考价格,中高档项目由于地段好,价格自然价格就高,如乌节路,滨海湾,武吉知马的公寓属于高档住宅区。如乌节路的高档公寓1房价格150-190万,2房价格200-280万,3房的价格350-700万,4房及其顶楼复式更高。

3. 新加坡买房需要多少首付和额外印花税?

首付多少取决于您可以申请多少银行贷款,一般外国人可申请贷款60-70%。在新加坡工作的外国人或者绿卡PR持有者,如果您收入符合银行的要求的话,有机会到银行会批准贷款75%。如果您可以申请贷款70%,首付就准备30%,买房印花税是看买房者的身份和购买的第几套。

4. 可以给年龄低于21岁的孩子买房吗?

答案是可以的,新加坡法律规定买家需大于21岁,但碰到低于21岁的孩子买房,需要给孩子设立一个信托 (Trust), 然后就可买房了,这种情况买房必须是全款, 适合有实力全款买房的。

5. 外国人可以购买的房产有哪些?

主要包括公寓,酒店,办公室,私人店屋,政府组屋店屋,圣淘沙别墅等。

6. 如果购买100万新币的房产的话,需要准备多少首付和印花税?

如果您贷款可以申请70%,也就是70万,那需准备30万首付。印花税需看您的身份,如果是PR第一套的话,印花税为8%*房价-5400,需交$74600

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