新加坡的私宅交易市场已越来越活跃，房价也已稳步上升，特别是即将TOP的新私宅的销售价格更是节节攀升。在这涨声四起的氛围下，私宅租金市场又是如何呢？过去几年来新加坡私宅的租金价格持续走低。然而，出租合约却持续走高；据房地产门户网站SRX的数据，今年1月份新加坡公寓租赁量增长了21.7％，租金总体上涨0.5％。这样看来，今年的私宅租赁市场已走出低谷，迎来春天了。

在这样的背景下，让我们回顾和展望新加坡私宅的租赁市场。虽然近几年的租金价格持续走低，但不少豪宅的租金仍然居高不下。据市区重建局的资料分析，至少有一套/栋的月租金达新币S$30,000元或以上的豪宅有38栋。最高月租金达新币S$85,000元。但这些私宅并不一定是租金收益率最高的住宅，因为这些豪宅的售价也相当昂贵。新加坡私人公寓现阶段的平均租金收益率为3％左右，可以说是处于历史最低水平。

在这里，我们根据相关资料对租金收益率进行了系统分析，总结出8栋公寓，它们的租金回报率均等于或高于4%。这些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。这些公寓中，只有一栋位于核心中央区，就是Suites at Orchard；有3栋拥有永久地契；只有一栋距离MRT超过500米。进一步分析表明，租金回报率高的私人公寓通常位于离市区较近的地方，离地铁站的距离也不远，且附近的教育资源丰富。

新加坡“房事”有喜了

“房事”是每个成年人都热衷关注的热门话题，因为这关系到养儿育女、传宗接代的大事，就连政府也连续出台多项措施进行必要调控。经常关注“房事”的朋友应该已经认识到，新加坡的私人公寓市场已越来越热闹，房价也已稳步上升。今年初，《联合早报》采访了戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳，他说，“新私宅价格自推出市场以来普遍上涨了。

一个原因是市场的乐观态度推高需求，房价也跟着上升。另一个原因是新私宅项目的价格，通常会在即将取得临时入伙证时上升”。

该报道认为，今年将取得TOP项目的新私宅价格比数年前推出时涨逾10％。新加坡房地产联合交易网SRX于3月13日发布的2月份私宅转售价格预估数据显示，代表大众化私宅的中央区以外（Outside Central Region，OCR）的价格涨幅环比上扬最高，达2.2％。代表高档私宅的核心中央区（Core Central Region，CCR）和代表中档私宅的其他中央区（Rest of Central Region，RCR），转售价则分别比1月增加1.5％和1.7％。

私人公寓的租赁市场迎来春天了

相对于节节升高的私宅房价，私人公寓的租赁市场又是怎样的一番景象呢？让我们晒晒一则干货。根据新加坡平方尺研究（squarefoot Research）数据，过去几年来新加坡私宅的租金价格持续走低。然而，出租合约却持续走高。Cushman＆Wakefield的主管和研究负责人Christine Li认为，随着新加坡经济在2018年的进一步发展，包括专业人士在内的更多外国员工将被聘用，许多整体重建项目将被拆除，私人住宅的入住率可能有所改善。欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣指出，2018年的新私宅供应总量预计7900个,与2014-2016年的平均年度供应量1万9600个单位相比，少了超过一半。所有这些因素已经或将进一步稳定或活跃沉寂多年的私宅租赁市场。据房地产门户网站SRX的数据，1月份核心中央区CCR租金下降1.3％，RCR和OCR租金分别上涨2.7％和0.2％。总体而言，1月份新加坡公寓租金上涨0.5％。SRX指出，1月份的租赁量增长了21.7％，估计有4,198套公寓单位出租，而12月份的租赁量只有3,449套。与去年同期相比，1月份的租赁量比2017年1月签署的4,023套提高4.3％。这样看来，今年的私宅租赁市场看来已走出低谷，迎来春天了。

哪些公寓的租金最高？

虽然近几年新加坡的租金市场疲软，但仍然有不少私人住宅的租金相当高，这些私宅主要分布在核心中央区。我们进一步分析了位于第9、10和11邮区的私宅月租金情况。根据市区重建局（URA）的资料，我们分析了三年来这三个邮区的有地和非有地私宅的租金情况。我们发现，大部分月租金高过新币S$30,000的私宅属于有地住宅。我们总共找到38座这样的私宅。最高月租金达新币S$85,000元，这栋洋房位于第10邮区的Cluny路。另外7栋月租金超过新币S$50,000元的洋房分别位于Nassim Road、Queen Astrid Park、Tanglin Hill、Claymore Road、Buckley Road、Paterson Hill和Belmont Road。

除了有地住宅，有些非有地私宅的月租金也相当高。如位于第10邮区的Sarkies Green公寓，其中的一个面积超过3000平方尺的单位，于今年一月以月租金新币S$70,000元成交。另一个公寓单元，其面积也超过3,000平方尺，位于Handy Road的Nomu公寓，于去年1月以月租金新币S$50,000元成交。

哪些公寓出租回报率最高？

租金高的住宅，其租金回报率不一定高，因为高租金伴随着高房价及可能的高贷款额和高的维护费用等。这样，以上提及的最高月租金住宅，均未能成为出租回报率最高的住宅。许多朋友购买公寓除了自住也拿来出租，以收取租金回报。新加坡私人公寓现阶段的平均租金收益率为3％左右，可以说是处于历史最低水平。可能的原因包括政府的外来人才政策、银行贷款的低利率、整体房价处于较低水平、政府组屋的供应量提高等。银行的定期存款低于2％，股票的平均股息收益率在可比较范围内但风险更好。这样，房地产仍然是一个有吸引力的投资类别，是个不错的选项。许多朋友购买房产时一定会考虑所购买房产及其附近类似房产的租金回报率。目前的总租金收益率是通过将发展项目的年租金收入除以相应项目的最近转售价格来计算的。我们根据edgeprop和市区重建局的资料为确保一致性，在分析租金回报率时，仅考虑2017年1月至2018年1月涉及单卧室和二卧室单元的租赁和销售交易，以及此类单元至少5次销售和5次租赁交易的项目。根据这样的分析，总共有8栋公寓的出租回报率等于或高于4%。这些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。这些公寓中，只有一栋位于核心中央区，就是Suites at Orchard；有3栋拥有永久地契；只有一栋距离MRT超过500米。下面让我们简要介绍一下这8栋公寓。

Lumiere

Lumiere公寓位于02邮区的Mistri路，楼高45层,合168个单元。丹戎巴葛地铁站，市区（Downtown）地铁站和直落亚逸Telok Ayer地铁站都位于步行范围。乘坐汽车4分钟和11分钟即可抵达中央商务区和乌节路。Lumiere的设施十分豪华。您可以在设有私人小屋的室内游泳池畅游，然后在室外日光浴平台和露台尽情享受自然阳光。在运动设施、设备齐全的健身房和瑜伽室运动健身。邀请您的家人和朋友在烧烤区或带设备齐全的餐饮厨房的多功能活动室享用盛宴，然后到游戏室和娱乐室，以及好莱坞风格的放映室享受休闲时光！

Lumiere还提供电梯和个人储物/自行车储物柜。附近有许多购物商场，如Icon Village，Amara购物中心，国际广场和丹戎巴葛广场等。这些购物中心提供各种设施，如饮食，娱乐和零售场所。附近也有不少超市，如Cold Storage @ Altez，Fairprice Finest @ Finest Amara和Fairprice @ Tanjong Pagar等。附近教育资源丰富，如亚太商学院（Asia Pacific School of Business）新加坡营销学院（Marketing Institute of Singapore），Cantonment小学，珠宝设计与管理国际学校（Jewellery Design & Management International School），灵感设计国际学校（Inspiration Design International School），Chatsworth国际学校（乌节），CHIJ（Kellock）和拉丁马斯小学等。

Alexis

Alexis位于03邮区的Alexandra路，属永久地契项目，距离东西线的年、女皇镇地铁站仅7分钟步行路程,距离繁华的波那维斯塔转换站也仅6分钟车程。这栋现代化建筑5层楼高，建有293个住宅单位。

公寓配备各种豪华娱乐设施，适合希望享受充满活力的度假式的城市生活方式的夫妇或专业人士。公寓位于市区边缘，居民可以享受极大的便利，减缓熙熙攘攘的城市生活带来的压力。公寓的一大特色就是长达75米的天际游泳池，这是迄今为止新加坡最长的天际游泳池之一。公寓还配备有各种餐饮、健身、娱乐设施、设备供居民使用。公寓附近购物商场林立，如附近的新加坡最大的购物中心之一--Apointpoint Mall，满足您一系列的餐饮，购物和娱乐设施。公寓附近交通方便，只要10分钟车程，就可到达新加坡环球影城（USS）、滨海湾金沙或圣淘沙名胜世界，享受愉快的一天。公寓四周教育资源丰富，如有女皇镇中学、MDIS、Bukit Merah中学、Radin Mas小学、Crescent Girls'School以及世界知名的新加坡国立大学（NUS）都位于附近。另外，距离Buona Vista Fusionopolis和Biopolis Science Park只有2个地铁站的距离。公寓距中央商务区也只有8分钟车程。

West Bay condominium

West Bay Condominium是一个拥有99年地契，位于05邮区West Coast Crescent的私人公寓。该公寓于1994年完工，6层楼高，合318个单元。该公寓位于新加坡国立大学附近，在步行到达范围内。该公寓附近有晟菘超市和西海岸广场（West Coast Plaza）,满足居民日常购物、娱乐活动。在西海岸广场免费巴士前往另一个大型购物、娱乐场所金文泰购物商城（Clementi Mall）。West Bay Condo拥有完备的公寓设施，包括会所、游乐场、浅水池、桑拿、网球场、游泳池、健身房、停车场和24小时保安等。West Bay Condo距离Vivo City只有几分钟的车程，那里有许多便利设施，例如零售店、超市、餐馆和饮食场所、银行、电影院和其他娱乐设施等。附近的学校有肯特岗中学、东林中学、启发小学等。附近的娱乐设施包括西海岸公园和新加坡游艇俱乐部等。对于有车一族来说，从该公寓出发到商业中心只需15分钟车程。

Suites at Orchard

Suites at Orchard是一个拥有99年地契，位于新加坡第9邮区的公寓项目。Suites at Orchard楼高10层，共有118个住宅单元。从公寓步行即可抵达多美歌地铁站和Bras Basah地铁站。Suites at Orchard拥有全套的公寓设施，如地下停车场和游泳池等。附近的学校包括圣玛格丽特小学，查茨沃斯国际学校和史丹福小学等。Suites at Orchard公寓位于黄金地段，附近设施完善，主要购物中心、超市、餐厅和饮食场所、银行、图书馆、电影院和其他娱乐设施等，样样齐全。

Haig 162

Haig 162是拥有永久地契，位于新加坡第15邮区的私人公寓发展项目。Haig162楼高16层，共有99个单位。这座公寓离地铁站较远。Haig 162的设施包括烧烤炉、健身房、按摩浴缸和游泳池等。附近的学校包括丹绒加东小学，丹宗加东中学和丹绒加东女子中学等。可步行距离内的几家购物中心包括加东购物中心。对于驾车人士，从Haig 162开车到乌节路或中央商务区（CBD）约需10-15分钟，途经泛岛高速公路（PIE）。Haig 162是艺术、风格、自然和奢华的和谐结合，以最优雅的方式体验高层现代生活。享受所有生活必须提供的......就在您的家门口。标志性的购物、精致的餐饮和世界级的娱乐距离公寓仅几分钟路程。在百汇广场等商场购物，这里提供新加坡东海岸最广泛的购物场所。品尝加东地区知名餐厅的当地美食，并欣赏历史悠久的小镇的氛围。

The Centren

The Centren拥有永久地契，位于新加坡第14邮区(中央区）的芽笼27巷。项目包括1座8层的住宅,合34个单位。The Centren非常靠近市中心，距离新加坡国际会议中心(Singapore International Convention Centre)、新达城贩物中心(Suntec City Shopping Mall) 和金融商业区仅数分钟的路程。公寓的附近就是阿裕尼地铁站（Aljunied MRT）和蒙巴登地铁站（Mountbatten MRT），周边拥有多家食阁和大型的超市。加冷威零售商场(Kallang Wave Mall)、加冷娱乐广场 (Leisure Park Kallang)、城市购物中心（City Plaza）、以及丹戎加东大厦(Tanjong Katong Complex)等都是公寓居民的购物好选择。

另外，公寓距离巴耶利峇中心只有1个地铁站。那里将发展成一个聚集商业办公楼、住宅和商场的区域中心，拥有约31,500的零售空间。The Centren附近的学校有光华学校（Kong Hwa School）、芽笼美以美小学（Geylang Methodist School，Primary）、芽笼美以美中学（Geylang Methodist School (Secondary)）、务立中学（Broadrick Secondary School） 、中正中学（总校）(Chung Cheng High School (Main))、新加坡南洋艺术学院（Nanyang Academy Of Fine Arts）等。

Kerrisdale

Kerrisdale拥有99年地契，位于第8邮区Sturdee路的私人公寓，距离东北线花拉公园地铁站仅6分钟步行路程。Kerrisdale楼高30层，拥有481个单位，可以欣赏到城市夜景和梧槽河的宁静水域的全景。公寓拥有自己的羽毛球场、网球场和篮球场,可与家人一起参与运动，还可以在按摩池或脚底按摩路径放松肌肉，或者在会所里、健身房、多功能室和阅读房间进行一系列其他活动。Kerrisdale为居民提供全方位的整体和豪华设施，让居民放松、充电和恢复活力。其它设施包括滑板公园、高尔夫练习场、烧烤台、游泳池和儿童游乐区等等。公寓附近还有城市广场购物中心（Shopping Mall）、Aperia Mall和Bugis Junction等。附近的教育资源丰富，如有史丹福小学和花拉公园小学等。

Burlington Square

Burlington Square拥有99地契，位于新加坡邮第7邮区的明古连街。距离三个地铁站Rochor、Bugis和Jalan Besar均不到500米范围，让居民轻松前往新加坡的其他地区！驾车前往中央商务区或充满活力的乌节路购物中心，只需6分钟和8分钟即可抵达。该公寓楼高20层，合179个单位。

公寓的五楼配备无数的设施，你可以享受！在泳池中游泳几圈，然后在宁静的花园中的两个按摩浴缸中冷静下来！前往公共观景台看到风景如画的城市灯光。不要担心缺乏设施，因为还有其他设施，如烧烤炉，设备齐全的健身房，网球场，多用途大厅，更衣室，蒸汽浴室，全天候保安和园景花园。附近购物商场林立，如伯灵顿广场购物区，武吉士交界处购物中心，武吉士街，武吉士+，Wilkie Edge，和平中心，波莫和国泰影城等。附近的教育资源也很丰富，如史丹福小学、艺术学院和圣玛格丽特小学等教育机构只是一箭之遥。

重点分享

高出租回报率公寓到底长啥样？

以上介绍了8栋最高租金收益率的私人公寓。我们还分析其它一些较高收益率的公寓，通过这些高收益出租物业的系统分析，观察到一下一些共同的特征。

1

靠近市中心

位置的选择是投资房地产产业的重点考虑因素，著名房产投资巨头李嘉诚先生已有切身体会。要知道，房屋的价值，包括租金收益，很大程度上取决于房地产的位置。在8栋公寓中，有6个位于中部地区。

分析表明，位于中央商务区（CBD）附近的市区边缘地区的物业，其租金收益率是最高的。如租金收益率为4.7％的Lumiere就位于这个位置。这个位置的平均房价明显比真正市区的房价低，但在地理位置上却相当方便，如距离国际广场和Icon Village仅一箭之遥。与此同时，位于Handy Road的Suites at Orchard平均租金收益率为4.1％，这座公寓距莱佛士坊不到5分钟车程或只有两个地铁站。其它的4栋公寓包括Alexis、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square都位于中部地区的城市边缘。

2

靠近地铁站

在被选中的8栋公寓中，有6栋公寓距离最近的地铁站不到500米。位于黄金地段的Lumiere距离丹戎巴葛地铁站只有260米，而Suites at Orchard距离多美歌地铁站仅112米。同时，位于城市边缘的Burlington Square距离Rochor（梧槽）地铁站仅有189米。The Centren和Alexis分别位于阿裕尼地铁站284米和女皇镇地铁站421米处。另外，Kerrisdale距离Farrer Park MRT大约401米。

3

教育资源丰富

靠近学校是新加坡高收益租赁物业的另一个共同特征，这一点在Baig 162和West Bay Condominium公寓上得到恰如其分的体现。Baig 162公寓距离丹绒加东小学和丹绒加东中学仅有几分钟的步行路程，距加拿大国际学校（丹戎加东校区）和查茨沃斯国际学校（东校区）等国际学校不到1公里。同时，West Bay Condominium距新加坡国立大学约5分钟车程，距离早稻田涩谷高中和肯特岗中学等学校不到1公里。最后需要强调的是，以上高租金收益房地产的一些核心特征可能对房地产投资者有些帮助，但同时也应注意，租金收益率只是投资回报总额的一部分。在投资房地产时，关注资本增长潜力同样重要。一般认为，购买价格越低，潜在上涨的可能性越大，租金收益率可能会有利的可能性就越高。