作为发展中国家的典范，新加坡的公共住房项目随着旧组屋的租期接近99年，其处境变得日益艰难。由建屋发展局(Housing and Development Board)承建的组屋出现价值贬值，对国家而言仍然是一个十分复杂的问题——随之而来的是关于房屋所有权和退休保障的一系列疑问。

新加坡人口拥有90%以上的住房自有率，远高于其他发达国家的比率，位居世界高峰。

新加坡国家发展部(Ministry of National Development)部长黄循财(Lawrence Wong)在一篇博客文章中提醒公众，旧组屋在99年的租期到期后必须归还给国家，这篇文章引发了公众的不满情绪。黄部长同时也告诫买家，不必为旧组屋投入大量资金，也不必期待能从政府的选择性整体重建计划(Selective En bloc Redevelopment Scheme)中获益。在此计划下，由建屋发展局承建的街区和地区，将由政府甄别出其中哪些具有较高的重建价值，并对其进行收回和重新开发。组屋被强制收回的屋主也得到了相应的补偿，可以在邻近地区租一间租期为99年的新组屋。

相关言论已经引发了公众的讨论，同时也导致新加坡人产生普遍的焦虑情绪。尽管政府近几个月来试图控制这种负面影响，但公众的情绪仍然喜忧参半。

李光耀公共政策学院(LKYSPP)助理教授黄国和(Ng Kok Hoe)发表评论称：“负面影响之所以如此强烈，是因为尽管99年租期的法律条款非常明确，但民众觉得政府给了他们空头承诺。”

黄国和补充称，造成这种情况的主要原因是多年来的政策沟通混淆了来自多方的信息。“政府并没有完全一致地传达其关于住房政策的信息，造成了不确定性和焦虑情绪。因此我们可以理解公众的反应。”

重塑阐述

在黄部长于2017年发布博客文章之前，关于建屋发展局的组屋的主要阐述是，组屋并不仅是一处住所，而且是一项增值资产，将随着新加坡财富的增长而增长。房屋所有权经常被视为退休收入的来源，可以弥补个人中央公积金(Central Provident Fund)账户中的低现金储蓄。

新加坡管理大学(Singapore Management University)助理法学教授陈庆文(Eugene Tan)表示称：“不幸的是，20世纪90年代以后的阐述中将其视为增值资产，这对民众而言就相当于是一笔横财。政府尽可能让事态顺其自然，但是现在不得不面对现实的冲击。并且，这种冲击波及到了包括政府在内的所有利益相关者。这个问题与许多人息息相关，同时，基于建屋发展局的组屋对许多新加坡人来说也是一种重要的退休保障形式，该问题就不应当仅仅围绕着99年租期这一事实。”

为了缓解公众的焦虑情绪，李显龙(Lee Hsien Loong)总理在去年的国庆群众大会(National Day Rally)上首次讨论了这个问题。他解释称，建屋发展局将其组屋的租期规定为99年，在租期届满时，政府可以重新开发土地，为子孙后代建造新的公寓，让他们享有公平的待遇。

李总理同时也警告称，新加坡必须避免成为一个贫富分化的国家。“如果我们的民众被区分为拥有财产的人和无力拥有财产的人，将会造成严重的不平等和社会分裂。”

陈庆文也指出：“我们正在见证官方信息中关于公共住房问题的重新阐述。将公共住房视为增值资产并对其赞不绝口的日子，已经一去不复返了。如今，舆论的转变是，公共住房已经成为保障性住房不可或缺的一部分，让新加坡人在这个国家拥有一席之地——这些都是在广泛的社会政策战略背景下实现的。”

没有捷径

尽管政府在纠正问题的过程中做出了许多努力，但其症结仍然存在。黄国和表示：“那些负责制定住房政策的人处于非常不利的地位，因为他们没有对其实现完全掌控。公众的焦虑情绪实际上大多围绕着退休收入问题，而这个问题还没有得到妥善解决。”

黄国和补充称，政策制定者应抓住当前公众对这一问题的兴趣，展开更广泛的讨论，并对现有的住房和退休保障政策进行评估。“要吸引民众的参与，就要向他们解释当前情况下的限制条件以及现有的选择，并向他们征求意见。如果公众对政府的幕后审议工作有更好的了解，就能在一定程度上缓解焦虑情绪。”

虽然在这一问题上没有捷径可走，但一个可行的办法就是将住房和退休收入“脱钩”。只要这两者仍然保持“挂钩”关系，这个问题就会更难解决。

黄国和还表示：“这实际上就意味着退休收入来源的多样化。我们应当制定退休收入政策，不能断定绝大多数人的退休收入都来自住房资产。如果有其他形式的公共养老金计划，那么将住房作为收入来源的人就会更少。政策制定者也应当采取更加多样化的住房政策，以寻求使制度多样化，满足需求并提供更好的平衡。”

尽管如此，随着越来越多的组屋成为贬值资产，这一问题在未来几年可能会在政治上变得越来越敏感。

陈庆文表示：“有些人曾经指望选择性整体重建计划会成为99年租约到期时，那些失去价值的组屋的‘解决方案’，但事实上该计划只适用于极少数人。这是一个严峻的问题，因为它对政治可能造成的影响在短期内并不明确。旧租约问题可能很难得到解决。”