小学时经常遇到这类应用题：

“说小明家距离学校90千米，小明以15千米/小时速度骑自行车，问小明几小时可以骑到学校？” 按照我们儿童时代的线性思维方式，答案是6小时。

然而随着我们知识储备的增加，我们会思考一系列问题：

小明骑车时的风速怎么算？

小明路上有几个红绿灯？

遇到红绿灯停不停？

小明遇到车祸怎么办？

小明所经过路线车祸的概率是多少？

甚至进一步升级到---如果8点上课，小明骑车6小时需要凌晨2点出门，小明不坐bus,是不是个傻子？

一系列思考下来，小明不可能6个小时就到学校。

事实上，上述思考正是由于我们思维维度随着年龄的增长与持续学习而提高所产生的。所谓的“车祸”考虑，其实正是我吴洲在此要为您讲述的经济学“黑天鹅”事件，并通过对“黑天鹅”与“反脆弱”的解析与引申，来多元化、多维度分析2018年的新加坡楼市，并对2019年的楼市进行展望。

什么是黑天鹅事件

在发现澳大利亚的黑天鹅之前，17世纪之前的欧洲人认为天鹅都是白色的。但随着第一只黑天鹅的出现，这个不可动摇的信念崩溃了。

黑天鹅的存在寓意著不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变着一切。人类总是过度相信经验，而不知道一只黑天鹅的出现就足以颠覆一切。

然而，无论是在对股市的预期，还是政府的决策，或是普通人日常简单的抉择中，黑天鹅都是无法预测的。1998年金融风暴、美国的次贷危机、2009年欧债危机、英国脱欧导致英镑一天暴跌10%，都证实了这一点。

黑天鹅事件的特点为：稀有性、冲击性和事后(而不是事前)预测性。

政府为什么出台降温措施

金融危机这只“黑天鹅”到底有没有周期？

这是著名的金融界哥赫巴德猜想，也是金融研究中王冠上的明珠。每个经济学家无不痴迷于此，毕生都在追逐金融危机背后的原理和预测未来金融危机的临界爆发点。其实从今年1月份起，无论新加坡报纸还是网络，都说88年，98年，08年都发生了世界性的金融危机云云，又说如果按照10年一轮的周期，2018年世界金融危机应该爆发了……

政府7月5日宣布的第九轮房地产降温措施。

正是基于这种考量。按照政府的解释，此次降温措施是要确保住房供需的平衡，避免泡沫化的危机产生。

新加坡与其他国家不同，由于公共住房政策的成功推行，政府堪称新加坡最大的房地产发展商，造就了大部分人民“居者有其屋”的民生需求。在公共住房供应和市场价格波动的调控和房屋价格稳定方面，政府有绝对的话语权。

反之，私人住房是个人在事业和投资上提升的动力和梦想，基本与个人在其他投资平台如买卖股票、创业一样。由于国际趋势的不稳定性（中美贸易战、利率上升等），为了避免个人买家的过度投资或过度负债而被迫出售产业，吴洲可以理解收紧买家贷款与估值比率顶限的必要性。

不过政府为了防止“金融危机-黑天鹅”却又无形中放出了“降温措施-黑天鹅”，这里就是“黑天鹅”的相对性，即对政府而言，金融风暴是黑天鹅，对正在寻求集体出售的屋主而言，政府降温措施就是黑天鹅。但无论政府所担心的“金融风暴黑天鹅”事件是否会发生，或是已经发生了的“降温措施黑天鹅”，吴洲我更愿意通过毕生见解尽量详析它，把它还原到大家眼前，并寻找避开的机会，从而让您在投资上实现梦想。

反脆弱：从不确定性中获益

《反脆弱：从不确定性中获益》

是全球畅销的经济学读本，它的作者是纳西姆·尼古拉斯·塔勒布（Nassim Nicholas Taleb），我们这个时代伟大的思想者之一。是当今世界令人生畏的风险管理论学者，沃顿商学院企业管理硕士，巴黎大学博士。

塔勒布在《反脆弱》一书中所定义的“反脆弱性”，是那些不仅能从混乱和波动中受益，而且需要这种混乱和波动才能维持生存和实现繁荣的事物的特性。作为塔勒布的粉丝之一，吴洲将他的“反脆弱性”理论，充分运用在新加坡房地产市场中进行研究：

1）集体出售市场

集体出售市场显然受到7月宣布的最新一轮房地产措施的持续影响。塔勒布在谈到反脆弱时指出减少不利因素有利于降低脆弱性。所谓降低脆弱性，是指减少自己暴露在致命风险中的概率。为了避免在降温措施中受损，买家和卖家会对影响进行评估，并重新调整他们的资金以评估当前气候下的风险。

随着风险的增加，一些开发商甚至退出了集体销售交易。

例如：新加坡房地产发展商腾地私人有限公司（Tee Land Private Limited）7月25日宣布退出东海岸上段以6000万元收购Teck Guan Ville。在此过程中，腾地公司被没收1％或60万元的交易费用；

新加坡上市的房地产开发和投资控股公司隆辉集团（Lafe Corp）于10月9日宣布，其全资子公司Gioia Fund Pte Ltd“放弃”对索菲亚路上菲海文楼公寓（Fairhaven）的收购计划。

显然腾地公司和隆辉集团及时止损，“反脆弱”成功，维持了生存。

不过尽管如此，展望2019，鉴于诸多卖家也在调整要价，有的甚至降至保本价位，相信开发商们仍然有动力去寻找物有所值的土地来支撑他们的土地储备，同时到考虑到前段时间政府新的土地销售（GLS）计划，2019年集体出售市场总额预计恢复到与2013年相似的5亿新元左右。

2）写字楼市场

自2016年起，外国机构投资者开始对新加坡高档写字楼市场产生兴趣。卡达投资局在2016年以34亿新元买下位于滨海湾金融区的亚洲广场第一大厦。2017年，宏利保险以7亿3694万元买下中央商业区的资诚大厦， 2018年外国机构投资的势头持续上升，凯德商务产业信托以5亿1600万新元的价格把位于丹戎巴葛一带的商业大厦Twenty Anson脱售给总部设在伦敦的AEW集团。同年AEW集团又以2.168亿新元收购了55 Market Street大厦。

租金方面，继2018年第二季度环比增长2.6％后，高级写字楼租金平均每月上涨4.3％，今年前10个月高档写字楼租金攀升13％。

2019年至2021年高级写字楼供应渠道将逐渐减少，新供应量平均为570000平方英尺，即每年2％的库存，预计未来两年租金持续上升趋势，我预测2019年平均租金将同比上涨7%至9％，2020年同比增长5%至6％。

很明显，即便在全球贸易紧张局势升级和新兴市场疲软的情况下，外国机构基金的投资者仍然对新加坡写字楼的需求依然强劲。中国方面，随着人民币贬值，2019年可能会造成资本恐慌性外逃，例如王健林当初在海外疯狂投资，而后被强制追回资本，被迫卖掉资产去杠杆，折了双翼。而李嘉诚却在锁死外汇之前，疯狂投资国外，资金成功外逃，成功“反脆弱”而获利，鉴于2017年李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科拓展曾以5.91亿新元收购了乔治街一号大楼50％的股份，2019年相信中国资本极有可能投入新加坡写字楼市场。

3）私宅市场

在一个买方市场已经出现的经济中，高速增长基本成为必然。虽然最新一轮的降温措施对住宅集体销售产生了一定的影响，但新加坡对私宅市场的强烈需求将继续由组屋升级人群和整体出售房屋的人群来支撑，这6690个屋主持有的193亿新元巨额资金必然会回流到私宅市场，这种刚性需求也必然会引起房价上涨。11月初开始销售的东景苑（Parc Esta）首日便卖出超过320个单位。其中以一个卧房和两个卧房单位最受欢迎。位于友诺士地铁站附近的东景苑开盘便吸引大批买家前去，首阶段共推出450个单位，第一天就售出73%个单位，平均尺价约1680元，发展商对这次的销售业绩深感欣慰。

虽然有降温措施出台，但2018年总体私宅平均房价上扬仍超过10%，尺价由2018年1月的1333新元攀升到11月的1508新元，约上涨13%。根据全球宏观经济模型分析，我认为新加坡房屋指数预计将在年底达到154点。根据计量经济模型长期分析（暂不考虑黑天鹅出现），新加坡私宅价格指数预计将在2019年达到155点，2020年左右达到156.00点。摩根史坦利（Morgan Stanley）报告估计新加坡经济今年将增长3.6％，明年增长3.3％。明年私宅价格将会持续上扬，2030年的房价将是目前的三倍。

箭在弦上的2019，

金融风暴“黑天鹅”会不会出现？

2018年集体出售、写字楼、私宅市场经济模型优良，虽涨势平缓，但呈现稳中上升态势，2019年的房价已经箭在弦上，随时待发，并将持续上升势头。然而新加坡金融管理局11月23日发布年度《金融稳定评估》报告指出，金融环境趋紧和全球贸易紧张局势加剧，导致全球金融稳定的风险有所上升。2019，金融风暴“黑天鹅”究竟会不会出现？在研究了1929年和2008年美国的经济大危机后，我得出以下结论：

这4条结论同样适用于1988、1998、2008年的世界危机中。其中贫富差距是很严重的社会问题，就像93年的日本，经济超级繁荣，房价泡沫经济泡沫空前巨大，富人炒房，穷人迫不得已，吐血上车接盘。泡沫刺破，直接引发穷人断供断贷，金融债务链崩溃，货币一夜之间蒸发。不过目前为止，鉴于各国的严密管控，上述4种情形还没有发现苗头。

就世界而言，虽然中美贸易紧张局势仍在持续，世界各国之间仍存在一些贸易壁垒，但在2016年中期以来，世界经济仍在继续稳步扩张，预计2018-2019年的全球增长率仍将保持在3.7%水平。就新加坡而言，似乎整个经济顶层的设计都是在控制、压缩和防范“黑天鹅”的出现。2019，如果“黑天鹅”来了，我相信新加坡可以依靠每年上升的经济总量、逐年增加的人口（劳动力）、独特的国情和精细的顶层经济设计把损伤降到最小。如果不来，皆大欢喜，房价必然上涨。箭在弦上的2019年，买房仍是投资、理财的第一选择！