新加坡房地产市场去年第四季表现如何？从建屋局和市区重建局昨天公布的数据来看看：

组屋转售价去年第四季下滑0.2% 全年跌0.9%

建屋发展局预估数据显示，与去年第三季相比，第四季整体组屋转售价下滑0.2%。此外，去年全年整体组屋转售价下滑0.9%，是连续第六年呈下滑趋势。

房地产分析师认为，数据显示本地组屋转售市场趋于平稳，但考虑到今年供申购的组屋单位较少加上可能有更多私宅买家转向转售组屋市场等因素，今年的整体组屋转售价料微微上扬0.5%至2%。

根据建屋局公布的预估与完整数据，去年整体组屋转售价的下滑幅度比前年全年的1.5%来得小。

房地产集团C&H主要执行员林金财在谈及今年组屋转售走势时指出，去年的组屋转售价数据显示组屋转售市场趋于平稳，估计今年的组屋转售价波动介于0.5%至1%，可能呈现上升趋势。

林金财说：“和前两年可供申购组屋单位相比，今年的单位数量较少。急需满足住房需求的部分买家可能会因没购得心仪预购单位而转向转售组屋，因此稍微带动整体组屋转售价。”

建屋局早前宣布，今年将推出约1万5000个新组屋单位供申购，包括下个月组屋销售活动的约3100个裕廊西、加冷黄埔和盛港的组屋单位。与建屋局去年和前年分别推出的1万5800个和1万7584个供申购的组屋单位相比，今年供申购的单位数量较少。

和林金财一样，博纳产业总裁伊斯迈认为今年整体组屋转售价将小幅度上扬。“随着更多透过集体出售脱手私宅，想找新替代单位的买家转向组屋转售市场，今年的组屋整体转售价可能上升1％至2％。”

今年组屋转售量波动不大

另一方面，房地产分析师估计，今年组屋转售交易量不会有太大波动，就算有，幅度也不大。

林金财指出，政府去年宣布了第二次家居改进计划（HIP II）和自愿提早重建计划（VERS）等与组屋相关的计划。

但考虑到计划还未实施，林金财说：“有些买家或会想先观察计划对住宅素质和为组屋保值等方面产生的具体影响，所以选择先不入场。此外，买家有预购组屋、私宅等选项，未必一定得购买转售组屋。”

ERA主要执行员林东荣则认为，尽管VERS实施细节未出炉，但已多少减缓国人对组屋未来价值的担忧。他也认为，政府去年7月初推出的新一轮房地产降温措施对私宅市场影响较大，这或将更多买家，推向转售组屋市场，尤其是预算较紧的买家。

此外，政府去年也透露，中央公积金局正在探讨修改现有条例，国人未来或可动用更多公积金储蓄购买旧组屋。

综合上述因素，林东荣估计，今年组屋转售量会被稍微带动，呈现小幅上升的情况。

结束连续五个季度涨势 去年第四季整体私宅价格下滑0.1％

随着政府去年7月初推出新一轮房地产降温措施，本地去年第四季整体私宅价格一如所料下滑了0.1％，结束连续五个季度的涨势。之前第三季的价格则是上扬了0.5％。

不过，值得注意的是，虽然有地私宅由升转跌，但非有地私宅却上扬。各类非有地私宅，只有核心中央区价格下跌。分析师认为，非有地其他中央区和中央区以外私宅价格上扬，可能是受到新登场的项目所扶持。

去年，整体私宅价格仍上扬7.9％，高于2017年的1.1％。

根据市区重建局昨天发布的初步预估数据，相较去年第三季上扬2.3％，去年第四季有地私宅价格转升为跌，下滑1.8％。至于非有地私宅则从持平，转为上扬0.3％。

各类非有地私宅的涨跌情况也有所变动。代表高档公寓的核心中央区（CCR）价格在去年第四季转升为跌，下滑1.5％，之前第三季则是上升1.3％。

至于代表中档公寓的其他中央区（RCR）则转跌为升，去年第四季上扬1.8％，而第三季则下跌1.3％；代表大众化私宅的中央区以外（OCR）上升0.8％，高于上一季的0.1％。

全年来说，核心中央区、其他中央区和中央区以外分别在2018年上扬6.2％、7.4％和9.5％。

分析师指出，由于政府推出新一轮降温措施，私宅价格下滑在意料之中。私宅价格去年上半年高涨的局面已成为过去。

莱坊（Knight Frank）高级咨询与研究部主管李乃佳接受《联合早报》访问时说，私宅市场开市感受到降温措施之后销量放缓的压力。不过，有趣的是，有地与非有地私宅，以及各类非有地私宅之间的价格各有涨跌。

降温措施对高价私宅冲击大

谈到楼市的两极化情况，李乃佳说：“非有地其他中央区和中央区以外私宅价格上扬，很可能是受到最近登场的项目所扶持。相比之下，可提振有地以及非有地核心中央区私宅的新登场项目却较少。”

高纬环球研究部高级总监李敏雯认为，其他中央区的表现最好，可能部分同在去年11月登场的东景苑（Parc Esta）获得热烈反应有关。截至昨天为止，该项目售出378个单位。

仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉补充说，除了东景苑，在去年第四季推出的其他新项目还有Arena Residences、Kent Ridge Hill Residences和桦丽居（The Woodleigh Residences）。这四个新项目销售情况不错，所推出的单位在当月有介于50％至77％找到买家。

Arena Residences

王德辉也认为，各类私宅价格涨跌的分歧，意味着楼市正在过渡到到更为疲弱的阶段。

李敏雯则指出，非有地核心中央区和有地私宅价格下挫，意味着降温措施对这类较高价格的私宅冲击更大。“随着不明朗的环球金融市场抑制了市场情绪，高档私宅的投资者预料将采取观望态度。对外国人来说，近来推出的降温措施，造成短期内在本地投资没有那么有吸引力。”

综合分析师的展望，今年整体私宅价格预料可能持平，若上扬则介于1％至3％。不过，分析师大致上仍认为，由于竞标集体出售项目和向政府买地的成本高，发展商预料会维持或稍微提高平均房价。

七年来新高 新私宅供应或达近2万单位

本地楼市似有走软趋势，私宅销售活动反而更活跃，今年预计有60个新私宅项目推出，可推出单位总数多达1万9000个，标志着七年来新高。

当中，富雅轩（Fourth Avenue Residences）、Fyve Derbyshire、RV Altitude、One Meyer和Jervois Prive将在本月登场，而迎昕园（The Gazania）和莲逸轩（The Lilium）预计在农历新年后推出。

对于私宅买家来说，这意味着从现在到农历新年期间，他们将有更多机会看房。

莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳接受《联合早报》访问时指出，新年初到农历新年期间，一般不属于楼市旺季，销售活动都较淡静。

“不过，现在年头一些项目就开始预览活动，甚至农历新年期间也可能有新项目推出，这种情况并不多见。显然地，这是因为今年新私宅项目众多，发展商为避开竞争，只好争取其他空档机会。”

去年发展商推出约24个新私宅项目，单位总数超过9000个，较前年的6020个单位，多了至少五成。而今年新私宅供应更可能倍增至1万9000个单位，达到2012年发展商推出2万1478个单位以来的新高。

第一季将推出两个霸级私宅项目

新私宅供应近来激增，主要是受到此前集体出售热潮的影响，例如上述即将推出的新项目，除了富雅轩是政府售地计划的地段外，其余都是通过发展商从集体出售市场收购的地段。

另外，预计今年第一季推出的两个霸级私宅项目——2225个单位的聚宝园（Treasure At Tampines），以及1882个单位的诺曼顿园（Normanton Park），也是重新发展的集体出售项目。

Treasure At Tampines

其他超过1000个单位的私宅项目还包括华业集团在石叻道（Silat Avenue）的项目、龙光集团收购的Florence Regency地段，以及新海逸收购的伟诗园（Park West）地段等。它们预计在上半年推出。

李乃佳表示，买家仍有私宅需求，但受到新一轮房地产降温措施影响，购买情绪受挫。发展商的私宅销售要取得好成绩，就得下更多功夫，无论是项目设计方案、行销策略或单位定价，都应更符合买家要求。

他也指出，发展商考虑到目前楼市较疲弱，可能延迟或分阶段推出新项目，因此最终推出的新单位数量可能介于1万个至1万2000个，私宅供过于求情况未必如预期般严重。

合登房产集团研究主管李思德受访时也认为，新私宅供应过剩的担忧或许过于放大了，因为实际推出单位可能没有预期中多，市场“消化能力”也往往比想像中强。

他举例说，过去三年每年完工单位平均为1万9000个，数量庞大，不少人就担心楼市会出现供应过剩情况。事实上，1万6000个单位最终找到住户，只有3000个单位空置著。

他说：“发展商现在应关注的并不是新私宅供应量的问题，而是如何吸引买家，重新燃起他们对楼市的信心和兴趣。”

谈到今年买家可留意项目，李思德表示，今年新项目有两成至四成是来自代表高档私宅的核心中央区（CCR），特别是预计本周末率先登场的富雅轩，相信这些高档项目销售情况将对楼市下来走势起著指标性作用，更可能带动私宅价格。

富雅轩位于武吉知马第四道，是长春产业（Allgreen Properties）所发展的99年地契项目，共有476个单位，销售尺价预计2250元。

李乃佳则看好诺曼顿园和苏芒径执行共管公寓（EC）的销售情况。前者位于波那维斯达，是鑫丰地产（Kingsford）发展项目，共有1882个单位；后者则位于榜鹅一带，是城市发展的项目，预计可建造820个单位。

他表示，诺曼顿园项目凭借靠近纬壹城（One North）、荷兰村、新加坡国立大学以至裕廊东等地点优势，应能吸引到不少买家。

至于苏芒径EC项目，虽然该地段创下最高EC地价583元，销售尺价预计会打破1000元大关，创下EC项目新高，李乃佳认为，在EC供应短缺和买家需求强劲的背景下，该项目依然会大卖。