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新加坡四十年发展变化

从新加坡东海岸沿着尼浩大道一路向市中心驶去，城市天际线勾勒出来的是新加坡这四十年来的发展与变化。

新加坡美芝路航拍图

70年代的黄金坊、黄金大厦，90年代的鸿福中心和美籍华裔建筑师贝聿铭先生设计的新门广场是新加坡过去的记忆，而风华南岸和双景坊，以及建设中的国浩时代城，则是新加坡未来的风貌。

新加坡美芝路航拍图卫星地图

近几年来，各大开发商也把关注点放在了武吉士美芝路地区，各类商业、住宅、酒店以及综合型项目在美芝路至奥菲亚路的连接路段如雨后春笋般冒了出来。

重建中的经典地标建筑邵氏大厦、国浩集团的综合型项目国浩时代城、造型别致呈合抱环绕造型的双景坊 (DUO)、城市发展集团旗下的风华南岸……

这一系列激动人心的项目将在未来几年迅速改造武吉士地区的建筑风貌，为职场人士、消费者、居住者带去全新的工作、生活、娱乐体验。就连新加坡国浩房地产的集团项目负责人郑馨尧都不断感叹，“美芝路上从奥菲亚路和梧槽路路段已经发生了巨大的变化。”

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美芝路的升级换代

美芝路的东边显得有点寂寞，老旧的设施与现代化的新加坡有那么一点不搭。

幸好，新加坡国浩集团发现了这一颗沧海遗珠。千里马得遇伯乐，在2017年国浩房地产集团以16亿2200万新币（约81亿人民币）的天价拿下该区域，并决定开发打造一个新的综合体开发项目——国浩时代城。

国浩时代城概念图

总面积为95万零600平方英尺的国浩时代城，将设立30层楼的甲级办公楼，另外则有3万平方英尺的零售和休闲空间及超过200个的高级住宅单位，和作为保留建筑的前美芝路警署。

美芝路的改头换面，恰好迎合了年轻人所追求的工作-生活-娱乐一体化的新浪潮。国浩时代城的出现将有助于改造原本缺乏娱乐活动的美芝路地区，将其变成一个在新加坡独树一帜的以体验为中心、以娱乐为导向的年轻人的新据点。

国浩时代城概念图

国浩集团的重磅项目国浩时代城是新选择美芝路作为出发点，邵氏大厦则是美芝路旧邻居了。

邵氏大厦由邵氏基金所有，是一座建于1970年的商业大厦，这块地当时在政府土地销售计划中出售，重建于前新娱乐戏院、曼舞罗戏院和当年赫赫有名的沙爹俱乐部。 邵氏大厦总共34层高，其中包括11层楼的办公室，9层楼的停车场，附带的一个零售裙楼中还有两个电影院。

80年代的邵氏大厦

而现在的邵氏大厦即将被一个全新的办公大楼所雀带，总净出租面积为222,700平方英尺。

在未来，新的邵氏大厦将和国浩时代城紧密相连，在二楼与周边其他楼宇相通，还有地下行人通道连接武吉士地铁换乘站，便于乘坐东西线和市区线。

此外，一街之隔的新达城也将完成其零售商场和会议中心的三年改造计划。“享受最完美城市生活”将是新达城所希望带给消费者的感受。

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相辅相成的未来格局

而新加坡城市发展集团（CDL）旗下楼盘风华南岸则是直接连接环线的滨海中心地铁站。此外， 风华南岸也通过一座高架桥与新达城相连接，通向有南北线和东西线的政府大厦地铁换乘站。

具有复合蜂巢设计外型的双景坊（DUO）同样引人注目：结合经典公寓、5星级酒店、购物中心和A级写字楼。双景坊共有两栋49层高楼，一栋供居住用，一栋商用。

对于即将建成的国浩时代城和新邵氏大厦，仲量联行办公租赁市场市场主管这样评论：“国浩时代城和新邵氏大厦将与风华南岸和双景坊相辅相成，共同为该地区带来一个高质量的甲级办公空间，国浩已经恰当地将其命名为‘时代城’。”

建筑为了生活而建造，从建筑的设计理念，到完善的配套，再到服务上的内容升级，美芝路的未来格局已初见端倪。

新加坡中央商务区

值得注意的是，在国浩时代城落成前，武吉士地区的办公空间供应量相当有限。2015年已完工的风华南岸虽然有500,000平方英尺办公空间，却已经被挤满。 同样，2017年完工的双景坊拥有568,000平方英尺的办公空间也几乎全部占满。

因此，国浩时代城的落成，将极大的缓解该地区甲级写字楼的供应压力。

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势头强劲、潜力无限

当风华南岸五年前首次进入市场时，80％的潜在办公室租户就已经被吸引到这个地区。“美芝路地区有一个非常好的混合使用感觉，” 仲量联行办公租赁市场市场主管补充说， “该地区有相当多的零售和餐饮服务，而且离新达城这个大型零售商场也不远。”

世邦魏理仕咨询与交易服务董事经理阿姆斯特朗也指出，美芝路吸引了来自各行各业的租户，其中包括金融科技、技术、能源部门、合作运营商和跨国公司等，他们都非常欣赏中央商务区的便利性。强大的交通连接性与丰富的周边设施赢得了租户的青睐。美芝路距核心中央商务区（CBD）-莱佛士坊和滨海湾。仅有很短的路程。

新加坡滨海湾金沙酒店

由于新加坡整体甲级写字楼租金在2017年上半年触底，在此之后市政厅/滨海中心一带的写字楼租金上涨达20％，而武吉士地区写字楼租金则上涨了16％。分析师预计2019年下半年新加坡整体的写字楼租金将进一步上涨5％至8％。

此前，武吉士区域的办公室租金一直徘徊在每月每平方英尺7新币至9新币之间。但双景坊（DUO）强势推动了租金价位，目前已经达到了每月每平方尺12新币的总有效租金。

甲级写字楼示意图

租金价格的提升代表了市场对该地区的认可度。目前武吉士与滨海湾和莱佛士坊的高级写字楼价格可以说是相当接近，展示了武吉士地区全新优质办公楼的议价能力。

“不管是在滨海湾、莱佛士坊还是丹戎巴葛，办公楼的交易价格均为每平方英尺每月11新元左右。”因此，仲量联行办公租赁市场市场主管预计，国浩时代城会更加吸引那些期待着硬件升级的租户。

甲级写字楼示意图

从毗邻的风华南岸和双景坊的出色表现来看，加上未来三年美芝路附近的甲级写字楼供应有限，将于2022年完工的国浩时代城已受到瞩目。

国浩时代城也将以“两位数租金”进行交易。 只是办公楼尚在开发中，两年后才可开放出租。 “我们对未来的市场非常乐观，” 阿赤保说，“供应量很低，但来自许多不同行业的需求却相当高。”

新加坡丹戎巴葛商务区的迷人夜景

阿姆斯特朗还表示，由于靠近莱佛士坊和滨海湾，美芝路/奥菲亚路和梧槽路走廊主要充当了中央商务区的延伸。目前计划的是做一个综合功能区，设有办公室、酒店和住宅。“由于甘榜格南保护区的传统和文化氛围，该地区也是独一无二的。这个微型市场现有的商业建筑结构很具有地区独特性。”

新加坡甘榜格南地标建筑—苏丹回教堂

随着美芝路 / 奥菲亚路段在未来十年里转型成一个成熟的工作-生活-娱乐为一体的综合性中心区域，该地区的房地产价格必定会进一步上涨。不少投资者已经开始关注投资风口，试图抢占市场先机，拔得头筹。

新的生活方式、更多元的娱乐选择、便利的交通、完善的设施服务……美芝路的优势实在是太多，但更为值得注意的是新加坡政府的未来计划。

由于新加坡政府在未来十年将施行新的区域规划，因此2023年后可能没有新的中央商务区。因此，上述几个武吉士地段的项目可能是各类企业商家占据甲级写字楼的最后机会。