新加坡的商业房地产投资市场在第二季度开始时有所增长，而与此同时，前一季度的累计数据显示，随着几笔strata交易的达成，商业房地产投资市场出现了下滑现象。4月初，在 Tampine Grande 7&9的办公楼发展项目以$3.95亿成交，几天后，Realty Centre以$1.48亿成交。Realty Centre是今年首个签约的商业集体销售中心。尽管整体经济低迷，但该中心的表现仍然令人充满希望。

豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售，以测试商业房地产的资本价值门槛。下一个要出售的会是塞西尔街139号(139 Cecil Street)的安森大厦(Anson House)，或者星狮大厦（Frasers Tower）。

豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售 （图片：Samuel IsaacChua/EdgeProp Singapore)

无论出售商业房产的理由是什么，市场一致认为，商业房地产发展销售的势头将保持稳定。2019年发展总规划草案提出的振兴中央商业区的建议，无疑在商业市场上引起了一些轰动。

中央商业区激励计划令办公楼开发受惠

中央商务区激励计划将提高总容积率，鼓励把现有的办公楼发展项目转为酒店和住宅用途，这对许多在土地用途分区方面面临挑战的办公楼开发项目将会有益。

由于住宅和酒店的使用通常具有较低的资本价值，如果不提高容积率，那么土地所有者将这些发展选项降级是没有意义的。如果中央商业区激励计划获得批准，那么这将会让开发商看到各类开发选项所具有的商业意义。

酒店服务业的诱惑在持续上升中，业主们在继续权衡酒店转化率与更高的酒店开发费(DC)。就在酒店转化率的DC增加之前的这段时间里，Cheong Sim Lam以$3.533亿收购了新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓（AscottRaffles Place Singapore）。滑铁卢公寓（Waterloo Apartments）以$1.311亿集体出售的价格出售给飞龙集团（FragranceGroup）的一家子公司，Hotel 81的业主以$2.762亿买下了金城中心（Golden Wall Centre）。

CheongSim Lam以$3.533亿收购了新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓

自从国家规划部门提高了酒店转化的开发费(DC)以来，豪利已将旗下的Mercure 和Novotel酒店重新投放市场，我们可能还会看到环球优质酒店（Global Premium Hotels）的23家酒店的交易。在今年余下的时间里，对酒店资产感兴趣的程度将会是个很有趣的话题。

在中央商业区看到更高的容积率和资产增值

如果发展总规划草案获得通过，许多中央商业区地块的容积率将显著提高。一直居住在历史地段因而没有动力进行再开发的私人业主将会欢迎这一举措。

例如，位于莱佛士广场中心地带及邻近莱佛士广场捷运地铁站的基本容积率已由12.6升至15.0，这为TheArcade和Clifford Centre等黄金地段的老资产业主提供了动力来重新开发其物业。这可能会刺激投资活动，因为那些尚未决定是否将旧资产剥离以用于再开发的业主，现在有了更多的理由这么做。

星狮大厦是一幢38层高的甲级办公楼，位于Cecil Street(图片来源:Albert Chua/EdgeProp Singapore)

此外，由于业主抓住机会来开发任何尚未开发的总楼面面积(GFA)，资产增值也因此可能会有所增加。目前正在进行资产增值的业主可能会修改他们的计划，以开发其它尚未开发的GFA。因此，资产增值工作可能会出现拖延，因为这些业主正在等待新发展规划的最终确定，并且申请修订规划的许可。

中期基本面强劲

新加坡的基本面依然强劲。尽管库存有限，但这座城市为寻找资产的资本提供了一个安全的避风港。在未来6至12个月的中期内，商用物业，包括办公室、酒店资产和店屋将继续受到追捧。

然而，机会可能正在减少。如果更多的商业地产被改造成住宅和酒店，中央商业区的办公楼供应就可能会进一步收紧，从而进一步推高商业地产的资本价值。

4月初，在 Tampine Grande 7&9的办公楼开发项目以$3.95亿成交(图片来源: Cushman & Wakefield)。

即使在市场上发布了额外的中央商业区办公楼供应，这种情况仍可能持续到2020-2021年之后。投资者将不得不越来越密切地关注分散化的办公楼市场，以寻找类似于TampinesGrande 7&9的机会。

ShaunPoh是新加坡Cushman & Wakefield资本市场团队的执行董事，他领导著一个投资经纪团队，并与区域资本市场团队密切合作，以支持跨境房地产投资。