再多一个星期，就要告别狗年，迎接猪年。今年农历年天干的“己”属土，地支的“亥”是生肖的猪，因此属于“土猪年”。

猪年似乎是新加坡楼市的一颗福星。过去三个猪年显示，楼市逢“猪”必涨，往往能让投资者过个大肥年。1983癸亥年上涨8.4％，1995乙亥年上涨10.3％，2007丁亥年更飙涨31.1％。

不过，在新一轮降温措施、利率上扬、中美贸易谈判不明朗等众多因素的笼罩下，新加坡楼市能否逢凶化吉呢？

前两天新加坡政府“不经意”地推出环岛新地铁线第一阶段的站点位置，似乎在为"诸事顺吉"猪年的到来加持旺气。可不，前一阵子还在苦苦挣扎的某些新楼盘在新地铁线站点位置公布后的短短几天，因为位置利好，销售数量蹭蹭地往上窜！原本可能会向下调整价格的现在可能会变成调升价格的局面了！

新加坡这一两年内就有可能大选，市场上有传言最早可能就会在今年。大选前往往都是政府发红利、公布令人振奋的发展计划的好时机。这样的氛围确实是比较适合市场的稳定向好。

接下来，我们会适时和详细地披露近期的楼盘销售情况及走势预估。帮助大家把握市场动态，做好决策。

今天我们转一篇早报的文章，介绍猪年风水和房产市场分析师的预测。

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早报“楼市乾坤”本期特邀房地产分析师和风水师傅进行剖析，提供参考意见，从不同角度展望本地楼市。

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市场去年抱着楼市复苏势头正劲的期待心情，迎来狗年。不过，政府于7月却出乎市场意料推出新一轮降温措施，以致房价在去年第四季终结了五个季度的涨势。

尽管如此，去年的整体私宅价格仍上扬7.9％，高于2017年的1.1％。

参考历史数据，以往猪年的房价涨幅可说节节上升。1983癸亥年上涨8.4％，1995乙亥年上涨10.3％，2007丁亥年更飙涨31.1％。

在降温措施阴影的笼罩下，私宅价格是否能延续过去三个猪年一年比一年高的气势，目前不得而知。

发展商料不会大削价推新项目

不过根据分析师的预测，可以肯定的是，由于不少发展商是以高价标得政府售地或取得集体出售地段，因此不太可能大削价推售新项目。

分析师普遍认为，新一轮降温措施、利率上扬、政府修改条例提高私宅项目单位平均面积、集体出售市场走软等因素，都可能影响房屋市场在猪年的表现。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清接受《联合早报》访问时说，利率上扬，意味着持有私宅的成本将上升，投资者置产可能会更加谨慎。

不过，多名分析师表示不太担心利率会影响到房地产市场的表现。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚说：“我们比较不担心利率上扬的问题。传统上来看，房屋需求与薪金增长直接挂钩，因此经济前景仍然是关键。”

谈到降温措施的影响，莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳认为，尤其是当中的高额外买方印花税（ABSD），将可能继续冲击市场。

高纬环球研究部高级总监李敏雯指出，有地私宅整体价格最高，最有可能受到新一轮降温措施冲击。

孙燕清则认为，发展商在制定具竞争力的价格和选择适当时间推出项目方面，可能面对压力。项目选对了时间，可以避免同其他新登场项目撞个正著。

中美贸易战也可能持续影响市场情绪。孙燕清说：“中国产值放缓，全球经济也可能受到影响。”

对于哪一类私宅的价格和租金在猪年会较有韧性，分析师没有一致的看法。

宋明蔚看好高档私宅的核心中央区（CCR）的价格会最强劲，代表中档私宅的其他中央区（RCR）次之。

至于代表大众化私宅的中央区以外（OCR），则会因为今年有大量新供应登场而面对价格压力。

不过，李敏雯则认为中央区以外的价格会最有韧性，原因是这类私宅的整体价格较让人负担得起。排除经济震荡因素，基于未来三年供应有限，租金市场预料会逐渐好转。

分析师：私宅价格若上扬 幅度可介于1％至3％

分析师也认为，面对去年出台的新一轮降温措施，私宅市场显得有韧性，因此预料不会在今年陷入低潮。

宋明蔚指出，去年7月政府推出第九轮楼市降温措施，但根据去年第四季的市区重建局预估数据，新加坡私宅价格仅下跌0.1％，这显示市场仍具有韧性。

她说，未来几年竣工的私宅项目将会低于历史均值，而带动需求的众多因素将继续扶持私宅市场，例如家庭收入增长、就业保障、组织家庭等将对私宅市场起扶持作用。

“新加坡经济今年预料取得增长，官方预估介于1.5％至3.5％。排除不可预见的外来震荡，我们不认为私宅市场会严重陷入低迷情况。”

她认为，同投资相比，买屋自住和提升者对房子的需求，比较不受条规限制所影响，估计至少在今年上半年，市场情绪将保持不变。

展望猪年楼市整体表现，综合分析师的看法，私宅价格可能持平，若上扬的话，可介于1％至3％；租金则可能上升1％至5％。

今年南部北部销量最旺？

正道集团创办人兼首席风水师陈军荣从风水的角度观察，就2019年而言，南部与北部都是“名成利就，蒸蒸日上”的吉利方向。

换言之，北部的义顺、兀兰、三巴旺一带，以及南部的红山、女皇镇、牛车水等地点，在接下来一年的发展都会较为良好。凑巧的是，受访分析师也预料，南部会是一个因为在猪年有众多项目登场而预料有较多销量的地区。

综合分析师预测，今年有介于55个至70个新私宅项目登场。不过，视市场情况而定，当中一些项目可能会等到明年才推出。

宋明蔚指出，与去年一样，南部及中部预料会有最多的新项目登场，因此销量也会最大，可能售出介于9500个至1万个新单位。

李敏雯说，第10邮区（中部，近乌节路）在今年将可能有最多新项目推出，共有18个，潜在单位数量达3902个。

其他两个会有新私宅登场的邮区分别是第5邮区（西南部）和第19邮区。前者有两个项目，潜在单位是3647个；后者有五个项目，潜在单位数目2903个。不过，李敏雯认为，发展商还是有可能会分阶段推出项目，以免造成新私宅泛滥的情况出现。

分析师也认为，去年受欢迎的地区，买气可能在今年延续下去。

李乃佳说，中部至今的市场反应良好，这股势头预料还会延续到今年。尤其是第9、第10和第11邮区，今年对私宅的需求可能还会走高。

宋明蔚指出，去年销量最好的地区则依次是东北部（售出2323个单位）、东部（1943个）、南部及中央地区（1512个）和西部（1502个）

孙燕清说，去年受欢迎的第19邮区（东北部）和第5邮区（西南部），推出的项目包括Riverfront Residences、Affinity at Serangoon、鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）、嘉和馨苑（The Garden Residences）和森涛苑（Forest Woods）。

其中，Riverfront Residences的强劲销量，可能同7月降温措施生效的前一晚，一些买家急忙进场买房有关。

孙燕清指出，转售市场方面，两个最受欢迎的邮区是第19邮区和第15邮区（东海岸），分别卖出1095个和1055个单位。

陈军荣指出，今年属虎、兔、龙、马和猴者都适合投资房地产。不过，他也提醒投资者在进行投资之前做好功课。

买家猪年料最期待荷兰村地段项目

多数分析师都预料，荷兰村地段项目会是猪年最受买家期待的新项目。

李敏雯说：“靠近地铁站的综合用途项目，若定价正确，一般上会得到良好反应。”她也认为，第15邮区（东海岸）值得关注。今年，该邮区可能会有11个新项目进入市场。

王德辉则指出，今年将有五个霸型项目，喜欢这些项目所在地点的买家将会有兴趣。这些项目分别是石叻道（Silat Avenue）地段项目（1101个单位）、诺曼顿园（Normanton Park）地段项目（1882个单位）、Parc Clematis（1468个单位）、聚宝园（Treasure At Tampines，2225个单位）和悦湖苑（The Florence Residences，1410个单位）。

其中，聚宝园可能吸引淡滨尼的组屋居民，而悦湖苑周围则有大批后港的潜在买家。

一些地点优越的黄金地带项目也将受到买家青睐，例如面向新加坡河的Frasers Residence Promenade，以及靠近多美歌地铁站的Haus on Handy。

宋明蔚则预料，武吉知马的富雅轩（Fourth Avenue Residences）及前富贵园（Royalville）地段项目和前安珀园（Amber Park）地段项目，将备受买家期待。