文 | 内幕君

刘姥姥第二次进贾府时，贾母领她逛了大观园。激动的她把元妃省亲的别墅错认成大庙，跪在地上一个劲地磕头，惹得众人哈哈大笑。

黄金镶成的象牙筷子、用鸡肉煨的茄子……园子里的一切是那么新鲜，令乡下老太眼花缭乱。

在过去的2018年，中国楼市这座大观园，变幻频仍。大观园一隅的“商业地产”发生了几件事，说大不大，却也看得人像刘姥姥目眩神摇。

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美颜与增肌

日历刚刚翻新，万科就放了个重磅。

2018年1月5日，万科旗下商业平台发布消息称，印力联合万科和Triwater以83.65亿元，共同收购凯德商用在国内的20家购物中心，总建筑面积约95万平方米，分布于华北、华东、华南和中西部区域的19个城市。

曾经的万科，从多元化走向专业化用了9年，王石大概想不到有一天万科会折返。在郁亮眼里，万科未来10年版图业务中，商业地产是数一数二的优势业务。两任掌门的战略分歧耐人寻味。

万科重仓商业，是住宅蛋糕做不大被动求变，还是商业地产潜力无限主动靠拢？既然龙头房企把商业地产当成永葆青春的“神丹妙药”，凯德为什么要卖掉购物中心？

因为有人想美颜，有人想增肌。

卖掉20家购物中心后，凯德转身买买买。6月，斥资57亿收购重庆两江春城项目；8月，20.53亿竞得广州增城两地块；11月，以8.82亿再下一宗广州的商业用地；12月，以127.86亿元收购上海第一高双子塔项目, 投资额200亿，计划打造成上海第三座来福士。

2018年收购的上海双子塔

2019年1月，凯德再次落子上海，以27.52亿元合资收购位于陆家嘴核心商圈的浦发大厦。

从这一系列操作来看，凯德之意不在去“商业”，而在增强核心肌肉群。卖掉的20家购物中心多在三线城市，买入的项目则位处上海、广州、重庆等一二线城市。

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风一样的凯德

众所皆知，龙湖是地产界黄埔军校，但盛产人才的龙湖曾经“挖角”过凯德。2015年，龙湖地产聘请原凯德商用华中区总经理担任集团商业地产部总经理。

万科同样挖角过凯德，出手更早，火力更猛，直接把操盘手毛大庆挖了。

2008年奥运会前后，王石在北京约见毛大庆 ，吃了3个多小时的饭，交流对行业的看法，从经济、环保、登山，一直谈到阿拉善，就是不谈跳槽的事。

饭桌上秋波流转，话语间郎情妾意，自然无需那句“我要你”。一年之后，毛大庆加盟万科。为此，王石还给凯德董事长去信。

业内之所以喜欢挖角凯德，是因为这个“外来物种”在地产江湖是老师一样的存在。故事得从1994年说起。

那时候，中国房地产业刚起步，带着16年地产投资和开发经验，凯德从新加坡漂洋过海正式进入中国。1996年、1997年，凯德凭借“上海新家坡”、“新家坡美树馆”两个在沪住宅项目，把新加坡花园洋房的概念引入市场，引领了整个行业对“设计风”的追寻和探讨。

这时候的凯德已经风生水起，而许家印刚刚创办恒大，碧桂园还蜷缩在顺德，宋卫平的绿城和吴亚军的龙湖还在为各自的第一个项目呕心沥血。

进入2000年后，福利分房制度寿终正寝，中国商品房市场呈井喷之势，房企迎来躺着赚钱的黄金时代。正所谓站在风口上，猪都能飞。

这时候，凯德却换了跑道。

意识到以土地资源为导向的获利手段并不是长久之计，凯德着眼构建布局，为保持长远优势谋划。凯德的商业模式出现了转型，主要体现在两方面：一是进入住宅以外的领域；二是与资本市场结合。

上海来福士商场于2003年11月开业，至此凯德在上海构建出住宅、办公、购物中心、服务公寓等多元业态，为整合性的房地产商的发展提供了模板，凯德模式再次引发业内思考与学习。

凯德房地产全产业链模式在此时已具备雏形。

乘着中国地产改革的东风，以及对市场的精准预判，凯德一路高歌猛进。从1994年的一隅、一楼、寥寥数十人，发展到今天布局全国40个城市，拥有/管理超过180个项目，管理资产超过2200亿元人民币，成为中国最大的外资房企，也是新加坡在华投资最大的企业。

2019年收购的浦发大厦

除了借势东风，凯德始终对中国市场抱有信心，审时而变的“凯德模式”是其能够深耕中国的原因。08年全球经济危机爆发，中国经济发展增速明显滑落，外资看空的声音不绝于耳，不乏企业撤资出走。

凯德却认为，中国中产阶级规模不断扩大，将提升人均可支配收入，加之城市化不断推进，中国的经济发展后劲十足。

那时的凯德已经构建起一条核心业务涵盖住宅、办公楼、商场、服务公寓、综合体和房地产金融在内的整合性房地产价值链，护城河宽过多数中国房企。

作为亚洲最早发展房地产金融业务及亚洲最大的房地产基金经理之一，从2002年起，凯德便不断在房地产金融领域做出尝试，先是发行新加坡第一支也是市值和资产规模最大的房地产信托基金——凯德商用新加坡信托，随后又发行了专注于中国内地商业物业的信托基金——凯德商用中国信托。

就在金融危机爆发，许家印四处借钱救恒大的时候，凯德手里攥著270亿现金，上北下南打造“来福士”。

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以变应变

度过金融危机后，中国地产再焕生机，迎来白银时代。不少房企依靠“高杠杆”和“高周转”迅速做大。转战商业地产的凯德似乎“掉队”了？

凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓却不这么认为：“从我们公司角度讲，没有必要追求量和规模，追求一定的成长稳定性和回报是更重要的，一直追求规模的话是个无底洞。”

背后，潮水的方向在悄悄改变。

最近几年，从万科到龙湖，再到后起之秀新城，以住宅起家的龙头房企们纷纷将橄榄枝抛向商业地产。新城甚至喊出了“2020年实现全国开业100座购物中心”的豪言壮语。

以住宅开发见长的房企组团杀入商业地产，带着雄厚的资本，这让过去领先、通过基金和REITs通输血的“凯德模式”不再具备优优势。

与此同时，商业地产扩张速度惊人，行业竞争激烈。2000-2016年，全国购物中心数量以每年17.6%的复合增长率逐年攀升。仅2018年上半年，全国新开业购物中心数量就达到 203个。

此外，随着电商冲击和中国消费升级大潮涌起，商业地产被推进了快速转动的漩涡中，新产品、新概念、新场景、新玩法层出不穷，谁慢下来谁就被吞噬。

不仅仅是商业领域，整个地产行业都在剧变更迭。过去依赖人口红利、土地快速升值、长期宽松的信贷环境所支撑起来的“躺赚时代”正在瓦解。伴随中国经济换挡期，过去通过城镇化红利“膨胀”起来的房地产行业亟需新动力。

一切都在变，凯德也只能再变，去巩固优势。于变中求不变。

上半场，凯德以“资产管理思维”领跑。下半场，战术上“资管+运营”双管齐下，战略上聚焦五大核心城市群、融入“城市更新”正在成为凯德续航的利器。

2013年，推出“综合体战略”，凯德将集团优势业务聚合发展，很好地扮演了城镇化中综合运营商的角色；2015年开始，凯德的互联网+战略顺势起航，开始筹备智慧mall；2017年，凯德在核心城市群开出六大综合体，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心。

今年，作为重庆新地标的来福士也将亮相。对比5年前，这些凯德综合体已经进化到第二代，消费智能化正在逐步实现。

携手知乎举办许愿季

在杭州来福士，无人车可以带领拎着大包小包的消费者精准抵达停车位；在北京来福士，办公楼白领们直接刷脸即可通过闸机。未来还将依托凯德星平台，使购物中心、办公楼、住宅、服务公寓等多元业态融合贯通，打通会员体系，增强场景应用。真正实现智能互动和无缝衔接。

去年，凯德还推出了“智在城市生活”品牌计划，探索更多智慧运用的可能。

常言道，春江水暖鸭先知，作为商业地产领域的标杆企业，凯德认为，行业重心已由线下规模化布局和运营，转变到依靠品牌效应和线上线下高度融合的服务来实现增值。

以前的商业地产是“快生意”，野蛮生长，钱砸下去就有回声。现在的商业地产是“慢生意”，需要沉下来用心运营，去追求智慧化、个性化、新鲜感…

而整个中国房地产行业，可以说二十年河东，二十年河西。过去20年，城镇化浪潮席卷，买地盖楼就能赚钱；未来20年，城市更新稳步漫灌，要求开发商更加全能，具备综合开发和运营的能力，扮演好城市运营商盘活整个区域，不仅仅是盖楼。像凯德这类大型综合体开发商/运营商，似乎已经占得先机。

要内幕君说，业内津津乐道的“凯德模式”，其实是“变”，并无其它。这就是新加坡房企的中国地产逻辑。《孙子兵法》也早有言。

兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。