上周六由《联合早报》主办的“2019年经济展望暨投资讲座”共吸引了400人参加。讲座的赞助机构是辉立期货（Phillip Futures），支持机构为FSMOne.com，场地赞助机构是新加坡首都（Capitol Singapore）。
广告莱坊国际产业顾问行高级董事兼主管李乃佳现场分析了本地房地产市场的现况和展望。
李乃佳指出，降温措施的连锁效应已经发挥影响（图片源自联合早报）
去年7月，政府推出新一轮的房地产降温措施，调高额外买方印花税（ABSD）、收紧贷款和估值比率。
政府于去年推出新一轮房地产降温措施的连锁效应已经浮现。市场人士认为，私宅市场走势如何，接下来半年是关键，买家和卖家可能出现拉锯战。
对此李乃佳指出，降温措施的连锁效应已经发挥影响。
销售量是最好的讯号，通常销售量减少，房价的压力会比较大。因此，已有不少人开始询问，现在是不是最佳的进场时机。
李乃佳认为，当私宅市场放缓，转售组屋市场出现上升或平稳的趋势，就是最好的时候。
可是，他也发现，买家通常有预期心理。
当房价上涨，他们预期价格会持续往上，开始一窝蜂进入市场。当房价下跌，大家预期价格会继续下滑，于是都却步。
若观察不同类型的单位，李乃佳说，价格介于120万元至130万元以及二房和三房式单位的需求仍在。“比较大的房子，需求减少很多。”
广告他估计，接下来买家会到处去看示范单位，卖家却不愿大幅调低价格，“所以拉锯战就开始了。”
如果到了今年12月，不愿再等下去的买家开始进场，价格就会被推高，市场会逐渐回温。
李乃佳说，另外一个情况是，有一两家发展商决定调低价格，
这将形成另一个连锁反应。所以未来六个月最关键，它会决定接下来市场的走势。调高ABSD对外国投资者的影响很大，整体需求是下滑的，尤其是来自中国的买家。
租赁市场的展望则比较正面。
李乃佳说，
租赁市场好转的情况估计可维持一两年，
2022年至2023年值得留意，
届时很多所谓的霸级发展项目竣工，
租赁市场可能会面对很大的下行压力。
除了私宅市场，李乃佳也分析了办公楼、零售空间和店屋的投资展望。
他认为，办公楼是今年和明年最有看头的市场。
李乃佳说，
私宅市场由需求所驱动，办公楼市场则取决于供应。由于供应不多，尤其是市区，加上这一两年共同工作空间发展迅速，这两三年的租金有望维持上扬。
广告至于受到电子商务冲击的零售空间租赁市场也逐渐回稳。
李乃佳指出，许多从事电子商务的业者，开始拓展实体店面或与零售商店合作。
不过，他提醒投资者不要因此贸然进场，特别是小单位不容易出租，空间用途也有限。
近年，店屋越来越受到投资者青睐，尤其是位于保留区内的。
李乃佳认为，由于供应有限，需求强劲，导致店屋的价格上涨了很多，销售开始放缓，投资者宜谨慎。