年初回到新加坡后，我处理的第一件事情便是买+卖房产。
从我开始有换房的念头开始，到HDB组屋出手+签署公寓的OTP（Option To Purchase 选购权书），正好只花了一个月。
组屋跟公寓的这一卖一买，自我感觉交易得都还算不错：
组屋卖价破了小区记录
公寓买价低于同楼盘的低楼层的单位
组屋卖房款正好用于公寓的首付
买卖房子，是重要的事情。但重要，不意味着不可以高效率处理。
高效，最重要的其实只是信息的获取以及梳理；现在已经是8012年，可以通过网络很方便地获取房产的各种信息，信息获取充分，便可以高效地做决策；再加上策略得当，是可以在短时间内完成不错的交易的。
广告程序员买卖房产，要的就是效率；这里记录一下我的经验，供大家参考。
换房还是买多一套？
首先，为什么要换房？
很简单，有买家额外印花税ABSD，如果是购买二套房，现在需要额外付出12％的印花税，这12％是以第二套房的价格计算，而不是旧房。一般上，新房总是会好一些，一百万新币的话，那这额外的税就是十二万，两百万就是二十四万。
有童鞋可能认为组屋租售比高，希望留着组屋收租金，但组屋需要出租多少年才能收回这笔额外付出的印花税？
这个可以根据自己组屋的出租的潜在租金，以及想买的新房预算去做计算；我就直接搞了个表格公式：
比较组屋的出租收益跟公寓价格的额外印花税
很容易就可以得出来
如果公寓价格超过X万就应该出售组屋
而如果低于X万就可以保留组屋
另一方面，出售组屋的话，组屋的售房款可以用于新房的首付，减轻首付的压力，或者说，提高首付的预算。
首付的预算越高，可以选择的房子就越多。
选择，我认为是最重要的；选择越多，越能够在交易中保持“灵活性”，即有更多的空间去达成划算的交易。
卖房
时间安排
目前组屋从买家执行OTP，到交易完成，大概需要两个半月；而购买公寓，从签署OTP后则需要在两个月内支付首付。
广告这其中的时间需要规划得非常准确，才可以赶得上两边的支付；否则为了稳妥，则需要去跟银行申请bridge loan过桥贷款。
如果HDB卖房的手续出现任何延迟，无法在规划时间内拿到卖房款，赶不上首付的话，那结果会是非常非常糟糕（不至于买不成房子，但有各种烦人手续跟开支），一定一定要避免。
底线是必须等HDB的买家执行OTP，即付完5000元后再启动公寓购买的手续，否则买家毁约，对方损失的只是1000块OTP订金，而公寓购买出现问题，损失则是以万为单位。
找经纪
卖HDB的手续其实非常简单，不通过经纪，自己卖也行的；但如果有靠谱的经纪，则可以在短时间内找到足够多的买家，并且以足够高的溢价卖出去。
往往相比自己卖，可以省时间，而溢价也可以覆蓋掉经纪的佣金；所以，不要认为说通过经纪卖房，是被经纪赚了！
自己卖，花的时间长，也难以卖出最高价；但找好的经纪，可以快速以高价出手，即便扣除佣金，自己到手的钱也很可能更多，而且又省事、省时间；卖房，所以我推荐找经纪。
组屋卖家的佣金标准是2％，也有收低的经纪，比方说1％；同样的道理，收2%的经纪，往往也是会更有效率；当然，也不排除优秀的经纪乐意少收佣金（如果你认识这样的经纪请介绍给我）。
广告找经纪也很简单，一般都会有经纪塞小纸条来家里的，找几个打电话/whatsapp过去即可。在房子成交前，经纪是非常积极的，约几个来家里谈谈，然后挑一两个感觉最靠谱的即可。
什么叫靠谱？问他们业绩，是不是他们公司top 100，月收入好几万的那种。
最好跟经纪签个exclusive独家卖房协议，即只找一个经纪去卖，多个经纪在同时销售，比方说他们都去propertyguru贴同一个房子的卖房广告，这其实对潜在的买房者来说会造成困惑，究竟找哪个经纪好？卖家找这么多经纪是不是急着卖房，可以往死里砍价？
所以，找一个靠谱的经纪，给他签独家，这样卖房最有效。
确定售价
卖房，最重要的是确定价格，新加坡所有房产交易都需要公开，楼盘、楼层、面积、价格、交易时间，都统统可查:
所以，其实在新加坡永远都不需要问朋友，说你家房子买了多少钱。想八卦，上网即可，认准下面两个网站就够了：
propertyguru.com
广告srx.com.sg
查阅自己小区的历史销售价格走势以及在售的房子价格。那么，自己房子大概值多少钱，是可以有谱的；
当然，如果懒得做功课，也可以找经纪去来帮我们做分析，问他们说房子可以卖多少钱；一个经纪分析不够充分，那就找两个，不行那就三个。
找经纪，始乱终弃是完全可以的。就说自己要找一个经纪签独家，但签哪个，要看他们的表现，让他们自己去争取好了。不争取，那就换别的经纪。
反正，经纪是很多的，当然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的经纪；公司规模大，经纪有的各种资源会多一些。
分析完售价后，可以自己有一个成交的心理价位，然后加一点挂出去。
心理价位可以跟经纪沟通，‘底价’告诉经纪是无所谓的，反正最后签不签OTP是看自己，如果房子销售情况好，坐地起价也是完全可以的（售价越高，经纪佣金越高，经纪是有动力把房子卖出高价的）。当然，也不要太离谱，否则会被买家跟经纪讨厌。
一切其实是取决于自己的房子好不好卖，而好卖与否，自己当然得心里有数；房产最重要的三要素是啥？
地段、地段、地段。
我找了经纪后，就直接去度假了；一周回来后，经纪大概给我找了二三十组人来看房。
最后出价最高的，居然是一个看房时间最短，没问任何问题的单身宅男；那些反复看，来回问的，连个offer都没给。
广告买房
了解市场
卖房的同时，也要开始去寻觅新房；首先，自己先逛逛房产网站、公众号，要对目前全岛在售的楼盘有大概的了解，对于公众号的一些信息要批判地理解，他们全部都是广告，千万不要以为他们说的就是全部。
有段时间经纪以及各种媒体都死命推裕廊东的楼盘，仿佛全岛就只有那里在卖房，我是觉得挺搞笑的。
要全面的获取信息，然后，确定一些硬性过滤条件。
比方说，我不会开车，一定要地铁上下班，那么房子就一定要买地铁沿线的；换房是为改善生活，要环境好的；HDB是要卖的，那么必须是现房或者准现房；当然，还有最重要的，价格。
四五个因素过滤一下，我觉得符合条件的楼盘就不会太多了。
这里最重要的，是要确定自己要什么，如果没有主见，全岛看房，最终还不买，那是会被经纪讨厌的。
还是找经纪
对，买房是一定一定要找经纪的，因为，买家不用付经纪佣金，而且，可以有人开着接送看房，何乐而不为？
经纪的另一个作用是，砍价！
一套公寓动辄过百万，没有不可以讲价的；砍个一万，那也可以买不少电器了。
砍不了？那就换别的经纪好了，还是那句话，经纪是很多的。同一个楼盘会有很多经纪代理，为什么找你？
哦，这个楼盘特别抢手？那就换别的楼盘好了。
广告买房，心态一定要好，千万千万不要对某个楼盘甚至某个单位偏执；一旦被限制住，有了执念，就难以达成好的交易。
心态要好
新加坡整体的房产价格透明，供应也充足；大多数情况下是一分钱一分货；买不到这里，就买那里，都不会差到哪里去的。
千万要记得，好房子是很多的；那些被哄抢的楼盘，往往才可能是价格虚高。
保留一两个备选项，情感上千万不要纠结于某个具体楼盘、甚至单位；心态要好，非常重要。
功课做完后，我前后就看了四个楼盘；认真考虑了两个，一个东部的楼盘跟一个西部的楼盘，分别是两个不同的经纪。
原本喜欢的是西部的楼盘，因为是现房，但老婆上班太远，最后就选择了东部的准现房；并且跟HDB买家谈妥说延长两个半月搬家。（HDB本身手续两个半月，我再延长两个半月，全部加起来是五个月；两个半的组屋租金也是一笔可观数字）
料想不到是，房子买卖交易搞妥当之后，老婆居然要搬来西部上班，生活真是一盒巧克力。^_^
所以，先让东部楼盘的经纪跟开发商砍价，我漫天开了个“吉祥数字”价格，让经纪跟开发商慢慢去落地还钱，能砍一分是一分。
置于什么开发商给的已经是折扣价啦~有别的买家今天晚上也会给支票啦~统统无视，谈不下来，我就买西部的房子就好了呀~
广告经纪显然可以谈出折扣来，不多，但聊胜于无。
我当时购买的是该户型剩余的最高楼层，后续同一户型较低楼层销售的尺价比我的高。
总结
得益于政府的政策，新加坡房产市场是非常健康的，讯息透明、供应充足、经纪服务专业，无论是买房还是卖房，应该都能够高效的完成吧~
(翁伟，热爱美食的程序员)
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